戴欣明:房地产税真的要来了吗?房地产税是否会成为降房价利器?-凤凰卫视采访













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戴欣明:房地产税真的要来了吗?房地产税是否会成为降房价利器?-凤凰卫视采访
2018-10-09

戴欣明:房地产税真的要来了吗?房地产税是否会成为降房价利器?-凤凰卫视采访

  戴欣明于20181007日再次接受凤凰卫视《大政商道》采访,栏目精彩内容一起看:



主持人:悉大势、察商机、晓大政、知商道。大家好,欢迎收看这期的《大政商道》我是朱梓橦。中国楼市经过近两年的严厉调控,目前大部分城市的房价已经降温,从房子是用来住的,不是用来炒,到多主体供应,多渠道保障,采取租购并举,调整供给侧结构,金融去杆防范风险,那每一次政策的发布呢,都在淡化房子的投资属性,回归居住属性。那么今年以来,从中国国务院全国人大,到相关的主管部门,都不断的释放,推进房地产税立法的消息。在近日公布的第十三届全国人大常委会立法规划当中,房地产税法名列第一类项目,就引发了外界的纷纷猜测。房地产税真的要来了吗?



本期特邀专家:

戴欣明 中国城市运营管理研究中心 主任



宋丁 中国综合开发研究院 旅游与地产研究中心  主任



解说:备受关注的房地产税有了时间表,近日,十三届全国人大常委会立法规划公布,包括房地产税法在内的69件立法项目,处于第一类,即条件比较成熟,拟在本届人大常委会任期内提请审议。这就是说,房地产税立法或将五年内完成。



宋丁(中国综合开发研究院 旅游与地产研究中心  主任):应该说进入到立法程序,按照这个流程来讲,要“一读”、“二读”、“三读”,甚至“四读”。那有可能经过这几年“读”的话,按照现在测算的话,应该说是差不多需要5年时间,3年到5年时间要完成这个流程。我觉得应该说是这个是比较现实的。



解说:事实上,在中国的现行税制体系中,并没有房地产税这一税种,但有名称相近的房产税。房产税开征于1986年,适用范围较窄,仅限于单位和个人的经营性房地产,对个人住房则实行免税,因此对百姓生活基本没有影响。而房地产税则是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程,有直接关系的税,都属于房地产税,包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税等。



宋丁(中国综合开发研究院 旅游与地产研究中心  主任):在国外房地产税也是,有的叫不动产,有的叫物业税、房产税、房地产税多种叫法。不管怎么叫法,它就是针对房子以及连带的地下土地的一个征税的一个过程。那么这样的话,从国际的经验来看的话呢,房地产税对于平衡一个国家的经济,那么去调节收入分配以及管控房地产市场,都是具有非常重要的意义。

解说:在不少人的观念中,房地产税是降低房价的利器,有人担心,房地产税一旦开征,在中心城市囤积了大量房子的人压力会非常大。如果到时候出现集中抛盘,对短期房价会构成不小的影响。而对于三四线城市来说,很难通过出租转嫁房地产税,想抛盘的时候,可能连“接盘侠”都找不到。那么果真会如此吗?



戴欣明(中国城市运营管理研究中心 主任):目前我们社会上,其实这种广泛的流传,包括我们拥有更多房子的人,包括一般的这种置业者,可能需要拥有两套或三套,是不是未来房地产税征收的时候,让他们这种保有成本加大。有可能他们就不得已去变卖他们的房产,这样的话是不是造成房产价格的下跌呢?我认为是不会的,我们整个的调子是稳经济、稳增长这样的状态,包括在金融层面上都提出来,金融稳、经济稳等等,这样的一个大政方针。所以说目前整个还是一个稳字当头。



解说:分析认为,房地产税与抑制房价关系并不大,房地产税立法的初衷,是为了调整地方税收的结构,并不是为了降房价,不能指望房地产税一出来,房价应声而倒。也有专家表示,税负在住房的保有环节从无变有,会影响方方面面有关主体的经济行为与选择,进而影响房价。

宋丁(中国综合开发研究院 旅游与地产研究中心  主任):因为我们知道房地产,说一千道一万,到最后大家市场所关心的不是别的,就是房价。那既然是房价的话,我们知道整个房地产税的出台,特别在中国的国情之下,应该说它对于房地产的市场,会起到一个约束作用。毕竟来讲,比如说,很多的税率,比如说我买了多几套房的话,我就要每年交很多的税,很多人就不想买房了。那就压抑他的投资冲动,所以说它有调控市场的这样一个作用。从国家大的层面来看,毕竟来讲你像一个人积蓄一生,就是为了买一套房子,有的人可能是干了一辈子,都买不起一套房,房子对老百姓的生活意义太重要了,那就意味着什么呢?房地产税出来以后,它可能在民间起到一个调节收入分配的作用。

戴欣明(中国城市运营管理研究中心 主任):实际上更多的房产税的目的,不是说非要收税这样的一个做法,而是把税进行合理的调配以后,让你保有成本上适当的有所增加,那么基本上从这个角度来讲的话,改变购房者的一种观念,实现这种房子是用来住的,而不是用来炒的,这样的一个大政方针或者说顶层设计。



主持人:我们看到多年来,持有环节征收房地产税,一直是被认为是悬在楼市头上的达摩克利斯之剑,随时都有可能落下,却始终没有落下。那么这次房地产税被列入全国人大常委会立法规划的第一类项目,拟在本届人大常委会任期内提请审议,就引起了很多议论,甚至是截然不同的观点。有人认为,房地产税来不了,5年才审议,那就是说离出台,还早着呢。而另一派人则是认为,5年内提请审议,只是给了一个底线,房地产税这把“剑”可能在5年内的任何一个时点落地。

解说:对于房地产税民众是怎么看的呢?

