应用篇 超常规战略定位策划思路及应用
第二章 “零售业商业地产”定位策划思路及应用
第三节 在内、外商业生态中调制“商业味道”（下）
2、决定购物中心“内商业生态”规划的七个方面
第一步：消费吸引——做好商业展示面；给消费者什么样的形象，项目定位、档次、形象和主题，看到什么让客户产生联想，并吸引客户进店消费。
第二步：消费疏导——做好外部交通对接；不同等级购物中心交通方式差异化对待。区别交通设计导向，私家车、公交车、地铁、步行，不同类型的购物中心交通组合方式完全不同，城市级与社区级完全不同；
第三步：消费便利——做足停车位，停车动线；不同等级、不同类型的购物中心、所处城市（城镇）对停车位的需求完全不一样；
第四步：消费效率——内部人流动线设计；出入口，中庭设计，水平动线，垂直动线，跨层动线等；
第五步：消费内容——设计主题层及主题区；保证目标消费者迅速找到目标楼层，同时逛的时候有品牌丰富度，主次内容搭配合理；考虑如儿童、电影院、百货、溜冰场等的生态消费配套；
第六步：消费分割——铺位划分及组合规划，保证资源占有与租金贡献匹配；包括，先业态再铺位；先定主力店的铺位要求，再围绕主力店进行生态布局；利用餐厅、卫生间、过道、楼梯等人流；减少公共通道、辅助设施对通道资源的占用。
第七步：消费支撑——辅助设施和电梯设备，支撑购物中心的正常运营；包括卫生间级别配置，补货通道设计，电梯等机电设备。
这七步所说的内容之间的关系与协调就是此购物中心的“内商业生态”一般性做法。每一个步骤设计的内容都与最终吸引什么的消费者有关。但是多从技术层面考虑这些，如果能够真正的考虑清楚，就必须加入“七合一战略定位法则”的七个方面的思考，比如，拿第七步来说，在七合一的思考是这样的：
人文因素：电梯品牌，卫生间设备品牌，以及不同群体人的习惯考虑等，
社会因素：哪样的电梯更有面子，飞梯（任意式电梯）、观光电梯、手扶电梯、推车电梯，放置组合出的效果是不同的，在这个“小社会”里，对消费者的影响也是不同的，再有残疾人通道等，当然还包括很多机电方面的设备，从定位角度主要是前面的考虑。
消费因素：卫生间设备的方便性，考虑到不同阶层人士的适用，分区等，
经济因素：配套设备的档次，不同的消费环境配不同档次的电梯，配置不对，一方面会把有些消费者吓到，也可能让另一部分消费者不满，当然在保证安全的前提下的做法。
管理因素：电梯、卫生间应急管理，清洁管理，如何能够配合做得到。
设计因素：创意程度，往往是高商场整体的一个档次，这些电梯要与商业动线配合，卫生间设置也能够形成商业动线。
营销因素：设备、卫生间也是有品牌，有口碑，很有可能记住卫生间的人性化配置，来上了次卫生间，进而消费了一大堆商品。
每一个步骤都可以通过七个角度去考虑，以此类推，七乘七就是四九次思考。因为消费者都能够在一搭眼就看出来，而这些影响到他的消费选择；消费者和专家的区别在于专家能够有条理地说出来，所以不要小看消费者的眼光。
3、有块地商业用地的超常规战略定位策划做法：
这种做法需要从“外商业生态”角度出发，考虑。
通常是在不知道，或者不明确这个商业用地到底做什么形式的商业情况下才有这个步骤的战略定位策划。
如果没有确定这个地块做什么商业的情况下的总体战略定位策划排列组合：
1) 消费者心理角度——稀缺性调研，什么商业模式能够在未来10年可以和所在地的商业形成互补的生产方式。商圈的消费者心理，习惯，习性，习俗，对商业消费的逻辑关系进行梳理，明确为什么消费，消费方式；
2) 经济角度——几种商业选择方案中可承受的消费档次，以及自己的商圈位置消费档次，形成对比；
