只有扩大内需，房价才能自然下跌
——救经济才能实现“居者有其屋”
本文刊载在中国房地产主流杂志《城市开发》2008年第11期总第306期
作者：戴欣明
这次“大救市”会重振中国经济，房地产市场将迎来短时期的“通货紧缩”阶段；也就是总体房价持续下降。这绝不是直接降房价得到的，而是中国经济由“房地产投机经济”、“虚拟经济”转型到“实体经济”促成。
房地产作为特殊的产业，既有金融属性还有实体属性，这样的特殊产业让房地产自然而然成为重要的支柱产业。确切地讲，房地产新时代是把房地产与“实体经济”同样视为“支柱产业”，这是同以往的救市的最大区别。这对房地产企业提出了新的挑战，也迎来了新的机遇。
■中国房地产市场刚刚进入“第二阶段”
中国房地产（住宅）市场刚刚才进入到市场经济，在这个征途上，第一阶段：高价格已经在2007年经历了，第二阶段：价格战现在才刚刚开始，第三阶段：服务战、内容战还没有来临，更不要说第四阶段：品牌战与价值战。
扩大内需，会让房地产价格战升级。
■只有扩大内需，房价才能自然下跌
4万亿救市大局已定，多少同开发企业有关？显而易见，这场“大救市”实际上就是救经济，而非直接救楼市。4万亿救市政策其实就是扩大内需的有利措施，笔者历来的观点是直接救房地产实际上是摧残房地产，必须用间接的方式救；救经济就是救房地产，从而让主流人群能够买得起住房。
6千亿安居房建设，预示中国房地产发展方向已不再完全依靠市场化，更主要的将投入到保障性安居工程上。这也意味着“安居工程”退出政策舞台十年之后，正式回到国家大政方针之中。
扩大内需，房价才能自然下跌，并对各方都是有益的。
中国经济发展路线图以及解决房地产路线图应该是：“再造实体经济（政策导向）——拉动社会内需（资金走向）——房价自然下跌（三种走势）——产生房地产需求（阶梯置业）——房地产活跃（满足各个阶层）——成为支柱产业（带动效应）——进一步拉动内需（经济地产相互促进）。”
直接降房价，反弹的机会越大，暴涨的可能性越大。
■“阶梯型降价”成就“阶梯型需求”
中国房地产将形成长期价格下降，交易量活跃的特殊局面。
“阶梯型降价”会成就“阶梯型需求”；需求阶梯式向上。
可以说，中国房地产将迎来相当长的一段时间的价格下降阶段，随着价格的下降，交易量会逐渐上升，但是，这个阶段由于大量的保障性住房逐渐上市的影响，不会在近期实现，保守估计在10年以后，住宅价格总体却不会往上走，同时还得营销、做品牌，不然消费者就不买账，也就是说绝大部分住宅将进入一般“消耗品”营销模式行列。
■三种房价走势令地产投资风雨飘摇
应该说，无论是珠三角、还是长三角乃至渤海湾的房地产还远远没有调整到位。另一方面“大救市”走势已经明朗化，促使房价呈现出从没有过的三种格局：
一部分房地产项目，特别是走市场化路线的，以及豪宅项目，会形成自己的走势，这个走势是长期看好，甚至建议在开发商有钱，并且综合价值、尤其是稀缺户型可以稀售（养起来），以定做豪华装修的交房水准销售，最终会被高端人士认可。具有保值增值效用，购买这样的住宅置业者只能长期持有。
二是那些90平方米以下的小户型，在政策的保护下，一方面得到大力的约束化发展（9070），另一方面政策在加强这个方面的倾斜，再有就是保障房、经济适用房、廉租房的大量建设，开发小户型的房地产项目只能是薄利多销。在大量推出市场的情况下，这样的小户型更多的解决居民自住问题，已经没有多少投资价值。
三是那些同质化的住宅项目将会走出波动曲线，很多不怎么样的项目，甚至没有什么调研，更谈不上为置业者着想，更多的是以开发商自己为中心条件下的住宅项目，在加上开发商误判形势，不降价乃至涨价，最后又不得不降价，这些没有什么附加价值的项目自然就会走出“波澜壮阔”、“重峦叠嶂”的行情，会让投资者眼花缭乱，而这部分住宅的泡沫也是最大的。
