城市区域规划：城市产业规划-我国产业地产关于产业定位以及产业集群打造-开发商的创意竞争力核心-产业规划定位策划
内容提要：本文以我国产业地产关于产业定位以及产业集群打造为中心论题，结合我国产业地产现阶段的大量实证案例分析研究，着重论述分析产业集群的六大主要特质与六大效应；揭示我国产业地产当前突出存在的五大症结及其对应的现象并作根源的简要分析；在此基础上，简要论述我国产业地产的核心问题是产业，关键是产业集群打造，最后重点分析和系统提出产业地产产业定位遴选的三大思维范式及其三个视角的方法体系和产业地产如何成功打造产业集群的十大经验通则。
产业地产经过近三十年的探索发展，如今迎来爆发发展期。经过政府主导的工业园区、政府与民营企业共同搭台唱戏的产业园区、到当前政、产、学、研、用融合的、市场化主导的产城融合的产业新城区阶段，产业地产经过三大阶段的迭代发展，从政府主导推动到进入市场化发展为主导的转化，现在面临井喷发展之势。其一是我国工业化接近尾声进入现代服务业为主导的产业整体转型升级的大趋势使然；其二是几十年房地产的爆炸性发展已过饱和呈现供应过剩需要行业转型的档口；其三当今高度服务化和人文、科技、生态、生活融合发展新趋势的要求。一时间，房地地产商、有闲置土地的国企、金融投资商们等新进入者一哄而上涌入产业地产领域，却大多并不理解产业地产的内在特质，结果是产业园一夜之间全国各地开花、产业园区定位千园一面同质化雷同化、策划案花里胡哨与实际执行空洞无物形成鲜明对比，如此号称蓝海的产业地产领域预计不久又将进入哀鸿遍野的红海。针对如上问题，本文欲通过大量的实地考察案例结合产业经济学、区域经济学以及战略管理的有关理论、方法和模型，强调提出产业地产的灵魂是产业，产业地产的一切工作就是围绕产业展开，关键就是做产业，更进一步的是如何选择产业与产业集群；最后重点探讨产业定位的方法与如何成功打造产业集群的若干经验法则。
一、产业集群的六大特质及其六大效应
产业集群是指集中于一定区域内特定产业的众多具有分工合作关系的不同规模等级的企业与其发展有关的各种机构，组织等行为主体，通过纵横交错的网络关系紧密联系在一起的空间积聚体，代表着介于市场和等级制之间的一种新的空间经济组织形式。产业集群是“空间集聚+产业集聚+竞合紧密+公共服务”四位一体的新型产业发展生态和新型产业发展模式。
产业竞争力是一个国家或地区产业对于该国或该地区资源禀赋结构（比较优势）和市场环境的反映和调整能力。同一产业相关的企业群居在一起，相互竞争和协作，对提高产业的竞争力有很强的促进作用。现代组织理论认为，产业集群是创新因素的集群和竞争能力的放大。波特教授认为，产业在地理上的集聚，能够对产业的竞争优势产生广泛而积极的影响。从世界市场的竞争来看，那些具有国际竞争力的产品，其产业内的企业往往是群居在一起而不是分散的。一般说来，当产业集群形成后，将可以通过多种途径，如降低成本、刺激创新、提高效率、加剧竞争等，提升整个区域的竞争能力，并形成一种集群竞争力。这种新的竞争力是非集群和集群外企业所无法拥有的。也就是说，在其他条件相同的条件下，集群将比非集群更具有竞争力。集群加剧了竞争，竞争是产业获得核心竞争力的重要动力。竞争不仅仅表现在对市场的争夺，还表现在合作上。
1、产业集群的最重要特质是空间集聚与集群竞争力效应
所谓的空间集聚即大量的相关产业相互集中在特定的地域范围内。由于地理位置接近，产业集群内部的竞争自强化机制将在集群内形成“优胜劣汰”的自然选择机制，刺激企业创新和企业衍生。在产业集群内，大量企业相互集中在一起，既展开激烈的市场竞争，又进行多种形式的合作。如联合开发新产品，开拓新市场，建立生产供应链，由此形成一种既有竞争又有合作的合作竞争机制。这种合作机制的根本特征是互动互助、集体行动。通过这种合作方式，中小企业可以在培训、金融、技术开发、产品设计、市场营销、出口、分配等方面，实现高效的网络化的互动和合作，以克服其内部规模经济的劣势，从而能够与比自己强大的竞争对手相抗衡。在产业集群内部，许多单个的、与大企业相比毫无竞争力的小企业一旦用发达的区域网络联系起来，其表现出来的竞争能力就不再是单个企业的竞争力，而是一种比所有单个企业竞争力简单叠加起来更加具有优势的全新的集群竞争力。集群使得许多本来不具有市场生存能力的中小企业，由于参与到了集群里面，不但生存了下来，而且还增强了集群的整体竞争力。
2、强调集群内企业间高关联度联系与高效竞合效应