3) 社会角度——城市、商圈人口情况，以及人口质素情况，为商业模式选择提供依据；
4) 人文角度——人文特色，考虑有什么人文文化可以在商业中反映，权衡这些反映，是否可以利用；
5) 管理因素——管理上属于成熟行业，不用太多考虑；
6) 营销因素——一般的不用太多考虑，但是相对高端的商业要考虑；
7) 设计角度——对创意设计的建议。
如果已经确定这个地块做什么商业的情况下的总体战略定位策划排列组合（权重）：
1) 消费者心理角度——商圈的消费者心理，习惯，习性，习俗，商圈研究，业态分布，业种安排；
2) 经济角度——可承受的消费档次，以及自己的商圈位置消费档次，决定商业零售业商业地产的档次，规模；
3) 社会角度——城市人口情况，以及人口质素情况；
4) 人文角度——人文特色，一般都与时尚联系，人文文化欣赏的因素较低；
5) 管理因素——管理上属于成熟行业，不用太多考虑；
6) 营销因素——习惯，习性，习俗的识别；
7) 设计角度——创意设计。
这些说法是方向性的，如果做全（调研、分析）需要5个专家， 20个工作天，合计100天左右。需要深入的有很多细节，但也不用担心，剩下的那些细节入行几年的都会做，只是不知道这个“总的战略定位策划”要求。
作者戴欣明介绍
戴欣明，字：青藤，号：山人，七大山人
籍贯东北（沈阳），长期居住深圳市，2001年创立动能智库（前身为戴欣明工作室）
城市与产业地产战略定位专家、投资人：中国著名的战略定位专家，中国著名的资本运营专家，搏实资本控股有限公司投资合伙人、深圳市前海动能投资有限公司总裁，中国品牌管理研究中心深圳中心总经理，深圳市动能企业管理咨询有限公司董事长、总经理，中国城市运营管理研究中心主任，中国商业地产管理研究中心主任；
戴欣明是通才型专家，投资人，其在人文（含堪舆）学，社会学，消费心理学，经济学，管理学，规划建筑设计学、艺术设计学，营销学等方面在全国具有权威专家地位。被誉为具有经济学家头脑的营销学家、策划人；策划人当中的管理学家；
设计师出身，曾经是商业运营机构及城市开发建设集团经理人（时任总裁6年），身经百战，是一位理论与实践高度结合的专家、投资人。
凤凰卫视中文台、资讯台等财经、社会观察等频道特约评论员，深圳电视台、成都电视台、上海电视台第一财经等各大主流电视台特约评论员（涉及：商业、财经、城市、产业、地产等）。因其独到的观察视角，洞见的观察能力，即广泛又深入的调查研究，10多年接受电视台采访超过2000次以上。
戴欣明还是中国房地产四大名嘴之一，深圳市城市与地产“深圳四杰”。
戴欣明主要成就：
1、把人文融入地产之中：人文城市、地产和商业地产的开创者，人文因素决定了城市开发和项目开发的差别化（1998年）
2、改变中国城市与地产战略定位法的空缺：创立“七合一战略定位法则”，以及“人文+”系统战略定位模式，强调非数字化的因素的量化（2003年）
3、中国城市和地产实证分析派（南派）代表：创立“262实证分析法”，以“七合一战略定位法则”，以及“人文+”体系为基础，强调分析者的作用，既福尔摩斯式的演绎推理（2005年）
4、提出“软实力杠杆”理论（双杠杆理论）：通过软实力的打造，特别是战略定位的介入，实现的“杠杆率”倍增；其中重要的是，在城市开发、产业项目的实施中，“软实力杠杆”和“金融资本杠杆”应同时介入，互为补充，这样的“杠杆率”才是有效的（2008）
5、提出“新黄金十年”投资理论：把城市和产业由静态竞争模式变成动态竞争模式（2012年）
推荐序
策划人功力胜在超常规思维模式
南方略咨询集团董事长 刘祖轲