内地民众1支持。

内地民众2对于老百姓来说这是个好事嘛。

内地民众3就在美国一直都收,每年都收,所以没有觉得有什么。

内地民众4要是有人有多套房的话,那你征收税,有可能他就不会想买很多套。

内地民众5就对于刚需来说,我觉得国家是会有考虑你的基本一个居住的需求,还有你的承受能力,但对于比如说你3套、4套或者更多房子的这种持有,其实是对刚需一族,或者对普通居民是比较大的伤害。那这种情况下征收房地产税,应该对房地产还是有一定的平稳作用吧。

解说:在采访中,不少人对房地产税表示理解和支持,认为可以打击投机以及炒房行为,让住房回归居住属性。不过,也有人担心,房地产税会加大购房者的经济负担。

内地民众6我自己本身有两套房产,但是我都是在使用中,一套是父母在居住,一套是自己在居住。那这个细则还没有公布嘛,那我们收到的这个消息可能是说,一个家庭可能会说第一套,可能是比较少的征收,那可能第二套或者以上,就会按比例增加。那这种的话可能会对我们的这个经济负担造成一些影响,会加大这个影响。

解说:早在2011年,上海和重庆就率先试点实施了房产税。上海房产税试点的主要内容是,上海居民住宅首套免税,二套以上须纳税,外地人在沪房产均需纳税。扣除基数为人均60平米,税率视须纳税房屋单价的高低,分为0.4%0.6%两档。而重庆房产税征收对象是,个人拥有的独栋商品住宅、新购的高档住房,无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套住房。未来的房地产税会是沪渝房产税的推而广之吗?

宋丁(中国综合开发研究院 旅游与地产研究中心  主任):当时上海和重庆应该确实做了一个试验,但是我觉得它的内容,跟我们下一步国家所提出的房地产税还是有很大差别的。因为国家这样一个房地产税,它其实是首先是把土地的未来的使用的征缴,也纳入到房地产税里面来了,而重庆和上海是不包括这部分的,这是第一个。第二个,关于它征税的税率的设定,可能和将来我们国家要推出来房地产税,也有明显的差别。这个探索中间有些经验,可以把它抽出来放到未来的房地产税的征缴中间来,但是它们直接的这个模式和未来房地产税我认为不是一个类型。



解说:专家指出,不管未来房地产税如何征收,税率多高,设置合理的免税面积或者税收优惠是确定无疑的事情。因此遵循“房住不炒”,量力而行地改善住房需求的家庭,不会受到明显冲击。

戴欣明(中国城市运营管理研究中心 主任):其实各个版本都有不同,各个地区的专家认为都不同。但是大家很多共同的方面就说,你第一套房子,是不应该征收的,或者说你应该免征的额的面积有多少,并且大多认为的话,应该采取一种累进制的形式。那么当你扣除一个不该征的部分,其它的这种开始应该是从比较低的这个税率,百分之零点几的形式,开始进行征收,到最后来讲的话,也是不超过百分之三,这样的一个税率。那这样的话实际上对房地产这个市场,我认为是相对是比较好的。



解说:作为一个国际通行税种,房地产税是世界很多国家,重要的地方税收。在对税收对象上,通常分为两种情况,一种是对土地和房屋统一征收不动产税,如美国、加拿大、日本等。另一种是对土地和房屋分别征收土地税和房屋税,如澳大利亚、丹麦、法国。此外,在英国对于房地产征收的税收根据用途,分为居住用途不动产税和商业用途不动产税两种。

宋丁(中国综合开发研究院 旅游与地产研究中心  主任):不动产统一登记这件事,全国联网这件事,这些的技术环节应该是没问题了,但是现在问题是在哪里呢,我认为第一个就是它的征缴的整个的一个边界确定问题。因为我们知道到底怎么征,征哪里。比如说和原有的,因为原有很多税种,那么原有的税种和这次的征,有没有一个重复征税的问题。这个理论上必须把它解释清楚,因为我们国家和西方不一样,我们是国有土地制度,我们的房产是私有化的,私有化的房产要落在公有土地上,还产生70年到期,要不要继续延续的问题,其实都是和房地产税相关联的。还有一个问题就是一二三四线城市,那么如果统一用一个税率,会不会造成因为每个地方的收入是不均衡的,所以的话这个税率会不会,到各地造成很大的影响。我觉得这些都是国家现在,在立法过程中要认真考虑的。

主持人:关于房地产税一直都有很多的讨论,比如说是否只对新房征收,还是包括旧房也都要征,是按照买房时的价格征税,还是按照评估价来征税,征税的标准是统一价,还是不同区域各有不同呢。那么征收的体系应该怎么样来设计,如何来平衡财政收入与老百姓的负担等等问题。所以有专家就指出,房地产税的立法的目的并不是降房价,而是改变现有赋税重流转,轻保有的现状,达到优化房地产税制效果。可以说房地产税,是长效机制的组成部分,未来税收制度结合土地制度、住房制度、金融制度等,多种长效机制手段,将对于房产投资的预期产生较大的影响。



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