在绝大部分市场经济国家中，企业都是创新体系主体，因此，企业之间的技术合作和其他的非正式互动关系就成了知识转移的最直接、最重要的形式。因此，企业间合作的基础是信任而不是契约。没有企业之间和企业领导人之间的深刻信任，任何形式的契约都难达到合作的预期目标。集群的发展正好符合了这方面的要求，集群运行机制的基础便是信任和承诺等人文因素。群内的企业因为地域的接近和领导人之间的密切联系，形成共同的正式或非正式的行为规范和惯例，彼此之间容易建立密切的合作关系，从而减少机会主义倾向，降低合作的风险和成本。因此其合作的机会和成功的可能性无疑会大大增加。企业之间的合作能够创造的力量大于单个企业力量的简单总和，但是，并不是所有的企业都能进行有效的合作，因为他们不一定能搜寻到合作伙伴，即使搜寻到了，也要进行一番严格的考证。而产业集群内的企业之间合作却有独特的优势。现代组织理论预言，产业内企业联合的形式很可能是未来的潮流，它将取代公司之间一对一的竞争，供应商、客户，甚至竞争者将走到一起，共同分享技能、资源，共担成本。近年来，产业集群作为推动区域经济发展的一种模式，伴随着经济全球化，产业集群已经成为世界上引人瞩目的区域经济发展模式和产业发展的重要组织形式，已经越来越引起有关国际组织和许多国家及地方政府的广泛重视。
3、产业集群抱团取暖文化特质与自我强化的滚雪球式聚集效应
产业集群实际上是把产业发展与区域经济，通过分工专业化与交易的便利性，有效地结合起来，从而形成一种有效的生产组织方式，是推动地方区域经济增长的重要方式。首先，发展产业集群，可以提高区域生产效率。大量的中小企业集聚于一定区域，可以进一步加深区内生产的分工和协作。在这种集群内发展，除了可以分享因分工细化而带来的高效率外，而且还由于空间的临近性，大大降低因企业间频繁交易而产生的交通运输成本。此外，在现代产业集聚体内，经济活动主体的合作交易往往能够在社会文化背景和价值观念上达成共识，这种基于社会网络信任基础的合作分工，可以减少企业之间的相互欺诈，对于维持集群稳定和提高生产效率起着非常重要的作用。其次，发展产业集群，可以产生滚雪球式的集聚效应，吸引更多的相关企业到此集聚，扩大和加强集聚效应。集聚本身产生的外部经济就是外部企业进入的动力，产业集群的雏形一旦形成，便进入了内部自我强化的良性循环过程，即吸引更多的相关企业与单位向该集群聚集，而新增的企业与单位又增大了集群效应，如此产生滚雪球效应，推动区域经济快速发展。第三，发展产业集群，可以促进集群内新企业的快速衍生与成长。在集群内部，不仅有很多的相关企业在此集聚，而且还有很多相应的研发服务机构及专业人才，新企业在此发展，可以面临更多的市场机遇，获得更丰富的市场信息及人才支持，从而降低市场风险。而且由于集群内部分工的不断细化，可以衍生出更多的新生企业，从而进一步增强集聚体自身的竞争能力。
4、产业集群网络化特性衍生创新要素集聚效应与创新竞争力倍增效应
创新是区域经济发展最根本的内在动力，但是由于创新活动的复杂性，企业很难单独开展创新活动，往往需要多个相关企业及科研部门的共同参与，创新才可能获得成功，这一要求恰好为产业集群的网络特性所体现。首先，在产业集群内部，容易产生专业知识、生产技能、市场信息等方面的累积效应。在产业集群内部，集聚着数量众多的相关生产企业、科研机构、商会、协会、中介机构等，在产生较强的知识与信息累积效应的同时，大量生产企业也时刻面临同行竞争的压力，这一方面为企业提供了实现创新的重要来源以及所需的物质基础，另一方面也使集群内的企业时刻保持创新的动力。其次，企业之间紧密的网络关系，使得生产企业和相关机构之间更容易形成一个相互学习的整体，推动了集体学习的进程，降低了学习成本，促进更多有创新价值的活动发生。与产业集群相比，产业链也强调产业之间的联系，但产业链主要侧重于产业间联系，对于产业以外的机构如商会、协会、中介机构等关注较少，此外，产业链没有空间集聚的概念。产业集群的概念则要比产业链的概念丰富得多，它既包括产业间的联系，还包括产业及其他相关机构间的联系，而且还强调空间的集聚。工业园强调的仅仅是地理空间的集聚，并不强调产业集聚与竞合联系，与工业园区不同，产业集群强调产业之间的紧密联系，是依靠内力发展的理论。但是，在有的工业园区内，企业之间的联系非常密切，形成了产业集群。因此，工业园区为产业集群形成提供了空间，能否形成产业集聚则要看企业之间的联系状况。
5、产业集群产业柔性集聚创生整体与个体利益协同效应
