产业园游戏规则要改才能致胜:追逐短期暴利走向园区无产业死循环-“内行”看“外行”涌入 揭产业园盈利面纱-产业园无“产业”,住宅销售反客为主













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产业园游戏规则要改才能致胜:追逐短期暴利走向园区无产业死循环-“内行”看“外行”涌入 揭产业园盈利面纱-产业园无“产业”,住宅销售反客为主
2016-07-18

         产业园游戏规则要改才能致胜:追逐短期暴利走向园区无产业死循环-“内行”看“外行”涌入 揭产业园盈利面纱-产业园无“产业”,住宅销售反客为主

 
    从1979年建立蛇口工业园算起,中国产业园区已经走过了30多年,近几年,随着住宅地产市场受到挤压,以及企业产业链升级和完善需求的扩张,大量企业涌入产业园区的开发和运营中来。业界有一种声音,把专业做园区开发和运营的企业称之为“内行”,把后进入市场的企业划分为“外行”。
 
    大量“外行”企业的涌入,是否会造成产业园区的无序开发,还是会为产业地产注入新活力,在新型城镇化以产业为先导的命题下,产业园未来的发展引起业界深思,本期《新华会客厅》我们邀请到了北京科技园建设(集团)股份有限公司行政总监王槑、百世金谷实业有限公司营销总监曹志国共同来探讨产业地产的生存法则。
 
    “内行”看“外行”涌入 揭产业园盈利面纱
 
    8到10年的投资回报周期,这在产业地产的开发历程中并不是大数值,除了产业园投资回报周期长,园区开发商们频频叫苦利润难求,如果真是如此,为何越来越多的企业涌入产业地产开发?
 
    面对疑问,北科建行政总监王槑表示,早期的园区开发是一级开发,确实利润空间没有弹性。土地供应和出让价格由政府来控制,所以,企业获得的利润仅是政府给企业规定的那部分,即员工的费用和企业管理费用等。一级土地开发获利微乎其微,如果你的能力弱一点,在一级土地开发上肯定是赔钱的。
 
    2005年是中国产业地产发展的拐点,此后十年的时间里,中国产业园区的发展逐渐又慢变快,这也得益于十七大提出创新驱动战略,新型城镇化规划思路崭露头角,土地的一级市场逐步转向二级市场,盈利模式丰富,正是在这一时期,大量企业开始转向产业地产市场。
 
    产业园区二级开发,是获取土地以后自负盈亏的开发模式,记者了解到,园区二级市场入驻的一般都是微小型企业,成立三到五年,需要政策、资金、技术等多方面的扶持。随着政策优惠的收紧,很多园区运营商为了留住企业,开始在服务上寻找新的增长点。
 
    百世金谷营销总监曹志国说:“服务平台的搭建,可以使入驻企业更好更快的发展,在孵化过程中,服务做好了,这是一块很大的盈利空间。我认为产业园区运用真正的核心利益点是服务获取利润。” 
 
    王槑谈到:“新城镇化在中国刚刚启动,对企业来讲有商机,将来二级市场的盈利模式会越来越多,国家驱动战略已经对中小企业从资金、技术、人才和信贷等方面支持。所以企业转型是国家大的宏观经济的好转和国家政策的支持,迎合了企业发展多种盈利模式和追求利润新的增长点的需求。在住宅地产受到调控的大环境下,大量企业涌入产业地产开发,这是内外部原因的结合。 
 
    产业先行 园区搭建新型城镇化建设平台
 
    产业园无“产业”,住宅销售反客为主,这样挂羊头卖狗肉的现象在我国的产业园开发中并不少见,追其根本是企业追逐短期暴利,拿新城镇化建设做其通行证。这样的做法,往往催生了一个个“空园”、“死园”。有的甚至变成“空城”、“鬼城”。
 
    无论是城市的扩容和农村形成新的城镇,必须要人口聚集,有了产业,才能聚集人才,扩大产业规模,形成资源再聚集的可持续循环,产业是这背后的主导因素。
 
    曹志国谈到:“目前国内很多地方招商模式同质化严重,不根据实际情况发展产业,最后造成一些空城。所以要根据地方的实际情况来吸纳产业转移,拿燕郊举例,人们都说睡城,但如果园区可以吸引足够的企业入驻,把产业带过去了,这样既能解决北京的问题,又能解决当地就业的机会。”
 
    20世纪末,当上地还是泥泞小路缠绕一片麦浪之时,谁会想到十年后的上地信息产业基地会成为中国甚至者全球的科技创新中心。我们熟悉的新浪、百度,都是90年代从中关村起家的,当时的一间房小房子升级成了今天的互联网帝国。
 
    人才是动力,产业是核心,产业园区为需要资金和技术支持的企业搭建一个孵化平台,产业吸引人才,人才升级产业,扩大园区规模,最终形成产业园区经济循环链条。
 
    “产业地产的梦想是长远的、长期的,战略性的,如果园区开发商进入这个市场是为了追逐产业梦想,即使8年或10年,都可以坚守下去,但如果是为了谋求短期的房地产暴利,这样的企业在这个行业是不会长久生存下去的,大潮退后一定死在沙滩上。”王槑说。
 
    造房子是园区微笑曲线底端 服务和运营才是高端
 
    在产业园区开发中有一个微笑曲线,画图纸造房子仅在微笑曲线底端,运营和招商才是在微笑曲线的高端。
 
    从联东方面获悉,今年起,联东U谷将以北京金桥产业园为试点,开始向服务商和运营商转变。相关负责人表示,随着工业用地政策的调整,适合园区开发的土地越来越少了,布局之后,联东要承担起园区服务商和运营商的角色。 
 
    王槑分析了产业园区盈利的五块区域,第一块,早期的土地一级开发获利从事一级土地开发,政府是不允许企业有较高盈利空间的。第二块,二级土地开发。通过物业的策划、开发、出售来挣的钱。第三块,企业进入以后,不是把房子卖出去就行了,产业服务。比如建设的公共数据平台、大数据处理中心等,从中收取服务费用,这是通过产业服务的盈利。第四块,对二级市场物业的长期持有和经营产生的溢价部分。第五块,在产业服务里很重要的一个内容就是资本运作,很多创新性企业在创新过程中是有技术而没有资金,所以在产业服务过程中,资金的注入是非常重要的因素。企业通过和社会资本的结合,为创新企业达到一个资本平台,这个资本平台可以用股权入股的形式,也可以用债权的形式,简单的说就是借债,还本付息。如果通过股权入股,就是通过企业的成长、上市、增值,分红。 
 
    简单分析便知,未来园区通过运营和服务获取利润的空间是非常大的,开发商只是暂时的角色。联东U谷的这一转型举措,是否是园区转型大势所趋的一个信号。对此,北科建王槑说:“虽然有些外媒说我们是园区的开发商,其实我们一直定位为区域经济运营商。联东现在要走的路子和北科建2008年走的路子主导思路上是不谋而合的,只是客户及其需求不太一样,运营上各有侧重,未来社会分工越来越细化,在专业的领域做专业的事,也是企业做的更强的一个内在要求。”
(新华网产业园区产经记者 贺丽娜)

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