不懂设计，你的物业就只能靠招商了-消费升级的时代，设计不能再缺位-国内物业，往往是设计将就，招商补救

　　先来扒一扒广州太古汇商场的屋顶设计。

　　商场屋顶千千万，太古汇商场的屋顶偏偏是不一样的。当年太古汇的规划中，娱乐部分一直没能畅快的演绎，既没能做电影院，溜冰场也改成了超市和美食广场，所以三楼的屋顶必须把“让大家在太古汇休闲一把”的任务扛下来。

　　太古的想法很简单，既然这里规划做商场，无论是设计还是商业元素，都得有商场的样子。首先得有一个适合逛街的空间，然后放进轻松休闲的商业元素，变成可以让人从白天逛到深夜的花园步行街。为了让这个空间适合逛，我们看到太古汇做了两件不太起眼，但其实十分可怕的事情。

　　第一件事情是把本来放在这里的空调机组都挪到最高的塔楼上面去，造一个足够大的空间出来。

　　商场屋顶向来是空调机组的常规去处，太古汇商场部分要用五六个机组，每个算上主机、水管、减震设备要七八米高，占面积五六百平方米，无论怎么放，都是一道显眼的风景，这些机器夏天发热冬天起雾，一直隆隆响，让谁和这些机组一起逛街吃饭，都会很不情愿。

　　最终，太古要把机组放到最高的塔楼上去，这是一个大费周折的决定。

　　首先得在塔楼原有空调管道的基础上，每层增加几平方米的竖向管道空间，增设中途机房，这加起来上百平方米的面积都是计容的，换言之，太古咬牙减少了写字楼租赁面积。

　　空调机组上了楼顶，先不说和楼顶其他设备抢地盘，光荷载就有问题了。

　　正常楼板的荷载是250-350kg/㎡左右，加了机组的顶层楼板荷载是每平方米七吨，塔楼变得头重脚轻，因此放上楼顶的设备和楼体的结构支撑系统需要重新计算选型，反复多次排列组合，才能有足够空间放上去，又不影响塔楼的稳定性。

　　在完成这件事情之后，三楼屋顶出现一条宽敞规整的4000平方米的大马路。

　　第二件事情是打造屋顶的地面系统，把这条“路”变得适合步行。

　　广州四季多雨，天气炎热，要让这条马路逛的舒服，太古把园林架空地面系统招呼上了。从看得见的地面开始，屋顶地面系统从上到下分为石板地面、石板定位和支撑钢架、架空层支架、复合隔热层和结构楼板。

　　为了让人走起来舒服，整个石板地面完全平整，没有设置常见的1%-5%排水坡度。而为了让雨水快速排走，每块青石板之间预留了3毫米缝隙，雨水从这里落入石板地面下的架空层，有组织的排向设置在租赁区以外的落水口。3毫米的缝隙不能宽也不能窄，宽了，高跟鞋的鞋跟能塞进去；窄了，排水效果差很多。但总而言之，无论下多大的雨，这片地面不积水。

　　地面设计可不是把石板排列整齐就完了，为了不时检修屋顶上的各种东西，这地面得能让重达数以吨计的维修设备在上面行走，不仅是承受设备的竖向荷载，还要承受设备制动时产生的横向推力，所以这个地面既要自重轻，又要承重大。

　　为了减轻地面的重量，原来每块厚度15厘米，重达140公斤的石板被放弃，换成了厚度5厘米，重量50公斤的轻量化石板，这一换不仅减重、省钱、增加了空气层的厚度，还方便了日后的维护——现在检修地面，只要两名员工利用特制的小工具就能把石板搬开了。

　　最变态的是，为了确保地面石板的水平精度在室外长期使用中不会降低，部分的架空支架采用灌浆加固的工艺，所灌的浆和架空支架在不同温度下的变形量是一致的，以达到延长支架寿命的目的。在这样的设计下，你看到的青石板们之间的缝隙会风雨不改一如既往的保持在3毫米。

　　在夏天，这样的室外地面温度可达60度以上，隔热做不好，二楼商场要花很多电费才能把温度降下来。用在这里的复合隔热层有气态隔热和固态隔热。气态隔热层是架空层里面12-20厘米的流动空气，这是能够达到空气隔热的有效厚度。固态隔热层是紧贴结构楼板的固体隔热板，不仅隔热，还能够承受相当于汽车重量的压力。

　　至此，大功告成~~~再往后，太古汇在这个屋顶上种了树，布置了灯光，引进了6个风情各异的餐厅，无论白天夜晚，晴天还是下雨，当你踏上这个屋顶花园，都是满满的到达感~~~

