新闻｜凤凰卫视专访戴欣明：多地升级楼市调控，深圳出台最严限购令后，房产降价潮要来了吗?-疫情后的房地产趋势如何？
戴欣明于近期，再次接受凤凰卫视《财智菁英汇》采访，2020年08月01日播出，栏目精彩内容一起看。
本期特邀专家：
戴欣明：中国城市运营管理研究中心主任
宋 丁：中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任
主持人：汇全球菁英，聚天下财智。欢迎来到《财智菁英汇》。可以说中国人对房子的情感，胜过于世界上任何一个国家，但是，随着近年来房价高企，这样的情感也变得有些五味杂陈。今年，突如其来的疫情不仅没有“减损”，房地产作为“硬通货”的价值，反倒是让一些热点城市的房子成为了避险资产。一些炒房客趁机返场，使得这些城市的房价明显上涨。在这样的背景下，七月份以来深圳、杭州、宁波、南京等多个热点城市，密集出台政策，加码楼市调控。其中，一线城市深圳出台了八项调控措施，抑制楼市过热，被认为是具有风向标的意义。
解说：尽管今年上半年受疫情影响，各行各业都不同程度的日子不好过，但深圳的楼市却像七八月份的天气一样火热。数据显示，六月份深圳二手房均价达到74929元，相比去年底涨了近15%。远高于北京、上海、广州等其他一线城市，涨幅全国第二，仅次于连云港市。近日，被称为“史上最严楼市调控”重磅落地,深圳市住建局发布《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的通知》。从限购、限贷、限售、税收等方面，制定了八项调控措施，为楼市降温。
宋 丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任）：我觉得这次它的政策的最大特点就是恶补漏洞，我用四个字来讲，怎么讲呢，其实，深圳市政策并不是没有，在之前限购、限贷、限价，我们很多政策已经在执行。今年这个形势下，我觉得从大的方面来讲，它应该说是无论是，新入户的刚需，还是比如说涉及到买房的一些信贷政策，另外就是老人小孩儿，还有假离婚的等等，应该说这次涉及面特别宽。基本上把几个主要的漏洞全部补起来了。
解说：具体来看，深圳首先升级了限购，在原有政策中，落户即可买房，而根据7.15新政，深户居民家庭成年单身人士，须在本市落户满三年，且能够提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，才能获得购房资格，堪称全国最严限购政策。
宋 丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任）：深圳也好，包括其它一些一线二线城市，很多城市也好，因为这两年，因为这两年出现了很多抢人大战，就是大家都知道发展经济需要人才。所以大家给很多人才非常宽松的条件。那么，深圳也是这样的，深圳其实这样年来，它在整个入户方面，应该说视相比北上广来讲，它的入户条件是最宽松的。深圳市做了最大努力所提出这样一个供应量，一二手加起来也远远不够，每年的新的入户的这些人的需要，那就意味着其中相当多的人，他不完全是所谓作为一个人才，我进入深圳，而是为了买房来的。应该说这个信息让政府敏感地意识到了，所以，这次漏洞里面一个非常大的补漏洞，就是补这一块。
解说:此外，通知明确，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起三年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
戴欣明（中国城市运营管理研究中心主任）：原来这种假离婚，养房产证等等，这些事情是层出不穷的。等于说上有政策，下有对策，特别是这种假离婚，那这种情况下，很多贷款，就是按首套批出来了，但现在就不行了。现在不但是要联网，同时要把你这个贷款的时间、年限，比如说你离婚以后，必须是三年等等，这些进行了一个强制性的要求。那么，很多人这种属于投机的需求，也算是在这一次当中比较明确的，把这部分人也堵住了。