产业柔性集聚体与区域竞争力理论研究与发展的实践表明，一个 国家或地区竞争优势的获得来源于产业在其内部集聚过程中的所获得的优势。以柔性专业化为特征的大量中小企业集聚群体，它们彼此之间通过分工与合作而结成稠密的区域网络组织，共同面对快速变化的外部市场环境和技术条件，这些专业化的产业集聚体内部的生产率不断提高，创新活动不断涌现，从而呈现很强的区域竞争力。回顾区域和企业发展演变的历史，可以发现在工业时代，区域经济相对独立，除了资源争夺外，相互之间的联系较少，企业追求的是个体利益的最大化。在信息时代，现代交通通讯技术极大的削弱了地理空间对区域经济联系的影响，资源、技术、信息的全球性流动增强，区域成为全球生产网络下的一个个节点，相互联系密切。在区域经济联系网络化的推动下，企业不仅仅追求个体利益最大化，更重要的是在合作中追求整体利益最大化，然后从整体利益中分成，企业之间的合作也不断加强，形成了联系密切的产业集群，并成为增强区域竞争力的主要方式。所以，通过产业的柔性集聚而快速发展起来的区域，往往具有更强的创新功能和竞争力。
6、产业集群龙头引领特征与产业链生成雁群效应
产业集群发展规划是产业链有效整合，通过确立产业链环节中的某个主导企业通过调整、优化相关企业关系使其协同行动，提高整个产业链的运作效能，最终提升企业竞争优势的过程。产业链整合发展具有降低成本、创新技术、开拓市场、扩张规模、提高效益、可持续发展的强大竞争优势，同时它还是发展区域经济、促进产业转型的重要形式。产业集群发展的首要因素是具有行业领先的主导企业和相对完整的产业链。两者缺一不可，若缺少行业领先的主导企业，则群龙无首；若缺少完整的产业链，则市场风险因素较高。因此分析这两个条件，成为产业集群发展规划的首要分析要素。
二、产业地产的使命与核心任务是打造产业集群
以经济基础决定上层建筑、社会存在决定意识形态，经济形态的生产力与生产关系是社会存在的集中反映的唯物史观，一个国家的影响力关键取决于经济、文化与科技影响力，而其中的经济影响力是核心影响力；一座城市的影响力也是主要取决于其经济影响力、文化影响力和科技影响力，其中最核心的影响力要素还是经济影响力。经济影响力是纲是根本，文化影响力与科技影响力是驱动要素，为经济影响力服务。从世界上发达的经济体经济发展的基本路径看，先进行的是工业化阶段，经济影响力主要以工业园区为载体打造工业化实力，工业化完成之后的后工业化阶段则以产城融合的城市产业综合体为主要载体完成产业转型升级与现代服务业的高级化发展。产业高级化发展与城市更新双轮驱动下新型的经济发展模式与城市生活模式相结合，即生产方式与生活方式的整体转型升级是这个阶段的突出特征，而这个载体中的灵魂是产业集群，产业集群的形成与成熟是经济发展高级阶段的象征，是区域经济与产业经济交叉结合发展的高级阶段，也是后工业化时期服务业占据经济结构主导地位阶段的区域经济主导组织模式。如果工业化高速发展时期以工业园区为代表为产业地产的1.0版；工业化后期以产业园区为主导为产业地产为2.0版；那么当前我国部分发达地区城市群率先进入后工业化时期为以产城结合为主导发展模式的产业地产3.0版。经过这些迭代发展，产业地产的以产业发展为核心的基本方针不仅没有弱化而是不断强化并呈现出产业与城市发展不断融合、生产与生活不断融合的总体趋势。目前走在行业前沿的产城结合的主导模式是大型的产业综合体的产业新城模式，该模式通过产业链配套、公共服务配套、商业配套、市政基础设施配套等的升级、人文生态环境的塑造等城市更新手段打造更加宜居宜业的工作生态环境，以此吸引和集聚产业发展高级化的高端人才集聚，从而为打造高级化的产业经济提供坚实基础。总而言之，产业地产要牢记其使命是产业，不是房地产，产业是一个地区人民生活水平和经济可持续发展的核心所在。
三、我国产业园区产业定位与产业发展的主要症结
产业地产承载着多样性的使命，主要有经济转型升级与区域经济发展使命、区域创新发展使命、区域经济合作共生使命、区域社会发展使命等。当前我国产业地产经过近三十年的探索发展，虽然取得了很大的成就，但是若以发达国家的成熟的产业地产发展状况为基准，从经济发展、创新成就、产业合作、公共服务和社会服务等五项主要综合考核指标达到良好为界限，该产业形态也基本呈现出20/80的基本结构，即达到良好以上不足20%，良好线以下的超过80%。为规避产业地产与产业集群打造的误区，以下根据实证研究分析概括有代表性的五大突出症结、对应的现象并做根源性的简要分析。
1、规划策划错位空城死城鬼屋现象
市场导向永远是一切经济活动的主导目标取向和一切谋划、策划、规划、计划的旨归。我国的产业园区成功者有之，但失败的更是比比皆是，一个突出的现象就是空城、死城、鬼屋触目惊心。其症结与根源就是漠视市场导向，没有深入调研了解研究市场机会与释放规律造成规划、策划的目标错位，突出的表现就是错把产业地产当成房地产，缺乏对产业地产的内涵的深刻认知，没有产业概念只有房地产盈利挣快钱的贪婪和冲动，市场定位错位或者市场判断错觉，造成大量物业空置和经济资源的浪费。
2、产业定位追赶时髦漠视基本条件与基础盲目跟风