认识戴欣明有13个年头，一直关注他，体会他的裂变式成长。在技术上他是个多面手，在专业上他又是个复合型专家，在实践上他是的“接地气”咨询师、策划人，在媒体上他是财经评论家。
他的特别之处在于他的经历和思维模式：他做过设计师，包工头，开发建设集团企业总裁，投融资人，商业运营操盘手，企业管理咨询师，品牌营销人，再到如今的城市与地产策划人，从基层一步步做起，一直走到今天，伴随着他的是实践、实践，再实践，思考、思考，再思考。如果说每一个人的成功都有他的故事，那么戴欣明也有他独特的故事。但他的成功更源于他的热情，对待朋友的热情，对待事情的热情，以及对待工作的热情，积极向上。我认为在这种情况下的思考就会表现出“正能量”就会应用到实践上，进而发挥出对社会有用的潜能优势。这些都是一个成功的策划人所必须拥有的素质之一，这种素质决定一个人始终想着如何把事情做好，如何把策划的项目的成功路径找出来，策划出来。
因为他的热情，就有了他的责任感。他不断同我谈起社会责任，企业责任，咨询师的责任，策划人的责任；社会要造福人民，企业要盈利，做人要有礼、有度，咨询、策划要合适，而这些都与他主张的战略定位息息相关。
戴欣明的勤奋好学在业内是出了名的，以至于他在人文学（含堪舆）、社会学、消费心理学、经济学、管理学，艺术设计学、营销学七个领域在中国都有公认的权威学者地位，他是彻头彻尾的通才。在“唯一不变的就是变”的社会大背景下，城市与地产的发展也变得越来越复杂，单一思维模式已经落伍，也如他实践证明，以独特的视角观察、认知、分析大千世界，用“七合一”的超常规思维方式才能找到最合适的解决问题的方案。更重要的是他追求“适度”的哲学思维，把儒释道思想融会贯通并与西方哲学结合，形成他的人文思想内涵并支撑着他的战略定位策划体系。
他20多年的工作经历多与城市开发，房地产开发，商业地产开发，建筑集团管理有关，算是彻头彻尾的业内人士。由于他的思考习性，以及对地产行业的熟悉，以及平均每年150多个地方的实地观察，分析得出的独到的观点影响着中国城市的发展变革，甚至影响了城市与地产行业政策的制定。
由于深圳的特殊历史原因，一直以来是前沿思想的诞生地。在城市开发，特别是地产方面更是走在其它城市的前列，深圳的城市与地产的开发思想，战略思想也影响着中国城市与地产的进程。而在这个过程中戴欣明也深深地浸泡其中，也由于他擅于思考，再加上他设计师特有的细致观察力，造就他理论与实践高度融合的特性。
在业内，他是人文城市与人文地产的开创者，人文的大旗是他的典型特征与标识，也因此铸就了其在“七合一”学术方面的人文性；创立“262实证分析法”、“七合一战略定位法则”，以及“超常规战略定位策划三部曲”，成为中国地产实证分析派（南派）代表。他的成就与学术贡献是有目共睹的，我认为他的成就本身还在于他所在行业外的观察与了解，也就是说，城市与地产战略策划人的功夫在功夫以外。他在城市与地产领域是著名策划人，但在凤凰卫视、深圳电视台、上海第一财经频道，成都电视台等主流媒体上又是以著名财经评论家身份点评社会热点与财经时事！这是他过人之处，因此能够理解他为什么是难得的、走在时代前面的权威专家。
与其说《人文商业地产策划》一书是他的城市与商业地产战略定位策划经验要点的浓缩，更可以看成是他作为公众人物对社会责任的表现，对中国城市发展，以及房地产、产业园区、旅游地产、商业街、零售业商业地产理性开发责任的表现。
刘祖轲
2015年3月21日二月二写于深圳市
自序 感悟“商业味道”
戴欣明
能够让我确定来深圳的理由是我还在大学时对深圳的一次考察，那是一次“味道”之旅。
