房地产到底还有多少“接盘侠”?他们口袋里还有多少钱?购房负担率95.5%,这已经是极限值了
1、这届“接盘侠”有多少钱?
决定房地产市场兴衰的因素,在于接盘侠的多少,也就是老百姓的购买力是不是能够长期维持。
我在这里直接给出结论吧:老百姓在整体上已经被房地产压榨干净了。
如上表所示,从1990年至今,中国城镇居民的消费性支出增幅有两次低点,第一次是1998年,当年度的人均消费支出增幅只有3.5%。
这一年中国经济眼看就要硬着陆,最后被迫启动住房商品化改革,并启动惨烈的国企改革,几千万国企工人下岗。
一直到2001年我大中国加入世贸,外企大规模进驻,将中国打造成世界工厂,才算是摆脱了经济困境。
到2017年,中国的居民消费性支出增幅下降到5.9%,乃是1990年以来的次低值。
而这一次跟1998年的国企大规模亏损导致的居民消费力低下不一样,这一次居民没钱消费的原因,在于老百姓手里的钱,都被房地产市场吞噬干净了。
2、购房负担率95.5%,这已经是极限值了
2016年,城镇居民购房总支出7.97万亿,对比当年度8.36万亿的居民收支结余,购房负担率达到了惊人的95.4%。
2017年居民购房支出9.28万亿,对比9.72万亿的居民收支结余,购房负担率95.5%。这已经是极限值了,没有提升的余地了。
甚至为了维持这种95%的购房负担率,居民已经在压缩必要的生存开支,导致居民消费性支出增幅只剩下可怜的5.9%了。
指望房地产市场还有大规模的上涨空间,已经不现实了。
最关键的是,城镇居民从1990年累计至2017年的收支结余,也就是老百姓积累的棺材本,已经有77%拿来买房了。
我们必须知道的是,中国是没有完善的社会福利体系的。居民的收支结余,是必须储备一部分作为养老金的,这个比例是不能低于3成的。但是现在,城镇居民的棺材本已经被吞噬掉77%了,剩下的23%,如果继续被房地产市场吞噬下去的话,老百姓的现金流都要断掉了。
房地产每年总量很难有大的提升空间了。
但北上深广这几个大都市以及杭州武汉少数几个有望升级的大城市仍然会因人口涌入而有大的潜力。
3、这届人民口袋里到底还有多少钱?
算算城镇居民到底还剩多少流动资金。
截至2017年,中国城镇居民的总流动资金规模约为50万亿存款+27.38万亿各类投资资金≈77.4万亿。
注意,从1990年到2017年的中国城镇居民累计收支结余规模,仅约71万亿!
城镇居民的流动资金规模居然超过了理论上的最大积蓄。
从表面上看来,一直到2017年,中国城镇居民一边负债购房,一边居然把所有的钱都留在了自己手里,还倒挣了6亿多。
2016年末,零售业务做得最好的招商银行的年报显示,个人客户总量为9106万户,个人客户总资产(包含现金存款和理财等资产)55305亿,人均资产6.1万元。
其中金葵花及以上客户(即高级客户)数量191万户,资产规模达到45408亿,人均资产238万。
这样算起来,剩下8915万普通客户,只有9897亿资产,人均只有1.1万。高级客户的资金实力,是普通客户的230倍!
2%的人群占据了82%的财富。而剩下98%的客户,只占了18%的财富。
考虑到招行是国内个人零售业务干得最好的银行,我相信这是一种普遍的社会现象。也就是说,在中国,并不是28财富分配原理,而是“282财富分配原理”。
并不是20%的人占有80%的财富,而是2%的人群,凭借庞大的灰色收入占有82%的财富。
可资参照的另外一组数据是四大行的2016年报中的高端客户数据。
工行截至2016年末的个人客户总数5.30亿户,个人金融资产总额12.20万亿元,人均资产2.3万元;其中高端客户(工行私人银行客户)仅7.01万户,对应的金融资产总额高达1.21万亿元,人均资产达到1726万元!
高端客户的资金实力,是普通客户的750倍!
剩下三大行没有公布全面的个人客户数据,仅公布了私人银行客户数据。
农行7万私人银行客户的金融资产规模8184亿,人均资产1169万!
中行9.54万私人银行客户的金融资产规模达到1万亿,人均资产1054万!
建设私人银行客户58721人,金融资产规模7863万,人均资产1339万!
至于中国98%的普通城镇居民,他们的流动资金仅仅只有77.4万亿×18%=14万亿。
14万亿,与71万亿的城镇居民累计收支结余减去55万亿的累计购房支出的结果16万亿,足以构成相互印证关系。
14-16万亿的普通城镇居民流动资金(包含了存款和理财等),对应45万亿的居民负债,城镇居民的资金杠杆率高达三倍!这已经没有任何继续放大负债规模的余地了。
把银行高级客户或私人银行客户一概归入灰色收入,非常的不妥当。所谓282原理也就无法自圆其说。
当然,这位作者在平静的数据下所渲染的情绪还是很能迎合某种社会心态的,可能也在一定程度上切中了某种真相。
从这些数据里,我看到的是在银行里有1000万的人也不是那么多嘛,你看四大行加起来大概也就30来万人。这一刻,有没有觉得心里暖乎乎的?
胡润财富报告说全国千万资产高净值家庭有186万个。
最后还是来个接地气的,看看一个普通人如果坚持定投指数基金的话,退休后能有多少钱。
【一个最普通的香港打工仔,他一辈子的收入都是最普通的中位数。假如他1964年18岁开始工作,每年存20%的收入买恒生指数基金,那他每年的投入,会从500多元慢慢增长到2万多。那么,到58岁退休时(2004年),他会有660万。如果他68岁才退休,就会有1576万,足够安享晚年了吧?而完成这一切,他投入的所有本金只有65万。】(来源:城市战争)