任何一种产业形态、产业组织方式均有其适应经济发展阶段和产业经济发展要求的内涵特质及其成功的内在驱动要素。产业园区、产业集群亦然，一个成功的产业园区、一个成功的产业集群离不开其独特的资源优势、优越的基本条件和关键成功驱动因素方面的比较竞争优势。没有对产业园区及其产业集群成功的关键驱动因素的清醒认知或对于自身比较优势的误判都将造成产业园区产业定位的错位和产业集群的失败。其中主要现象就是产业园区的产业定位千篇一律，毫无特色，千园一面，普遍特点是什么产业都有，整个园区就是主导产业不清晰的各类缺乏内在关联度的产业的大杂烩，毫无竞争力的低水平勉强运转。这种现象病根是无视漠视基本条件，跟随媒体的肤浅宣传而盲目跟风赶时髦，通常是策划规划的样本高大上，而实际执行却离题万里空洞无物，雷同化、同质化、泡沫化，最后造成大量低水平重复建设和经济资源低效运转。
3、深陷资金链断裂泥潭烂尾工程
产业地产的特点是打造产业为核心，有自身独特的商业模式与盈利模式，远没有房地产价值链条短、变现快的特点。产业地产投资大、周期长、盈利模式非标比重大难以把控、回报难以短期见效，是马拉松式经济竞争工程，通常必须具备长期的大规模的资金平台的支持，若没有预先安排好支撑园区长期建设的资金需求与投、融、管、退基本路径，则难以持续发展，突出的现象就是许多实力有限或者对产业地产特质缺乏深刻认知就贸然进入的开发商尤其是民营企业往往深陷资金链断裂泥潭而中间跑路，横尸一片。
4、急功近利配套不全文化缺位造成可持续发展难再
我国有相当大一部分产业园区因为惯性思维而长期停留在简单的工业区的一切以生产力为导向价值认知上，没有与时俱进深刻洞察理解产业转型升级、消费模式升级、供给侧改革的大趋势的内涵，跟不上形势，一切以短期挣钱为目标，以经济效益为一切出发点，急功近利、杀鸡取卵，典型现象就是漠视文化配套建设、生活服务配套改善等，结果是吸引力与竞争力逐步下降，造成人才流失、企业搬走，可持续发展成了空话。
5、政府缺位协作不畅企业独立难支
与其他经济载体和组织形式比较而言，产业地产及其产业集群打造有其独特性，这个独特性就是产业地产的政府行为的影响力举足轻重，这个是其他众多产业组织形式不能比拟的。通俗点讲，产业地产的责权利结构中政府应当占据主导地位，产业地产是政府行为与企业行为的综合且政府行为占据主导地位；此外产业地产及其产业集群的特征是价值链很长，利益相关方众多，是一个需要政府主导引领下的政产学研金用多方协作共治、融合发展的新型经济组织模式。我国有许多产业地产开发商因为没有认清园区开发与产业集群打造的独特要求，没有充分认识到政府的领导引领作用，没有理顺政企关系，构建可持续发展的资源结构体系与管理运行的相关体制机制，开发商过度强势，霸王硬上弓；或者不知深浅就奋勇进入，结果造成实施过程阻碍重重、边协调边学习边上，“面多加水、水多加面”，工程实施拖泥带水、或严重拖期或不得已中途下马，学费多多。这种现象表面上看直接伤害的是开发商，政府似乎毫无未损，其实政府因为支持领导不利，其潜在机会成本更高、损失更大。
四、产业园区遴选产业集群的一般方法体系
产业园区产业定位问题是首要的战略问题，根据战略管理关于战略制定三种思维范式及其对应三个视角的基本理论与方法论体系，产业定位分别采取设计视角、经验视角、创意视角的选择基准与方法讨论如下。
1、理性思维范式与设计视角
1.1基本假设
理性主义者，强调理性具有预知未来的前瞻性，即未来是可以通过理性的分析、评估、结构化等手段呈现可认知、可预测的结果，故战略定位选择是一个设计过程，由高层基于公正、客观的分析、评估并结合常用的战略决策框架模型制定战略，战略制定由上而下由战略决策层负责，基层负责执行战略，不承担战略制定任务。
1.2适用性
开发商适用具有巨大资源动员能力的产业园区主导建设者如政府、具有雄厚综合实力的央企、国企等，也包括部分具备丰富开发经验、实力雄厚的民营企业。
产业适用性主要针对产业发展路径基本可预知的不大存在颠覆性变革的产业领域特别是拥有长久发展历史和丰富产业数据积累的产业。
1.3基于设计视角产业定位主要考量要素
1.3.1区位商工具
区域的产业基因与产业基础考量核心指标。产业区位商指产业园区所在区域的产业增加值占本区域GDP总额比重与本市该产业增加值占全市GDP总额的比值，该比值显示了本区域该产业相对于覆盖本区域且在一个更大的区域范围内的产业集聚度大小，是以结果为导向考察区域产业基础积累的核心指标。如果该比值为1，则与覆盖的大区域的集聚度一样，该比值越大表示该区域具有发展该产业更大的集聚度和基础积累。
1.3.2未来产业战略机会判据
本地区未来宏观经济走势与产业经济发展态势。主要参考国家和地区的宏观经济大局走势、产业政策导向、未来产业机遇分析把握。
1.3.3区域的资源禀赋集聚度
