【深度】龙华“只租不售”地块拍出10亿，旁边有楼盘要闹封盘涨价？

45分钟！58轮举牌！

增加10800平人才房面积！

前天，深圳人才安居集团

夺下深圳史上首宗“只租不售”宅地！

楼面价达19304元/平

（已扣除人才住房面积）

前情提要

　　11月10日，深圳出让今年首宗二类居住用地，该地块位于龙华民治街道，靠近地铁4号线红山地铁站，在龙光玖钻旁边、金亨利首府对面；最终，人才安居集团收入囊中，成交总价达10.1亿元，将配建37860平人才住房。

除人才安居集团外，保利、碧桂园、星河、佳兆业、中海、龙华建设等7家房企参与了拍地，就这么在一大批媒体的围观下。。打了酱油？贫穷限制了子房的想象力，还是来听专家说说吧。

动能智库城市与地产研究中心戴欣明主任：

Q1、由政府背景的人才安居集团竞得，其它开发商貌似来“打酱油”，这是必然还是偶然？

　　人才安居集团竞得该地，存在一定的必然性，符合当前的政策。

　　这类倾向性投标，虽然早些时候存在一些问题，但目前深圳已有先例。除了大家熟知的商务标外，投标还包括技术标，比如会从投标者的背景等方便全面考察其技术实力。

　　深圳大量人口流入，房屋租赁问题继续解决。所以，目前深圳政府大力发展租赁房。而有着政府背景的人才安居集团拍得此地，一方面，人才安居集团为“替政府解决问题”的公司，这起到了示范作用；另一方面，为人才安居集团的转型提供了一个很好的契机。

　　未来会有更多的地拍出来，解决人才安居问题。此次竞地可谓一个风向标，希望未来能有更多的企业加入。

子房先生点评：

人才安居集团频频以巨资“豪取”只租不售地块，显示政府在推进长租市场方面的强势与决心。参与竞标的一些企业最终只所以沦为“打酱油”的角色，表明他们虽然也有这方面的业务布局和热情，但显然，对长租市场的未来考虑还没有完全成熟，有各方面的顾虑，所以不敢“下狠手”。不过，拿不拿到是能力和运气问题，来不来却是态度问题，所以，来露面表表姿态还是有必要的嘛。

Q2、该地块的成本是10个多亿，有中介预测，将来要租每平米176-180元左右才能回本，是否有依据？会否抬高片区租金行情？

　　中介的这种算法并不科学。

　　盈利一方面靠租金，但这方面影响不大。政府有补贴，随行就市。

　　而真正想实现盈利，还需资产证券化。对分立出的公司上市、私募、公募、产业扶持基金等方式，通过杠杆放大，购置有利的资产，在资本市场上盈利，进行融资、扩大再生产，从而形成一定规模。这并不单靠租金本身来实现。

子房先生点评：

　　如果真如中介们测算的那样，人才安居集团拿下的该地块，将来要租每平米180元，那么，租一个50多平米的一房一厅，就要付一万元左右的费用，这对“人才”来说，压力确实不小。但如果这样，政府主导的长租市场，岂不是拉高了涨价行情，与原初的宗旨相悖？

绝不会这样。因为，中介们的这种纯市场化的算法，忽略了政府对长租市场可能配套的各种扶持和补贴，借以平抑价格。故而，中介们如此炒作，只不过是营销他们正在出售的公寓产品而已。

Q3、个别开发商借此蹭热点，要闹什么封盘涨价，是否有违规炒作，扰乱市场之嫌？政府应如何管控？

　　这种做法是违规的。

　　目前的政策是，取得预售许可证后，10天期限内必须开盘。有人说房产证丢失，捂盘惜售，结果政府补办迅速，当日下午即可补办好。

　　政府对此应加强巡查。不过，我们的备案制度很完善，对此类现象控制较严，不会给开发商钻空子的机会。所以也在此提醒开发商，切勿犯傻，这么做是没有必要的。

子房先生点评：

　　不少中介“猜想”：人才安居集团拿下的这块地，旁边是深圳高级中学的学位，既然“租售同权”，因此，将来也必定同享该学位。推及开来，某钻的公寓说不定也可以享受高级中学的学位呢！这就有些“意淫”过度了，你“蹭热点”可以，但想“蹭政策”，就未免天真了。想多了，脑子会累的，还是歇歇吧。

　　不过有一点可以肯定，人才安居集团拿下该地块，必定会提升该片区的相应软硬件配套，这对周边居民，确实是可以共享的利好！

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作者子房先生，深圳资深媒体人。

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