凤凰卫视-戴欣明谈“长租公寓该怎么做，才能够降低空置率，未来的发展又将会何去何从呢？”-《财智菁英汇》采访

　　戴欣明于近期，再次接受凤凰卫视《财智菁英汇》采访，2019年12月28日播出，栏目精彩内容一起看。

本期特邀专家：

戴欣明：中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任

宋  丁：中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任

主持人：“长租公寓”又叫做“白领公寓”或者是“单身合租公寓”，是房地产市场中新兴的行业，就是把业主的房屋租赁过来，然后进行装修改造，再配齐家具家电，然后以单间的形式出租给有需要的人。2017年之前，长租公寓在中国市场备受青睐，先后聚敛了大量的资本，但是，当热潮退去之后，各种问题也逐渐暴露了出来。截至目前，已经有20多家长租公寓，因为资金链断裂，经营不善等问题，而宣告破产，给众多的租客、房东带来了经济损失。市场对于“金融+长租公寓”的模式产生了疑惑，一边的是行业遭遇了“资本寒冬”，而频频爆雷，而另一边，又是潜力巨大的租赁市场。长租公寓该怎么做，才能够降低空置率，未来的发展又将会何去何从呢？

解说：今年以来，长租公寓行业遭遇“资本寒冬”，行业普遍经营困境，爆仓的公寓品牌，更是一个接着一个。据不完全统计，目前全国爆仓的公寓品牌在50家左右。今年，杭州、南京是长租公寓集中“爆雷”区域，先后共有十多家机构“爆雷”。

戴欣明（中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任）：长租公寓，目前的爆仓情况，我认为还相对于是比较严重的，我们会发现整个的公寓市场，其实品牌的差异化是非常之巨大的，当我们在某个区域提升品牌价值的时候，你会发现，它很有可能就已经入不敷出了。

就说它在经营一个品牌的时候，和它本身经营这房子本身的收益，实际上在某种意义上是不匹配的，所以说目前的状态，基本上形成一个反差相对是比较大的，你的租金上不来，但是你发现你的环境好像是比别人略微好一点，但是旁边的价格对于这种初创者来讲，有可能是一百块钱，两百块钱，甚至三四百块钱，这样一个租金的差距，对他们来讲还是很重要的。

解说：数据显示，长租公寓受访用户最能接受1500至2000元的月租价格，只有小于4%的受访用户，可以接受3000元以上的月租公寓。据了解，某些“爆雷”公寓，一方面采取“长收短付”的方式，分别与租客、房东签约，也就是和租客约定押一付六、押一付十二，甚至有租客交付了两年的租金。而和房东约定押一付三，同时还采用“高收低租”的方式扩大规模,即从房东手以高价获取房源，而以较低的租金吸引更多的租户选择自身的品牌。

宋丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任）：它为什么要高进低出，因为，高进它就是用大家来竞争，抢房源的办法，那么抢房又怎么抢，我把租金给你业主提高,比如现在大概提高到20%-40%的规模,以这样的高的租金来吸引业主，把房源放给它，那么它但是这中介，它怎么能平衡这个关系呢，它用一个非常巧妙的办法叫“租金贷”，表面上我就是和你房源的租房的协议，那么这样的话，其实是什么呢，我就是我一次产生了这样一个租房协议后的话，你逐月表面上是向我还租房的贷款，事实上，这些钱是还到了金融机构手里面，是还银行的贷款。如果风平浪静的话，也不会出什么大事，但是一旦出现这样一个价格的波动，那就出现什么情况，这个杠杆儿加的太厉害。这就出现大船的倾斜，就出问题了。

解说：截至目前，全国公寓门店关店率达到3.6%，资金链断裂、消防不合格、物业纠纷为主要的原因。另一方面，中国房屋租赁市场，租赁人口达到2.1亿人，预计2022年这个数字将达到2.4亿人。

宋丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任）：我觉得，长租公寓其实作为国家在发展租赁市场上，这一波来讲的话，应该是国家给予它非常大的期望。甚至我们看到国家在供地，土地供应上也能够像很多，上海、北京，包括深圳有些地方，它这个整个的长租公寓式专项的土地供应，这个供应的话它是常规化的土地供应价格的百分之二三十，非常低，就是为了鼓励它的发展。那么，鼓励它的发展的话，其实是，我认为在这一波的整个长租公寓是中国租赁市场发展中间，政府有计划、有资金安排、有规律的来推进市场规范化发展的，这样一个重大的步骤。但是问题在于说，这些机制的面，包括政策建设、包括产业建设、包括土地供应方面，如果还没有一个出现一个非常好的这个完善化的一个格局之下，就问题就扑面而来。这个问题就把这些个好的，这个发展的趋势，给它掩盖了。

解说：为了确保租赁市场规范运营，一些城市也开始制定相关政策。今年9月，南京市四部委联合发文规范租赁市场，明确建立住房租赁租金托管制度，实行租金银行托管，不得哄抬租金价格等。10月，杭州也发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）（征求意见稿）》，指出住房租赁企业需在专户中，冻结部分资金，作为风险防控金，其总额以出租人月租总金额的两倍确定。