在这样的情况下，房地产的投资属性将被阻挡，投资价值被大大地降低了。
居住属性登堂，置业投资价值落荒
■置业的居住属性被逐步放大出来
目前，相比较而言，我们有优质的银行体系，开明的政府；中央政府已经从香港“金融危机”，国际“金融海啸”，深圳“地产风暴”中学到了很多应对的策略，更加注重调控的灵活性，我们有十足的理由相信房地产问题就将解决。虽然，投资属性缺失到极点，但是置业的居住属性被逐步放大出来。
■房地产企业不能单靠政策存活
我一直认为，大型房地产企业的危机往往最大，近来频传各地“最大”开发商如何如何，什么跳楼、倒闭、负资产等声声贯耳，可以说这绝不是空穴来风。小开发商倒闭往往是鸦雀无声之中，大房地产企业倒闭轰轰烈烈。这一天马上就会来临，房地产企业要自救的同时，也要看准新机会。
“盛宴”变“剩宴”！重摆宴席再斟酒，让那些没有战略思维的开发商倒闭一批，会发现一个旧格局泯灭了，新格局也就顺利地建立了。在这样的过程中，真正有能力的开发商存活下来，而这些开发商才会认真地开发出属于各个阶层的产品。
如果一定靠政策才能存活的开发商，应该补上市场经济这堂课。
■多数人认为的房地产“救市”观点是错误的
多数人认为的房地产“救市”观点是错误的。就像徐滇庆在叫嚣流动性过剩，房价高涨的原因就是“流动性过剩”的时候，我说，从经济学的角度看的确是这样，但是当我们把房地产问题真正研究清楚的时候，发现房地产是复杂病，如糖尿病，有很多原因造成，而不是徐滇庆等认为的简单病，如SARS。
关于“流动性过剩”导致高房价的错误观点，郎咸平教授同我的认为是一致的，因为我们的政策没有更多的指引人们发展实业（现在已经央行开始放松中小企业贷款，说明我们开始走向发展实业的道路上来），也如同他在经济上的很多论断是对的一样，我在房地产经济上的很多问题是对的，大家慢慢地开始领会了我的思路；当大家都去“赌博”（股市赌博、楼市赌博）的时候（资金的流动性走向），中国的经济就会垮掉。我们到现在也没有看到所谓的流动性过剩，导致大量的钱流向楼市，甚至我们同样看到这些过剩的资金也没有流向股市。
■相信政府，理解政策含义
广大置业者应该放心，目前，我们有优质的银行体系，开明的政府；我们已经从香港“金融危机”，国际“金融海啸”，深圳“地产风暴”中学到了很多应对的策略，更加注重调控的灵活性，还有像新浪等这样有社会责任感的媒体的积极倡导，我们有十足的理由相信房地产问题就将解决。
在春节前后更多的置业者会加入到购房行列，特别是急需住房的人，更多的观望会缩短幸福生活的时光。随着房价的进一步下跌，更多的需求对得到满足，“阶梯式”满足置业者的时代正在来临；楼市开花也将随2009年春天同来，这种“开花”是房地产真正的繁荣：理性置业者逐步增加，房地产价格与更多的人的理性要求接近，以置业者为中心的营销活动逐渐展开，也让置业者看到了开发商的诚意。
中国政府越能把握中国经济，中国经济就越可能向好，房价就会越可能下跌，因为政府开始不把经济发展压在房地产这个单一产业之上，这表明中国的产业结构更加合理，同时让大家更加有信心！信心人让我们乐观面对危机，从而战胜危机。
房价本身的高低都没有错，最终的结论是主流人群是否能买得起；买得起就必须发展“实体经济”。只有发展“实体经济”，才能让房地产投机行为大幅度下降，房价自然下降，房价才能回归理性，房地产才能溶于整个经济。（作者戴欣明系英联国际不动产机构首席经济学家、首席营销学家，编辑：李连元）
注明：本文刊载在中国房地产主流杂志《城市开发》2008年第11期总第306期