检验当地的与产业定位高度相关的成功驱动因素的集聚度大小，并与竞争性区域做横向比较。区域资源禀赋集聚度与区位商概念相近，产业区位商主要以产出与结果的角度检测产业基础大小；区域资源禀赋集聚度则以投入角度检测投入要素是否具备比较优势，主要考量专业人才集聚度、科研院所集聚度、相关科研分支投入集聚度、交通基础设施集聚度、商业配套设施集聚度、物流设施集聚度、地理生态集聚度、政策倾斜集聚度等，根据不同的产业定位选择若干核心发展驱动因素检验集聚度大小。
1.3.4集聚高度关联战略资源的成本竞争力
该指标主要考察如果本区域缺乏相关的关键性成功驱动要素基础积累，那么集聚该资源的成本是否具备便利性和竞争力。主要通过考察政府的未来发展规划以及政府投入承诺方面对于改善本区域关键成功驱动要素方面的影响力与竞争力。
1.3.5周边环境匹配度
与政府整体发展规划、特别是区域发展规划、周边区域发展规划是否匹配，产业的发展需要考虑与周边大环境与大生态和谐共生性。
2、经验思维范式与经验视角
2.1基本假设： 经验主义者，强调文化对于战略的突出的影响力和决定作用，而文化只能是渐变的不可能实现突变，故战略是经验延续的“本应如此”的结果，强调文化传承性，渐进式变化，抵制突变性。战略制定有效的方法乃是“面多加水、水多加面”的渐进的递延过程。
2.2适用性
开发商类型属于资源相对有限的抗风险能力一般的开发者、已经具备一定的某一类产业定位开发运营经验的园区开发企业、预备采取复制扩张战略的企业。
适用的产业通常不存在发生巨大变革威胁的产业、发展进入成熟阶段的环境相当稳定的产业领域。
2.3基于经验视角的主要考量要素：
2.3.1园区开发运营经验与竞争力指数
主要考察与竞争者同行比较的园区开发经验与竞争力，例如某个产业土地开发的重资产投资效益与竞争力、某产业土地开发的运营效益，具体的可以参考单位土地面积的投入强度、产值、经济增加值、利税；龙头企业的行业地位、园区产业关联度大小、园区主导产业、产业链配套、外委服务业的比例结构等。
2.3.2新的产业导入与经验产业的关联度
经验视角的开发者若要导入新兴产业，需要着重考量导入的新的产业与已经具备行业经验的产业的关联度大小，要考虑与原经验产业的嫁接、延伸、融合，以便充分借助原产业的经验优势。产业关联度从产出关联度和投入要素关联度两个角度衡量，关联度小的不适合经验视角的战略制定，关联度越大越适合经验视角的开发商。
3、创新思维范式与创意视角
3.1基本假设
重大创新是很难规划出来的，固守成规是最容易的选择，但也会
失去大的机会。未来的变化影响因素难以穷尽，社会经济系统是一个复杂性系统，并非凡事皆可预知，故不管什么领域都试图设计长远未来犹如缘木求鱼，吃力不讨好，即反对理性主义与设计视角制定战略；但另一方面，基于经验主义的渐变性虽然是常态，但量变到一定阶段必然孕育质变，故经验主义的抵制变革的思维模式是刻舟求剑的短视主义，也不足为效。创新思维范式强调创意与变革思想对于战略制定的指导意义，故战略不是自上而下的权威主义的垄断作品，在某些领域权威只会窒息创造性，而创造性诞生于多样性与差异性的交互演化，变革与创新才是社会进步变化的主导趋势，上层是战略制定的“教练”而不是独占者，是环境的开拓者和创意的支持者。战略也可以是自下而上的创意的集聚和批判吸收的过程。该思维模式强调突破传统固有思维惯性，捕捉和把握未来突变性的机遇，在多样性与差异性中寻找战略机遇。
3.2适用性
对于园区开发商而言，主要适用于一些具备巨大创新文化特质的、具有引领行业风向标的、常常是特立独行且取得相当创新成就的开发商。
对于发展的产业而言，主要适用于变化不定的环境特别是孕育着巨变可能性的产业领域，尤其适用于存在颠覆性变革影响领域的产业，例如发生颠覆性技术变革、商业模式变革、消费模式变革的产业领域。
3.3基于创意视角的主要考量要素
3.3.1开发商的创意竞争力核心指数
创新性模式的经营收入占全部经营收入的平均比例。创新性的经营收入指不同于以往的传统商业模式的经营收入，企业经营期间每年创新性经营收入比重的平均值，该比值越高表示企业的创新能力越强。
3.3.2开发商引领行业发展的地位指数
开发商创新的各种模式（包括战略思维模式、商业模式、盈利模式、融资创新模式、运营管控模式等）是否成为引领行业发展的风向标？是否成为行业同行模仿推进学习的模式等。
3.3.3产业的创新空间指数
指产业通过内部突破与产业间的交叉、融合、创新等手段而衍生新型商业模式与盈利模式的空间，通常以创新型的经营收入占全部经营收入比重、创新性的业务模式盈利贡献占全部盈利的比重衡量。
五、产业园区成功打造产业集群的一般通则
1、目标导向通则（目的因）