　　为什么要大费周章的设计屋顶，我们不如把目光拉回现实中的普遍实践对比一下。

　　国内物业，往往是设计将就，招商补救

　　商业物业项目说起规划，往往从研究区位开始，再研究顾客，再研究竞争者，再研究零售商，最后做个定位方案，包含品牌组合和租赁条件，新一点的项目可能会说两句设计上的亮点，创意或动线云云。国内大多数项目用招商来演绎规划怎么落地，可同样用来落地规划的另一项重要工作——设计，在很多时候并没有做透。

　　除了政策上的硬指标，一个项目做多大商场，包含什么物业形态，商场是一个密闭盒子还是一条开放街区，店铺有没有后通道，对实用率和后期维护有什么影响，这些都是业主可以关起门来头脑风暴的规划点。规划定下来，大部分人会花个几千万买一套概念设计方案，然后商场和写字楼划分单元，做预算准备招商。而设计这条线，设计部找一个有资质的LDI，把概念设计深化成施工图，做预算准备施工。

　　看起来没毛病，往往设计的硬伤就此种下，一些设计机构在做商业设计的时候，没能从综合的物业价值、长远商业运作和空间细节审美入手，而是停留在空泛的商业经验和符合规范的角度去考虑，把本应具体到项目特质的设计当成了收费几十块一平方米的体力活来做。商业物业的难度在于用家是商业机构，有不少硬规律没法将就，因为物业造好了是要能做生意的。

　　如果业主没有专业能力，又没有一个代替业主协调各种技术问题的角色，到最后只能是施工方现场的监工代替设计师临时想个做法，做出来是怎么样就随缘分了。所以国内不少商用物业，站在外立面看着还不错，只要一进大门就各种凑合，越往后场越不堪。

　　比如最近成都开的这个物业，楼顶规划了餐饮，可这个穹顶愣是把餐厅挡住了。

　　穹顶既然设计离客人距离很近，细节就应该适合近看。

　　这样的接缝，容易漏水，不易清洁，苦了后期的运营团队。

　　总而言之，设计这关没把好，造出来的物业不合用，只能靠招商超常发挥把店铺租出去，久而久之招商就特别重要。

消费升级的时代，设计不能再缺位

　　港资业主做设计特别谨慎，一来英国人带进香港的这套物业建造和维护理念早已有上百年历史的沉淀，在香港又有系统成熟的运用，二来几大家族做个项目，多抱着长期持有的心态，既然是自己的东西，何不花点时间做好点。

　　所以在港资公司，常常看到他们请一个叫执行建筑师的角色，由老司机担纲，一边拉着设计和商业团队收集意见，一边拉着建筑设计师、总包分包和几十个专业顾问协调图纸，把所有的商业诉求经过技术处理，在一张施工图上表现出来。这个环节旷日持久，技术含量爆灯，却常常因为大象无形，不太为人所知。

　　国内有国内的国情，前些年大家都来做商业物业，可无奈充裕的长期资金才是制胜法宝，不少物业只能降低标准，赶工开业，或卖散套现，又还怎能要求在过程中有多重视设计。可现在一来市场上一番兼并收购之后玩家减少资源聚集，物业增量减少存量增多，每个项目对品质都有了更高要求；

　　二来消费者见多识广，逛商场再也不是一堆标配大牌就能打发的了，除了看店铺还要看厕所，除了看商品还要看环境。这些年老在说体验，但一个商场如果没有从硬件到软件，从经营理念到质感呈现的形神合一，单单依靠招商而来的商业元素，这体验就只是一层皮。再说了，没有布局在先的设计，商场也装不下越来越多日新月异的商业元素了，到最后，靠招商也没用。

　　粗略估计，打造三楼的屋顶花园，太古汇要多花上千万，工期要多花三个月，但对于老谋深算的太古，这可不是有钱任性或大行慈善，他们认为只有让规划在设计中落地，后期经营才能更好的施展。这些看似奢侈的投入，盘活了三楼3000多平方米的店铺，我不会告诉你这6间店铺大多数都生意火爆，能贡献提成租金，当初的投入只需要区区12个月就能回收。我们问过行家，其实这样的投入并不算天文数字，再来想要便宜也有别的解决方案，而国内应用寥寥的原因，只因为整个过程的沟通和管理太花精力。

　　从三楼屋顶作为花园步行街的想法确定以后，这个想法从设计和招商里面都贯彻下来了，除了招商团队技艺高超，别忘了这里真的被打造成了可以让人从白天逛到深夜的花园步行街，人人都向往闹市中这出别致的景色，这里的店铺最终会好租。原标题：不懂设计，你的物业就只能靠招商了 来源：略懂商业地产