旅游地产规划设计：旅游地产策划规划重点-旅游地产，旅游是基础，没有一个项目，是可以独立于它所依赖的景区而成功的-旅游地产运营
旅游地产，大致分为两类
一是完全开发旅游项目，比如一些有自然资源的待开发地区，需要引进外资进行景区开发，如蜀南竹海项目。对于投资商来说，完全依靠未来若干年旅游的收入来获得利润。这样的项目，看上去更象是旅游项目，而不能称之为旅游地产，实际上，多多少少，在旅游设施规划的基础上，是要有部分商业地产规划的。
投资此类项目，因为主要是依靠旅游收入，因此要求投资商具有雄厚而稳定的经济实力，其特点是大投入和长期缓慢稳定获利，以及对景区发展的过分依赖。因此，一般的小开发商，不要碰这种项目。投资此类项目的公司，大都是上市公司，投资类似的旅游项目，对旅游知识需求，要大于地产方面，投资商必须提前做好旅游区发展的论证。一些小开发商，拿着一两个亿，硬要碰这种项目的例子，即使融资到5、6个亿，仍无法成功。对于当地政府，未投资前，什么都好说，一旦进来，做事就由不得自己了。所以如果非要做这方面的项目，关系一定得从上往下走。
有很多人打着开发旅游区的幌子，进行商业地产的开发，这样的项目，通常会遇到两个棘手的问题，一是土地问题，也就是土地性质问题，一般旅游区的规划中，只给很小比例的建设用地，没有建设用地就意味着要出售的房子没有产权，有人用土地置换和以点带面的方法，也存在很大的操作难度。二是营销问题，政府把地批给开发商是用于旅游区的建设，而开发商不可能把大把的钱花在建景区上。国内某个项目，仅建一个湖就得花费上亿。所以，在一些远离城市、交通不便而景观又不是相对成熟的地方，营销（或者说高收益率）就成为难题。
对于成熟旅游景区的投资，实际上是景区融资的一种手段，对于双方，都属于资本运作。这里不做介绍。
第二类旅游地产，真正的在比较成熟或成熟的景区开发的地产项目。
旅游地产的概念被炒得越来越火。海南国际旅游岛还没定下来的时候，它的房价就开始疯涨了，这个辉煌的时刻，海南也是等了几十年。
为什么海南的景区房价可以是每平米几万，而威海的景区房只有几千？有人说，海南是国内唯一具有热带海洋气候的区域。其实海南是在做旅游地产，而威海只是在做地产。
上面的例子，阐释了做旅游地产的一个很重要的原则——旅游地产，旅游是基础，没有一个项目，是可以独立于它所依赖的景区而成功的。做旅游地产的，尤其是旅游商业地产，就得和“景区2日游”、“夜游景区”、“旅行社”、“景区改造和规划”、“景区门票套餐”这些旅游行业的名词打交道。如果项目是一个苹果，那景区就是苹果树。只有苹果树健康成长，才可能有好的苹果。这就是旅游地产的第一个关键点：投资前，搞清楚旅游区的现状、规划和收集尽可能多的信息。
旅游地产，简单的分为商业地产和住宅地产。通常住宅地产一定是公寓或别墅，比如在十渡景区的“一渡·新新小镇”项目，还有天鹅湖项目，前者有三个高尔夫球场和900栋别墅，后者有一个大湖和别墅。在桂林阳朔，周围也有不少公寓项目。在九寨沟却没有发现别墅或公寓楼群，可能是离城太远、景区规划和适宜气候不长的原因吧。
在做旅游商业地产的时候，要看你的手笔有多大，是在这个景区做补缺，还是领导者和终结者。曾经接触过一个项目，就属于后者。介入的条件是景区扩大原生态范围，和在一定时间内，将这一范围内的零散商业统统拆迁搬走。这还不够，项目还应该处于景区交通枢纽和景区入口的核心区域，并且，最好将在项目内打造一些景观，加入到景区门票中去。
这是第二个关键点：如果做住宅，应该是用于度假休闲功能的别墅，其次是酒店式公寓，还要有绝佳的环境，如果没有，就要自己造。如果做商业，一定要能够把控景区规划和占据绝对最佳位置。
旅游住宅地产，相对来说简单一些，而旅游商业地产就要复杂得多，做过商业地产的朋友都知道，商业地产要顾及开发商、投资客、实际经营者、消费者几个方面的的需求。而旅游商业地产的消费群和其消费特性，也是非常难以把握的。
旅游商业地产的一大特点是经营的季节性，即有明显的淡旺季之分。在招商的时候，就是把重要节点放在8月份，这个时候，学生放假，也是游人最多的时候，更容易说服投资客。很多景区，在旅游淡季，几乎没有游客。以九寨沟为例，冬季的几个月，几乎无游客来访，商铺开业率不足20%。这就是第三个关键点：淡旺季对项目的影响，可能是决定性的，投资前的考察和营销排期一定要重视这一点。
对旅游地产投资商的几个忠告，一是关系一定要高，市一级的恐怕都不保险，项目最好和政府形象、政府工程做到一起。二是对景区的控制能力和公关能力，景区的规划和配合对项目的影响是决定性的。如果在景区管委会方面一切都公事公办，这个项目可以说死定了。三是对项目通平状况的高度重视，举个例子，一个大型项目仅因为项目地的地基不能做桩基只能夯基，就增加成本几千万元。再例如，在景区，您想配套做高尔夫球场，政策风险和成本到底有多大，应提前做足准备。
旅游地产，还需要重点注意的两点，一是应对景观规划的高度重视，二是对推广的高质量要求。最好将项目做成景区内的一个景点，没有这样的投入魄力，按普通住宅项目做旅游地产，虽然前期省些钱，但注定会得不偿失。旅游地产本身就是在做概念，在推广的时候，也应高举高打，将形象做足。这个是必须的。
一个成功的旅游地产，一定是有文化内涵的。5A级景区，一定是省一级民族文化的浓缩。这种文化体应现在项目规划、产品设计、景观规划、商业引进等项目的方方面面，举个不恰当的例子：如果景区是一个女人的身体，那文化就是她的心。有的项目，要求原汁原味的引进，有的项目，需要把当地文化与现代文化等相结合，因人而异。对于旅游商业街，如果有丰富的民族文化基础，最好增加一个剧场。象阳朔的印象刘三姐、九寨沟的藏密，它们有一个重要功能，让游人住一天。解决这个问题很重要：怎样让游客住一天。这是你的所有上帝们最关心的。
景区商业，楼层不要高于三层，游客没兴趣也没体力上到三楼，所以最好是二层。如果是商业区，街道不要太宽，不考虑消防通道的因素，街宽有楼高的一半最好。
说到现在，该提到一个重要的环节了。旅游商业地产的业态配比。国内一些著名景区商业的业态配比网上都有，问题是，不能照搬。有个规律，越成熟的景区商业，休闲娱乐业态的比重越大，建议在的规划之初，还是以配套景区必须的商业为主吧。这需要对景区供应现状和目前的游客流量、留驻情况进行分析和预测，这样可以大约确定酒店总体量和不同级别酒店的面积配比。来源房地产宝库