1986年春节期间，也是我第一次来深圳，借住在当时深圳非常时尚的滨河小区。这个小区里有个小店，就是20多个平方米的社区杂货店，卖一些生活日用品，用现在的商业状态来形容很像“屈臣氏”，还有点“7-11”的感觉。当我第一次进到这个小店，我看到从来没有看过的味道，闻到一种从来没有闻到过的味道，那些由商品包装出来的味道，以及商品本身的香气散发出来的味道。这种味道触到了我的神经，各色日用商品琳琅满目，基本上都是香港那边过来的进口商品，看上面繁体的文字知道是干什么用的，那些商品都可以拿在手上看，那时内地还没有超市。……就是这样的味道让我久久难以忘怀，那种味道让我感到这是到了“外国”！我那时去深圳，起码比内地早10多年进入市场经济环境，积累了在其它地域不可能有的经验、经历，现在看来，有种节省了生命历程的感觉。也就是那随后不久，我就扎根于深圳这块改革开放的“试验田”了。
现在的深圳已经不是这样只有小味道的城市了，是个由经济为主线组成的新城市味道。由于深圳已经是超大城市，不同的人能够感受到不同的味道，这些味道不断地吸引着四面八方的人们过来。
味道，可以吃出来，可以看出来，可以体会到，可以感知到，可以品味到，也可以形成心灵上的沟通，是消费者梦寐以求的感受。城市与商业地产的味道是什么？简单地说是风格，品味，商业氛围，复杂地说是特定人群的生活方式的一部分，有属于这些群体的习俗、习性、习惯，并有特定的人文文化特征，具有“中国风”特征，即中国风格，是建立在中国传统文化的基础上，蕴含大量中国地域元素并适应全球流行趋势的艺术品味形式或生活体验方式，以及商业创新形式。这就是趋势，跟不上这个趋势就会顺之则昌，逆之则亡。往往专业人士会用灵魂、智慧、思想、主义来诠释，甚至各种学术术语，比如：战略、管理、运营、系统、营销，咨询、策划等，以及只有专业人士才能听懂的词汇定义城市或商业地产，但这些交织在一起形成的“味道”却是消费者最先感知的。就像一幅画，你感觉很好，但是他也是某个流派，某种思想，某种主义下的作品表现，还有画作背后的故事。当无数的城市与商业地产策划人在谈论那些技术上的细节，比如招商管理，商业的项目管理，开发的项目管理时，却忽略了那些最能够和消费者沟通的最重要的东西，最能让商业有生命力的东西——“味道”！
一个城市，一个商业地产项目的战略定位的成功与失败最终归结于“味道”给消费者的感受，不同的“味道”吸引不同的人，有什么样的“味道”就能聚集什么样的消费者。有的人喜欢深圳，可能因为她是经济特区，有经济的“味道”；有的人喜欢杭州，可能因为有西湖，有人文的“味道”；有人喜欢上海，可能因为有上海滩，有时尚的“味道”；有人喜欢北京，可能因为北京是皇城，有贵族文化的“味道”；有人喜欢香港，可能因为她是国际化大都市，有全球化的“味道”。
为什么人们愿意去上海的田子坊、老城隍庙、新天地，北京王府井、琉璃厂，广州的上下九，成都的宽窄巷子，南京的夫子庙，山西的平遥古城等无数的地方，那都是因为有种独特的“味道”吸引着人们。
或许，有些项目是非常成功的，好像也没有谁刻意去营造所谓的味道，其实她们本来就已经存在那些独一无二的“味道”，某个老街，某个古城，某个现代的城市综合体，它们的“老、古、新”本身就是味道。
戴欣明
2015年2月4日 立春写于深圳市
官网：
动能智库-戴欣明工作室：www.daixinming.com
中国城市开发网：www.cnud.net.cn
声明：
本网连载的《发现味道-人文商业地产策划》为戴欣明所著专著，目的在于分享戴欣明、戴欣明工作室、动能智库独创及独家的知识财产，欢迎转载，转载请注明出处。
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