解说：不仅如此，深圳对差别化住房信贷措施，进一步完善。《通知》规定，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策。购房人家庭名下在本市拥有一套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%。购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。普通住房应当同时满足以下三个条件，住宅小区建筑容积率在1.0以上。单套住房套内建筑面积120㎡以下。或者单套住房建筑面积144㎡以下。实际成交总价低于750万元。同时将个人住房转让增值税征免年限由两年调整至五年。那么新政之下，炒房客被精准打击了吗？
戴欣明（中国城市运营管理研究中心主任）：实际上，对于这种炒房性的需求和投资需求，这个影响是非常之大的，基本上你投资的需求和炒房需求，这种空间相对来讲就小了很多了。对于城市来讲，一个城市，如果说，只是大家都在买房子的话，这些钱都流入到房地产，大家不去经营服务业，那城市发展，尤其像深圳服务业是在比重相当之大的，那么，整个城市的活力，城市的发展就会受到影响。所以说，这次的这种做法对于深圳未来，特别是在疫情期间，这种让经济能平稳快速发展的，我认为这个作用还是很巨大的。
主持人：近日，召开的房地产工作座谈会，再次传递出，牢牢坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。坚持稳地价、稳房价、稳预期，应城施策，一城一策。从各地已经发布的楼市调控新政来看。总体特征是在“房住不炒”的思路下，支持刚需购房，遏制炒房。那么，调控加码之后，市场又发生了怎样的变化呢？
解说：刘庆兴，从事地产中介行业已经十多年了。他告诉记者，去年底深圳二手房均价是6.6万元，今年6月份价格攀升到了7.5万元，比上海高出了36%比，北京高出了20%。成交量方面，二手房的成交量约44000套，比去年上半年涨了40%。
刘庆兴（地产中介负责人）：像这个楼盘，疫情之前它是在12万样子，包括旁边那个楼盘也是。但疫情之后，它短短的四个月，它已经长到了16万多，所以，这个涨幅还是相当厉害的。
解说：“7.15新政”出台，给原本飞驰的楼市踩下了急刹车。刘庆兴明显感觉到，新政出台后，整个市场一下子冷清了，看房的人还是陆续会有，但是没有之前那样踊跃。
刘庆兴（地产中介负责人）：很多的一些客户，他在这几天询价，包括谈判的过程当中会出现，突然一个新政出来。所以，所有的一些计划，都会打乱了，毕竟面临很多的一些税务的增加。所以，他们也在这方面也停止了。同时也会考虑到，就是这个房价会不会因为这个新政之后往下走，他们还是会有一定的观望的情绪。
解说：专家表示，深圳楼市新政内容，集中在税收购房资格，信贷政策等方面，如果严格执行，对于炒作的打击力度较大，深圳楼市可能进入调整期。那么，调控升级后房价要降了吗？
宋 丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任）：从目前来看，显然是对楼市产生了非常大的一个抑制作用，我们看到市面上能够挂牌，比如说一些二手房的挂牌，一些豪宅的挂牌。因为豪宅，这次压的是很厉害，很多人像2000万以上的，他一下子可以降到200万，300万，甚至500万降下来。可能有些人是急着要卖房，当然，目前这种情况也还是不是多见的，但是能看到二手房，在未来几个月的房价的下降幅度，应该还是有一个额度的。我认为超过10%，是完全有可能的。
戴欣明（中国城市运营管理研究中心主任）：事实上，这一次来讲，这个上涨的价格，可能通过这一次的调控，它会把上涨那一部分，把这个“头”砍下来，但是你会发现，整个深圳的房地产市场价格还是趋于平稳的。像深圳这样一个移民城市，每年大概有50万优秀人才进入到深圳的，其实对于房地产市场的需求是巨大的，我们粗略估计大概也至少有300万套一个实际上的需求。但是，我们每年可能供应在十几万套，实际上，这种需求远远是不够的。
解说：央行最新调查显示，中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元。住房拥有率达到96%，在全球主要大国中，中国家庭住房拥有率或达全球第一。而日前发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》指出，粤港澳大湾区11城中有8城住房自有率低于60%，深圳住房自有率仅为23.7%。预计未来十年，湾区城市人口增量达1000万，将带来大量的增量住房需求。
