空房与撂荒,看乡村旅游如何盘活闲置资源-发展乡村旅游的村落条件要求-乡村旅游开发要点-乡村旅游开发与建设-乡村旅游田园综合体战略定位策划咨询运营













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空房与撂荒,看乡村旅游如何盘活闲置资源-发展乡村旅游的村落条件要求-乡村旅游开发要点-乡村旅游开发与建设-乡村旅游田园综合体战略定位策划咨询运营
2019-03-13

空房与撂荒,看乡村旅游如何盘活闲置资源-发展乡村旅游的村落条件要求-乡村旅游开发要点-乡村旅游开发与建设-乡村旅游田园综合体战略定位策划咨询运营

  2019,中央一号文件中提出“充分发挥乡村资源、生态和文化优势,发展适应城乡居民需要的休闲旅游、餐饮民宿、文化体验、健康养生、养老服务等产业”,进一步表明了发展乡村旅游对于乡村振兴的重要作用。

  发展休闲农业和乡村旅游,是推进乡村振兴的一条重要路径。当前,一些休闲农业和乡村旅游的新业态、新模式、新产品不断出现,为当地经济社会的发展带来了活力、提供了动能,也带动了所在区域农民收入的持续增加。

一、发展乡村旅游的村落条件要求

1、村落生态优良

  与传统旅游不同,度假乡居模式对于乡村区位交通的要求较低,往往选择较为偏僻的村落。这种村落生态优良,环境幽静,最重要的是原生态的乡村味道浓郁,这种天然的、保存良好的乡土气息恰恰是度假乡居模式开发的重要载体。

2、房屋空置率高

  部分房屋空置是提供乡村旅游接待配套的重要条件。闲置的农宅减少了项目前期的工作程度,容易进行资产流转,并易于对房屋进行改造升级。因此,度假乡居模式一般选取“空心村”或新村搬迁之后的废弃旧村,既避免了闲置资源的浪费,又使得偏僻无人居住的古村落焕发出新的生机。

3、建筑风貌良好

  度假乡居模式要求村落民居建筑多为传统老院落,风貌特色突出,由砖石或木头等乡土材质砌筑而成的建筑更能彰显乡村的质朴乡土气息,而且建筑外貌、结构等保存完整,具有较高的改造价值,便于构建与城市现代化建筑风格形成强烈的反差的度假模式。

二、乡村旅游开发要点

1、闲置农宅整体打造

  将闲置农宅集中,进行整体打造,由村集体对村内空置民宅统一租赁回收,通过引入外来企业资本或自筹资金,进行整体度假化改造,构建具有一定规模的旅游经营区域。

2、高端度假品牌塑造

  对于闲置农宅的改造要求文化性、乡土性与品质感兼顾,追求外旧内新、外朴质内奢华的效果,塑造独立的度假品牌。

3、村民参与方式营造

  乡村旅游发展,根植于乡村生活,村民的参与必不可少,可通过探索村民房产、土地入股,或返聘村民为度假村(区)员工等多种方式,促进村民就地业,激发村民参与乡村旅游的热情,实现社区居民的持续参与。

三、发展模式构架

  单一的旅游概念已经不能满足越来越有创意嗅觉的人们。于是,在游玩之上附加更多的内涵,越来越受到人们的青睐。“1+N”模式=1种旅游核心产品+N种配套功能。

  采用“1+N”的开发模式,即确定以现代农业产业为开发主题,整合包括设施农业、经济动物养殖,生态旅游,果品生产、养生度假等,实现多元化产业模式,增强综合体经济实力和抗风险能力。

  “1”——乡村旅游综合体的核心是以乡村旅游休闲为基础的旅游产品的集聚。在发展农产品基础上,有机地附加了生态旅游观光及参与体验等功能。通过消费者以各种方式和途径去接触农业、参与农业,使农业生产活动兼具生产、加工、销售、疗养、旅游、娱乐等多种功能。包括:农业观光、规模化农业种植、农产品加工、农产品销售、乡村文化体验等。

  “N”——围绕乡村旅游核心产品,衍生并与之相配套的多种功能组合。包括:

运动休闲功能:

  乡村高尔夫、跑马场、农耕种植体验、户外露营

商务会议功能:

  商务会所、企业会所、会议中心

度假居住功能:

  特色农庄、产权酒店、度假别墅、度假公寓

 文化科普功能:

  生态环保科技体验、农业科技种植、民俗历史文化教育

康体养生功能:

  田园瑜伽、森林spa、温泉养生、乡村疗养

商业服务功能:

  农家饭庄、绿色食品销售、特色商品街

  合理地开发利用乡村旅游资源和土地资源。以所开发的乡村旅游为核心,商业配套等多种休闲功能和休闲地产为支撑构架,形成整体服务品质较高的乡村旅游休闲聚集区。

三、乡村旅游开发与建设

1、闲置资产流转

  闲置资产流转是乡村旅游成功开发的首个关键因素,也是重要的资源获取途径。农村闲置资产流转,实质是一次城乡要素流动的改革,是推进美丽乡村建设和增强农村集体经济、增加农民收入的一个探索。一些乡村中,农民拥有的土地、房屋等资产普遍闲置“沉睡”,财产权、收益权得不到有效体现,进而造成了农村产权资源错配或闲置浪费。乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产,发挥资产价值,进而实现一定收益。

资产流转的本质

  闲置资产流转的本质是资产所有权不变,通过出租其使用权来实现闲置资产的价值。农民依然对所拥有资产享有所有权,流转只是将其资产的使用权进行出租、出让等,资产的所有者会以租金、分红等方式获益。

资产流转的关键

  资产流转能否顺畅的关键要看承租方的务农效益,这是维持其对农民租金承诺的现实基础。在充分尊重农民意愿的条件下,提供足够的效益保障,才能够让农民自愿参与到资产的流转中来。

资产流转的形式

  资产流转可以采取多种流转形式,出租、出让、转包、入股等为资产流转的主要形式。

2、开发主体

村集体统一整合开发

  村集体通过自筹资金的形式,将村里闲置的农宅流转过来,进行统一的整合开发。保留农宅外观,对内部进行装修改造,满足高端度假需求。

村集体与专业旅游公司共同开发

  村集体通过引入外来资金的形式,与专业的旅游开发公司合作,对村里的闲置资产进行统一的整合开发。这种开发形式解决了资金的问题,并且开发建设相对专业,能够更好的把握市场需求,有针对性的开发产品。

3、建设要点

  乡味保留与展现,最大程度展现乡村风貌。

建筑材质乡土化:

  度假乡居的改造讲求文化性、乡土性,外表古朴陈旧,与周围环境融为一体,不突兀,不张扬。改造过程中最大限度地使用当地材质,如石材、木料、稻草等,尽力呈现传统民居形态,营造浓郁的乡味建筑。

旅游体验乡土化:

  旅游体验虽是度假乡居的软性资源,却涉及深入内心的情感反馈。在旅游体验活动的开发中,要最大限度的利用村落中的乡土资源,如农田、果园、乡村家禽等小动物,以及生产生活工具、场景等,配套现代休闲理念,形成极具乡土性的乡村体验产品,提升游客的度假情致。

度假氛围乡土化:

  度假乡居,以“乡味”为氛围基底。一方面展现乡村原生态景观,古树老井山花、石磨草屋篱笆,营造出浓郁的乡土意境;另一方面,最大限度的保留乡村原有的生活状态和生活气息,将乡村居民的生产生活状态作为重要的无形资产,耕种的村民、喂家禽的农妇以及房前屋后休息的老人,都是乡村景观的重要组成部分。

四、乡村旅游发展专注力“三农”问题

01、关于农民的利益

  农民利益优先,这也是解决“三农”问题的关键。以观光农业开发作为推进城乡一体化的主渠道。农民的收入从原来单一的种植收入转变为由土地房产租金、农业种植经营利润、入股股息、打工薪水共同构成的多元收入体系;同时,将农民全面纳入城市社保体系,村民参加了农村基本养老、医疗保险,喝上城市自来水,住上当地传统风格的新居,周边是一个环境优雅的天然都市花园,出门就是柏油宽马路,农民就地变市民,过上城市人的生活。

02、关于农业的发展

  农业旅游建立在花卉和蔬菜特色农业基础上,在推进农业产业化经营与旅游观光开发中,以市场化运作、产业化支撑、公司化经营的方式,深度挖掘花卉、蔬菜经济,用工业理念抓农业的有效组织。形成种植、加工、销售为一体的农业产业化经营模式,促进了农业的增效。而且,只把观光农业的消费者吸引到农业生产形态中来,并不破坏耕地,严格保护耕地,真正实现了“人地共生”的理想模式。

03、关于农村的发展环境利益

  在观光农业开发方面,多渠道组织资金加强农村基础设施和生态环境改造建设。通过投入和吸引社会资金的方式,村民居住环境引入了城市基础设施和先进排污处理技术。农民不离村,就地享受现代城市文明。来源:网络

 

 

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