主持人：在经历了快速扩张之后，摆在公寓运营商面前的问题是如何精细化运营降低成本，提升运营效率，从而提升利润水平，真正的实现规模化效应。回顾2019年，中国住房租赁市场，5月，国务院起草的《城镇住房保障条例住房租赁条例》，代表着住房租赁未来将会得到规范和保障，“租购同权”将在更深层次得到发展和落地。虽然在长租公寓领域，依然存在着诸多亟待解决的问题，部分一二线城市的租赁房源的供给量还未能和需求，有效地进行匹配。但是呢，在“多主体供给，多渠道保障”租赁政策大背景下，2019年租赁行业的发展总体呈现出加速化，多样化的格局。“重购轻租”的状态，也正在逐步发生改变。

解说：从城市范围看，2019年排名前16位的城市，进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。预计2020年租赁政策将会在更多城市落地。专家认为，强化对租赁房源的备案及监管，持续推进对租赁行业的金融类支持，以及税收优惠政策，将是2020年住房租赁市场的主导方向。

戴欣明（中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任）：我倒认为，我们在整个的目前的调控当中存在的一种一刀切的这样的一个做法，当我们在新房进行调控的时候，我们实际上对于所谓的租赁房，这种市场其实也算有一种误伤。就是它们一方面在做品牌的时候，在资本市场融资的时候，又没有渠道，但是你会发现，很多的法律法规，对于租赁房市场，包括品牌供应应该怎么做，是一个市场自发的这样一个现象。并没有一个很好的这样一个政策进行鼓励，或者很好的政策进行扶持。我认为，还是应该是政府引导，出台一些政策对于这一种投资商来讲，进行定向的扶持，比如说，可以进行联合啊，作为这种人才公寓呀，或者这种形式，进行一个相互的补贴的形式来去做，共同来做一个市场化的，这样一个长租公寓呢？我认为，这条路是可以的。

解说：中国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，中国住房租赁市场正在快速扩张。2019年，地方政府相继推出住房租赁落地方案细则的落实，包括搭建租赁住房信息平台，大力发展人才公寓等等。通过多渠道推进住房租赁市场的发展。北京、上海、深圳、广州在今年上半年，均推出了租房税减半的政策。合肥、杭州也相继出台相关政策，推行住房租赁合同网上签约和备案。

宋丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任）：长租公寓市场建设是一个国家的战略工程，它就是在改变我们的一种生活方式，改变我们的居住形态的一种战略的一个方式，所以它是一个长期工程，不是短期能解决的。因为我们的城市化这个发展，我们整个的这个流动人口的比例非常的高。从目前来看，国家给出的一个统计数据，就是去年也达到了两亿两千万的，这样一个流动人口的水平。那么，其实我们知道凡是流动人口，绝大部分它是要进入到租赁市场的，少部分可能投亲靠友，所以说这就给我们发展长租公寓，留出一个强大的市场空间，所以我认为现在也是刚刚拉开序幕，未来的话，这个领域里面是有非常广阔的前景。

解说：国际上，越来越多的家庭选择租赁作为居住方式，停留在租赁市场的时间也更长。在纽约租赁人口占比为56.9%，洛杉矶为54.4%，伦敦为49.8%，东京39.5%。随着房价的日益上涨，租住私人租赁住房的比例持续增加，伦敦2018年私人租房的比例增长到30%左右，社会租赁住房的占比下降到20%，租赁总人口超过50%。

戴欣明（中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任）：国外的租赁市场，我认为和国内的租赁市场，在某种程度上它的差异性太大。因为它整个的房地产市场处于一个存量房市场，新房的比例大概应该在5%以下。而我们是大概70%左右都是新房市场，所以说，在国外这种出租市场，新房市场整个的状态。是相对比较稳定的，整个的租金这种涨幅的幅度，跟我们这样来讲的话，波动性也是比较小的。那么，如果说我们这种市场能和国外市场看齐的话，我认为可能还是几十年以后的事情了，这是整个的社会经济发展到一定的趋势以后，它是一个必然的结果。

主持人：中国目前已经告别了住房短缺的历史，中国家庭的户均住房套数已经达到了1.08套，人均住宅面积也已经达到了36.6平米，基本上实现了供需平衡，进入到了由数量扩张，向质量提升转变的阶段。

在房价日益上涨的大趋势下，年轻人的住房问题逐渐成了世界性的问题，一方面，年轻人越来越买不起房子了，成为业主的概率也已经大幅的降低。而另一方面，英国、美国、加拿大等国的研究调查都显示，越来越多的年轻人与父母住在了一起，这些情况都促使租赁的快速发展，不少国家，将会成为租赁的国度。美国、日本、英国的租赁家庭占比普遍高于35%，而德国更是高达了53%。对于中国来说，随着房地产行业的进阶，租赁市场也将进入新的阶段，这也将为长租公寓的长期向上发展提供一个可持续的支持。