宋 丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任）：现在这样的调控，它只是在现有供需的架构之下，做一定的，我用一个词就叫扬汤止沸的办法，把过旺的需求，特别是投资需求赶出去，然后把刚需适当控制在最合理的那一部分，在今年去买，其他你之后一下，因为我们没有那么多房子。所以说除了管需求以外，我觉得可能对于政府来讲，就是针对深圳这个城市特殊的这样一个供需关系，除了管住需求以外。还要加大土地和房产的供应，这是核心。所以我讲真正在供给侧来解决问题，才是釜底抽薪。
主持人：作为楼市的风向标，深圳出台最严限购等，从严调控措施，具有特殊的信号意义，表明房价过快上涨依然是楼市的红线，房住不炒的主要基调不容突破。深圳市住房建设局负责人表示，下一步将会进一步夯实2018年出台的住房新政，加快构建公共住房和商品住房6:4的住房供应和保障体系，让更多的市民通过政府提供的公共住房解决住房困难，在供给和需求两端同时发力，促进房地产健康发展，老百姓才能够真正的安居乐业。
凤凰卫视专访戴欣明，《财智菁英汇》深圳楼市新政专题将于本周末播出，欢迎朋友们届时观看！
凤凰卫视《财智菁英汇》播出时间：
凤凰卫视中文台 首播：2020年8月1日周六 08:30—08:55 重播：周六 17:30—18:00 2020年8月2日周日 10:30—11:00
凤凰卫视资讯台 首播：2020年8月1日周六 12:30—13:00 重播：周六 20:30—21:00 2020年8月2日周日 00:30—01:00
凤凰卫视欧洲台 首播：2020年8月1日周六 07:30—08:00 14:30—15:00 重播： 2020年8月2日周日 03:00—03:30 22：30—23：00
凤凰卫视美洲台 首播：2020年8月1日周六 07:30—08:00 14:30—15:00 重播：2020年8月3日周一 09：00—09:30
凤凰卫视《财智菁英汇》采访提纲
新闻背景：
近日，深圳市住房建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，共有8项内容，对限购年限、信贷措施等进行了调整，明确深户购房需落户满3年且社保满3年，非深户需社保满5年；在豪宅认定方面，增加总价750万元限制；将个人住房转让增值税征免年限由2年调整至5年。今年4月以来，深圳房地产市场交易较活跃，二手房价格上涨过快，部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象，引起广泛关注。专家表示，深圳楼市新政内容集中在税费、购房资格、信贷政策等方面，如果严格执行，对于炒作的打击力度较大，深圳楼市可能进入调整期。居民购买商品住房的条件做了什么调整？差别化住房信贷政策有什么变化？
采访提纲：
1、近日，深圳市住房建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，引起广泛关注，新政出台的背景是什么？
2、深圳发布的楼市新政共有8项内容，对限购年限、信贷措施等进行了调整，明确深户购房需落户满3年且社保满3年，非深户需社保满5年；在豪宅认定方面，增加总价750万元限制。深圳楼市新政主要有哪些调整？
3、“深八条”，被舆论称为史上最紧、国内最严的调控政策。您怎么看待“深八条”？新政出台有怎样的意义？
4、限购升级、二手房加税、收紧豪宅税、收紧离婚购房，有中介表示，带客户看房走到半路没了资格，“深八条”对老百姓会带来怎样的影响？比如刚需、改善型、投资者
5、《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示，今年上半年深圳二手房均价相比去年底大涨近15%，涨幅全国第二，仅次于江苏连云港市。“深八条”出台对楼市带来怎样的影响？房价会跌吗？
6、一些细节问题，《通知》实施前，已支付购房定金或购房款，但是还没有网签，是否受该政策影响？或者是之前买的新房，还没有缴纳税费，是否受豪宅税影响？
7、值得注意的是，进入7月以来，短短几天内已有杭州、东莞等热点城市出台房地产约束性调控政策。业内人士指出，这些城市发布政策的共同点是楼市热度高，房价明显上涨，出现了炒作氛围。如何才能真正促进房地产市场健康平稳发展？