产业园区的核心任务与不变使命是打造产业集群，首先必须明确理解产业集群的核心内涵乃是“空间集聚+产业集聚+竞合紧密+公共服务”，打造产业集群就是缔造这样的“四位一体”产业生态圈。产业集群是要打造产业链，但是又是空间聚合的产业链而不是分散各地的产业链；其次产业集群是产业集聚的集合体，横向同类厂商竞争合作、纵向一体化的合作竞争与公共服务圈一体的集合体，即要设计高度关联性的产业集合体而不是彼此无关的松散集合体；第三是要通过物业配置、体制机制配置与文化氛围打造形成整体良好竞争与合作的共生共荣、优胜劣汰的生态圈；第四是需要与外围社会发展与城市更新密切协调发展。因此产业集群打造需要牢牢把握五大目标导向，即区域经济转型升级与经济发展指标导向；区域创新发展使命导向；区域产业合作目标导向；区域公共服务提升目标导向和区域社会发展目标导向。建议根据该基本思路，参考具体产业园的产业导入类型和国家有关权威部门颁布的评价指标体系，根据产业集群类型量身定制园区的目标评价体系，该体系作为打造产业集群的导向性指标指导产业集群的发展。
2、以产业关联度指导园区物业形态与结构形态布局通则（形式因）
产业集群的特质是产业的内部高度相关性，正因为这个相关性才缔造相同单位资源量总投入可产生远大于资源分散的园区的生产力水平效应，其指导思想是产业关联度与全要素生产率水平密切相关。根据里昂惕夫投入产出分析模型的思想，高效率的区域经济是一个各个产业之间高度耦合的系统，即是一个高度关联的系统。一个产业的发展及其上下游产业之间、与毗邻产业之间呈现出可以通过定量的投入产出模型加以预测的系统。产业园区发展产业集群，其竞争力就主要取决于产业关联度及其内部良性的竞合文化秩序，其中的关联性分析就可以借鉴里昂惕夫的投入产出定量分析模型预测产业集群内部各个产业之间的结构比例，从而为打造产业集群适配的资源投入结构提供依据，例如预测主导产业与上下游各个配套产业、与公共服务机构等的资源投入结构，包括不限于各类硬件物业配置规模结构、人力资源匹配结构、资金投入的基本结构等。
3、以提升园区全要素生产率为导向设计体制机制配套通则（形式因）
全要素生产率一般的含义为资源（包括人力、物力、财力）开发利用的效率。从经济增长的角度来说，生产率与资本、劳动等要素投入都贡献于经济的增长。从效率角度考察，生产率等同于一定时间内国民经济中产出与各种资源要素总投入的比值。全要素生产率的核心驱动力是技术进步对经济发展作用的综合反映。全要素生产率是用来衡量生产效率的指标，它有三个来源：一是效率的改善；二是技术进步；三是规模效应。在计算上它是除去劳动、资本、土地等要素投入之后的“余值”，由于“余值”还包括没有识别带来增长的因素和概念上的差异以及度量上的误差，它只能相对衡量效益改善技术进步的程度。对产业园区打造产业集群而言，提高全要素生产率的核心驱动力就是体制与机制适配性，体制与机制是核心生产力要素。
管理体制是指管理系统的结构和组成方式，即采用怎样的组织形式以及如何将这些组织形式结合成为一个合理的有机系统，并以怎样的手段、方法来实现管理的任务和目的。就产业园区而言具体地说:管理的体制是规定政府主管部门、园区投资开发主体、园区运营管理主体、园区产业主体等利益相关方企业在各自方面的管理范围、权限职责、利益及其相互关系的准则。它的核心是管理机构的设置、各管理机构职权的分配以及各机构间的相互协调。产业集群的打造需要动员各利益相关方的资源参与期间、密切合作、高效有序运作，其管理体制是否适配有利于产业园区资源的高效运转至关重要。管理体制设计的核心主旨是整体系统纵向上的机构设置与权利分配，其次才是彼此的协调关系，主要作用是决策效率。对于产业园区而言，管理体制设计以利益相关方利益分配格局为出发点，设计资源投入秩序与权利分配秩序。鉴于政府部门作为产业园区利益相关方的重头部门，应当起到资源配置方面的决定性作用，应当着力引领和支持产业园区的发展与产业集群的打造，而作为主导开发的开发商则是在政府的引领、指导、支持下完成具体开发任务的主体，二者的主次关系不可颠倒，理顺二者的资源投入关系、权利分配关系和利益分配结构是产业园区管理体制的核心。
运行机制指的是有机体的构造、功能和相互关系，泛指一个工作系统的组织或部分之间相互作用的过程和方式。如果管理体制着重的是静态意义上的纵向的各级利益相关方的管理范围、权限和利益划分的关系，主要任务是确保决策的高效与正确性；运行机制强调的是整体系统内部各个相互关系方横向的动态的相互作用的运作模式，主要确保决策得到高效的运作执行。体制决定机制，机制决定活力。对于产业园区而言，园区系统中各个分系统的运作机制是确保园区高效运作的有力保障，例如园区招商激励机制、园区人才激励机制、园区投融资支持机制、园区创新激励机制与成果转化机制、园区互利共赢合作机制、园区与社会互动发展机制等。
