旅游地产策划　旅游地产或助三亚楼市“突围”　戴欣明工作室认为用“经济变革”代替“政治变革”
 
　　2011-10　在国际旅游岛建设背景下，三亚旅游房地产开发已经形成了相当规模，但与此同时也出现一系列问题，如季节性居住带来物业闲置和设施配套、物业管理的难题，地方财政税收和经济增长对房地产过于依赖等。

　　房地产业结构瓶颈将大大阻碍当地发展，如何跳出怪圈，实现三亚房地产的“突围”，成为摆在当地政府面前的一道难题。业内人士表示，在限购令下，加强房地产产业结构升级，实现从单一产业向产业集聚转变尤为重要，旅游地产之于三亚，或成楼市“突围”动力。

　　土地供需矛盾显现财政对房产依赖性大

　　上世纪90年代初，三亚市房地产开始发展，当时上千家房地产公司蜂拥而至，仅三亚当时就有房地产公司三百余家。随后，三亚房地产急速升温，天价地块频出。随后中央实施紧缩银根，海南房产骤然变冷，三亚成了重灾区，无数半拉子工程被闲置。世纪之交，处置积压房后，三亚楼市在2005年前后逐渐复苏与回暖。

　　然而，随着房地产业的不断开发，三亚房地产结构性矛盾逐渐显现。开发投资规模逐年增长，土地供需矛盾出现。据三亚市住建局的数据显示，2003年至2010年，三亚房地产开发投资年均以48.43%速度增长，占全社会固定资产投资比重也在逐年增长。2011年1-6月，三亚市完成房地产开发投资74.09亿元，比上年同期增长24.5%，占社会固定资产投资比重的51.7%，比去年同期比增长29.11%。

　　并且地方财政收入及经济增长对房地产依赖程度过大，也引发担忧。从税收总量看，2001年三亚房地产提供的税收仅有3513万元，随着收入总量越来越大，房地产业税收呈现出跨越式增长，到2010年，三亚地方财政一般预算收入42.22亿元，其中房地产业的收入占地方财政一般预算收入的57.3%。

　　三亚房地产结构性风险加剧

　　三亚房地产经过多年发展，结构性风险正在日益加剧。过度依赖岛外市场，季节性明显、房屋空置率高等特点首当其冲。三亚房地产业与旅游业关联度极高，房屋销售、入住与旅游季节一样，呈现年头年尾旺、年中淡的杠铃型状态，而且淡季相对较长(3月份至11月份)。

　　三亚市住建局局长苏金明认为，这种情况不利于房地产业和当地经济平稳发展，同时对现有城市基础设施造成季节性压力。而岛外人士出于度假、养老、过冬和投资目的购买的第二居所，非常住型特点决定了第二居所大量闲置的问题出现。

　　房地产产品结构单一，特色不明显，难以满足未来发展要求。三亚商品房开发投资约占房地产投资总额的90%，比重偏大，特别是岛外型候鸟型的第二居所特征过度明显。相对之下，为解决本地居民住房问题的经济适用房、廉租住房、限价商品住房、公共租赁房的建设偏少，不利于刺激城市消费需求及改善本地居民住房条件，同时商业地产投资比重较小，不利于促进现代服务业的发展。

　　另外，房地产企业开发多以出售为主，持有经营较少。在三亚，即使是酒店式公寓、产权式酒店等也多急于出售，回笼资金，持有经营的很少，不利于房产资源的重复利用。而房地产产业链单薄，与其他产业结合程度低也是一大弊端。

　　产业结构升级迫在眉睫旅游地产成“突围口”

　　目前，三亚楼市仍在有价无市的局面中迷茫、徘徊。面对传统市场的不景气，多方建议应从旅游地产寻找突破口。

　　三亚市市长王勇此前表示，三亚市房地产目前正处于受困状态，需大力发展双限房解决当地人口住问题。由于三亚缺乏工业支撑，所以三亚亟须通过产业升级实现“突围”，重视旅游地产发展。

　　多位业内人士认为，旅游地产是海南房地产发展的突破口。三亚地产的发展有三个方向：普通住宅、高端住宅和旅游地产。普通住宅特别是刚需购房的发展空间非常有限；在房地产新政不断趋严的背景下，岛外人士投资别墅等豪华住房的高端住房市场已经难以为继，发展重点只剩下旅游地产。

　　苏金明认为，亟须改变以居住地产为绝对主导(占90%多)的单一房地产产品结构，构筑以经营性旅游地产为主导，居住地产、商业地产和办公地产协调发展的多元化产品体系；大力发展以度假酒店、度假村、主题公园、高尔夫、游艇、康体养生等为代表的经营性旅游地产；培育和配套发展商业、商务办公、文化教育等体现三亚特色的产业型地产；升级居住地产、控制低端商品住宅的规模，提高高端住宅的比重。同时，推进房地产开发模式的转型升级，改变传统的片面强调数量和发展速度的“圈地-盖房-销售-再圈地-再盖房-再销售”的房地产发展模式。同时，充分发挥房地产业作为基础性产业的载体功能，与旅游度假业、商贸业、商务会展业、金融服务业、文化体育业等联动发展，实现从单一地产向产业集聚的转变。