闲置社会资源是否适合改造做养老的主要因素-闲置厂房改造做养老的障碍有哪些?土地性质如何变更?-闲置厂房改造做养老的使用权获取













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闲置社会资源是否适合改造做养老的主要因素-闲置厂房改造做养老的障碍有哪些?土地性质如何变更?-闲置厂房改造做养老的使用权获取
2019-01-03

闲置社会资源是否适合改造做养老的主要因素-闲置厂房改造做养老的障碍有哪些?土地性质如何变更?-闲置厂房改造做养老的使用权获取

  判定闲置社会资源是否适合改造做养老的主要因素有哪些?

1)建筑状况

  建筑物设计使用年限是多少,目前已经用了多少年?建筑物是框架还是砖混结构,部分关键位置的墙体能不能打通?有没有电梯井,能不能安装医用电梯或外挂电梯?过道、房门宽度够不够,如果不够用,能不能拓宽?消防、上下水是否符合要求,能不能改?楼内各功能用房,如卧室与卫生间高差大不大?相邻楼宇之间通道有没有高差,如果有的话能不能改?相邻建筑物之间有没有高差,如果有怎么解决无障碍交通?如果能够改动,结构布局,改造装修成本高不高?如果不能改动,住建局或规划局是否同意推倒重建等等。这些问题一定要搞清楚,因为开弓没有回头箭,一旦动工就要往里面砸银子了。

2)所处区位

  如果拟改造物业位于市区或者紧邻市区,那么区位倒不是大问题,一般这种位置交通便利、生活配套充足,子女探望方便;但要考虑有没有充足的场地充当停车位和老人室外活动场地。

  如果拟改造物业是位于风景区的度假村、农家乐、疗养院等,那就要三思了,毕竟离主城区太远,交通不便,配套不足,会不会有人来、来了之后会不会长期入住之类的问题一定要思量清楚。

3)周边环境

  物业旁边是不是有噪音污染?有没有化工厂热电厂之类的空气污染源?旁边有没有大型主干道或者铁路轨道交通之类的基础设施?旁边如果有水系,水体有没有污染?有没有生活污水排放口?如果拟改造物业是旧厂房要尤其注意,这个工厂以前是生产什么的?有没有土壤污染?一些企业厂房不再使用,留下了各种化学危害,有的土壤以及被污染,有的还存在一些辐射问题,改造成养老院,无疑是将老人送到了危险的地方。而且,很多工厂都建设在偏远的地方,多属于城市的郊区,在这样的地方建设养老院,儿女需要看望的时候,也不方便。这些地方远离城区,就会在各种公共设施上缺失,没有好的绿地,没有好的医院,假如老人旧病复发需要急救,岂不拉长了生命通道?

4)所处地段未来规划

  所处地段未来规划是什么?是产业园区还是商业区还是别的?最近几年有没有拆迁的可能?如果这个地段未来规划的是居住区或者休闲商务区,那么这样的规划还能给这个项目增加吸引力,是个加分项;最悲催莫过于投巨资改造的很漂亮,投入运营一两年还没收回成本,政府改了规划必须拆迁,投资损失不说,还要在最短时间内找到合适物业安顿老人,想想这事儿就肉疼。

5)土地性质与可使用的年限

  拟改造物业土地是什么性质?能不能改造成养老服务设施?土地是哪一年获取到的?还有多少使用年限?这些必须搞清楚。加入土地还剩下不到10年的使用年限,如果改造投资成本太大,就要慎重考虑了,十年的时间能不能收回投资,能不能盈利,得测算好,实在不行就不要强求。

6)周边居民态度

  如果闲置物业旁边就是居住小区,还要考虑居民是不是反对?会不会拉条幅抗议?因为他们担心影响居住品质,同时改造装修会有噪音污染,影响生活;未来车辆进进出出不安全等等。这个因素也要考虑到位,切记一厢情愿地认为大家都同意,现实都是残酷的。政府提倡闲置物业改造成养老院,出发点是好的。但是企业在投资过程中要预见风险并规避风险,这样既是对自己负责任,也是对社会负责任的体现。

闲置厂房改造做养老的障碍有哪些?土地性质如何变更?

  闲置厂房改造做养老主要考虑的因素有:厂房的区位、地形、厂房的建筑结构是否适合改造,消防改造,以及以前生产作业是否有污染(对土地和水资源等)

  闲置厂房改造做养老的使用权获取:如果是产权人可以直接改造做养老设施,如果是非产权人,需要协商租赁物业使用权。

  闲置厂房改造做养老的土地变更:政策原文的前置条件是:“符合《划拨用地目录》且连续经营一年以上”,也就是说你注册的养老服务单位是非营利性的,并且已经经营了一年以上的,可以享受“五年内可不增收土地年租金或土地收益差价,土地使用性质也可暂不作变更”,满五年后继续用于养老服务设施的,按有关规定办理使用功能变更手续。来源:特色小镇研究院

 


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