4、高产出与高投入匹配基本通则（质料因）
从经济学的一般通则看，高产出通常伴随着高投入，低投入而有高产出虽然也存在，但通常不可能持久，也不是普遍通则。高产出需要高投入的基本指导思想下主要的操作策略是：其一是强强联合确保资源投入结构的比较竞争力，要以开放的思路集聚行业高端资源与能力合作开发，寻找专业合作者合作开发，不可封闭自恃。产业园区开发者，尤其是产业集群的打造要客观评估自身的优劣势，广开合作大门，扬长避短、引进专业的一流合作者，构建一流的资源与能力组合确保比较竞争优势。其次是投入资源结构与核心竞争力配置。产业园区产业集群打造的核心竞争力与可持续发展的资源与能力主要指如下四个方面，即政府支持引领方面的基本体制机制保障、打通长期可持续支持和共同成长的融资渠道、打造复合的富有竞争力的重资产策划、设计、投资与开发综合能力、通过专业合作等路径建设多元的招商、孵化、服务、投资、退出的良性循环综合能力等，产业集群打造事先需要从战略高度设计资源与能力的结构组合，确保比较竞争优势。
5、政、产、学、研、金、用各方责权利协同与融合发展通则（动力因）
产业园区建设与产业集群的打造若要取得成功，就必须首先设计其之所以可以取得成功的动力根源，这个动力根据就是各方参与者的利益，协调好落实好各方诉求与利益就是调动各方积极性、创造性的基础，在城市转型和开发过程中，利益相关方的管理非常重要，这里的利益相关方包括与之相关的所有组织，如政府、开发商、入驻企业、金融机构、科研机构以及当地居民等。需要考虑建立相应的管理机制和流程，有效协调各利益相关方的诉求，以避免对开发过程可能产生的负面影响。
在策划设计调动各方积极性的动力机制时，责、权、利协调，投入产出成正比，风险与收益成正比是普遍通则。作为利益相关方的政府具有举足轻重的作用，应该起到领导协调各方的作用，对于政府而言，产业转型升级与城市更新、税收、就业、经济贡献是其诉求所在，也是产业地产开发最大的受益者，因此政府的政府政策支持、优惠政策、利税返还支持、规划引领与支持、居民利益协调等的投入应该责无旁贷；对于重资产投资开发商而言，土地资本效益和附加投资的经济效益与现金流是核心诉求；对于金融投资商而言，风险与收益对等是其诉求；对于轻资产运营管理商而言，经济效益与品牌建设是其主要诉求；对于附近居民而言，绿色环保、提高生活品质是其核心诉求。统筹协调各方的主导者应该是政府，是政府领导下的开发商为主负责的“多元共治、融合发展”的有机整体。
在产业导入过程中，对于新兴行业，应考虑由政府、企业及协会组织成立合作推进组织，以扶持和推动新兴行业在本案的发展。
6、产业集群发展路径遵循产业生命周期基本通则
作为一种有生命力的空间经济组织形式， 产业集群自身有其发展的内在规律。其发展变化的全生命周期过程同样适用于一般生命体共同遵循的生命周期演化过程通则。通常生命体遵循的生命周期规律同样是产业集群都要经历的。产业集群生命周期一样要经历初创阶段、成长阶段、成熟阶段和衰退阶段四个阶段。通常在系统发展的前一个阶段，系统的特性力量不断强化并且正好与环境变化需求相适应，这将必然刺激系统自我强化机制的形成，并促使系统从初创到成长直到高速发展的内外良性正向互动特征；而系统发展的后一个阶段，环境也在潜移默化的变化，最后实现从量变的飞跃，系统特性力量因为自身的惯性与刚性不断强化，反而成了系统不能适应环境变化的“罪魁祸首”，这就导致系统从高速发展到进入成熟和衰退的内在根源。根据系统论普遍规律，系统在发展过程中必然仰赖于其独有特性力量，但这些特性力量在系统演化过程中必然衍生异化力量，异化力量就是系统不能适应环境变化的反作用力，通常系统特性力量越大最终形成的异化力量也越大，当系统异化力量演化到远大于系统特性的力量时意味着原系统生命力接近终结或解体、新型的生命体要涅槃再生。这也是工业园区到产业园区再到产城融合的产业新城的不断迭代演化过程的理论依据。
鉴于产业集群遵循生命周期演化的普遍通则，作为产业园区的开发者就应该因势利导，根据产业集群生命周期的阶段特点指导产业集群发展的具体开发时序、策略步骤等。在安排产业园区建设与产业集群打造的过程中，依据生命周期的普遍范式安排经营资源投入步骤与节奏将起到大大提高资源利用效率的目的。例如在产业导入期，物业开发不宜规模过大以至于招商跟不上而长期闲置占用资金成本，其次是产业导入期的公关宣传推广的投入最大；当产业集群发展进入快速发展期，则服务规范与服务质量要迅速跟上，期间招商投入将逐步下降，内部的体制机制要迅速调整以适应变化的需要，此外物业建设需要提速以适应市场释放的需求；在产业集群进入成熟期则招商活动基本结束，内部的资源整合该提上议程，此外激励创新与迭代发展至关重要，物业增量基本结束，主要对存量的改造升级并进一步规范和优化各类服务。
7、产业导入期招商的蜂王效应通则
“蜂王效应”指像分工有序的蜜蜂王国一样，像成千上万只工蜂围绕着蜂王一样，成百上千个配套小企业围绕在大企业集团的周围，严格而又高效率地按职责工作着。一个主导产品身边往往围着几十家、上百家甚至上千家相关加工企业，形成一个强大的产业链。以美的为例，目前美的集团员工超过2.5万人，其配套企业共1000多家，形成了一个以美的空调为龙头，包括电机、控制器、塑料件、钣金件等零部件配套的空调产业链，且这些企业已经形成一个地理空间集聚的高度关联的彼此配套合作的生态圈，这就是产业集群的概念，而那个蜂王美的就有着举足轻重的引领带动作用。在产业园区打造产业集群的过程中，蜂王效应是普遍通则，即招商的首要对象就这种具有巨大行业影响力与品牌号召力的龙头企业。对于一个新建的产业园区，意欲打造某个产业集群或某几个产业集群，要在一个新的区域无中生有，首先入驻的具有巨大品牌影响力龙头企业具有举旗号召的作用，所以品牌影响力越大则其号召力就越大，就越有利于后续的招商跟进，而且产业集群发展规划本身即产业链有效整合，通过确立产业链环节中的某个主导企业通过调整、优化相关企业关系使其协同行动，提高整个产业链的运作效能，最终提升企业竞争优势的过程。产业集群发展的首要因素是具有行业领先的主导企业和相对完整的产业链。两者缺一不可，若缺少行业领先的主导企业，则群龙无首；若缺少完整的产业链，则市场风险因素较高。因此分析这两个条件，成为产业集群发展规划的首要分析要素。
8、地标打造与初期引爆点打造通则
从国际工业转型的经验来看，政府领导力、国际媒体宣传和独特的地标设计是最重要的三个成功要素。一个区域的地标可以是某个特殊的实物，如悉尼大桥与歌剧院，埃菲尔铁塔，但也可以是某种文化与产业特色，如硅谷、好莱坞等。招商引进具有行业龙头地位品牌企业其机理是根据人性的景从心理，品牌是历史积淀下来令人信赖的好口碑，品牌号召力具有“桃李不言下自成蹊”的集聚效应；而地标打造的作用在于地标性的存在无论是物质形态的存在还是精神形态的存在或者是二者的复合体都具有迅速传播并易于建立起品牌号召力的作用，通常产业园区地标打造可以是一个特别的建筑物或者某种物质性存在物，但也可以是一种创新性的模式，通常地标包含三大要素的突出性、独特性、创新性，即“外观的物质形态标新立异+形象理念形态朗朗上口+具体内涵形态开创先河”的特点。
9、文化建设助推产业集群可持续发展通则
文化竞争力是一个园区的虽然看不见却具有终极性价值的竞争力源泉所在，文化生态是园区软实力的重要的甚至是决定意义的方面，国内园区普遍存在文化定位不准、动力不足、人本文化缺失、绿色文化亟待加强的窘境，过度重视单一的园区的经济效益价值而漠视人文价值、绿色价值、创新价值，呈现出过度的功利性将严重影响园区和产业集群构建的可持续发展潜力。园区文化生态主要以构建创新型、人本型、绿色型文化生态为主，从物质形态、制度形态到理念形态三个方面加以塑造。
创新性文化的物质形态主要指创新工作场所、交流空间、创新区的构建；制度层面主要是构建和落实创新创业的激励机制；理念层面则是推广创新创业价值，合作竞争理念等。
人本文化的物质形态主要包括住房、交通、医疗、教育、文娱等基础设施建设；制度层面指人才引进的保障机制、园区管理与服务体系建设；理念层面指建设以人为本、服务至上的观念体系。
绿色文化的物质层面指绿色空间布局、环保设施设备配置等；制度层面主要指绿色发展激励机制、环境保护激励机制等；理念层面指树立绿色环保意识、可持续发展理念等。
10、完善生活服务配套提高园区吸引力通则
一个产业集群生态圈大致包括一个核心、围绕核心三大层服务圈组成。一个核心就是产业集群的主导产业核心；三大圈层最内圈是与主导产业发展高度关联的上下游产业链配套层；其次是产业集群公共服务配套圈层，主要包括五大增值服务配套平台，即信息技术服务平台、人才资源服务平台、研发检测认证服务平台、投融资服务平台、物流服务平台等；第三层是生活服务配套圈，主要包括居住、交通、健康医疗、文化教育、文化娱乐配套等。
产业集群不是简单的产业的空间集聚，随着经济发展、消费模式升级、人们对于学习、工作、生活品质以及个性化、系统化要求的提高，生产职能与生活职能的平衡发展是新一代产业园区的发展趋势，以往过于侧重生产职能而缺乏对于生活职能的重视，主要表现在文化教育服务、医疗设施、休闲娱乐服务、居住等的匮乏或者内容贫乏单一，故为提高产业集群的综合竞争力，建构和完善比例适当、模式适配、内涵新颖的生活服务配套平台也是产业集群提高园区吸引力与综合竞争力的不可或缺的通则之一。来源于原创 云中君 飙远举评论
