商业地产运营：疫情“后遗症”：如何影响商业地产招商？-商业地产项目为什么会提前这么长时间进行招商？

2020年初，一场突如其来的新冠肺炎疫情，给许许多多的行业带来了严重的影响，在房地产细分领域，受疫情影响最大的要数商业地产，消费者闭门不出，春节期间商业地产客流量下跌至少80%，可谓损失惨重！

疫情让很多本来招商有困难的商业项目更是难上加难。众所周知，招商是商业地产项目最为关键的一个环节，还在项目筹备时期，基本上倾尽所有的资源为的就是将招商做好，比如企业的市场部门会为了招商去摇旗呐喊，就是为了能够帮项目做宣传，还打印设计了许许多多的招商手册，招商文案等等，甚至有的还会为其专门组织招商大会。而企业的工程物业部门除了对接项目筹建以外，随时要帮助招商满足商家进场的陆续条件，油烟管道是否满足主力商家的要求，有没有还要改等等。可能只有营运在筹建阶段还没进场吧。

然而这个时候，企业的招商部门正在做什么呢？首先简单讲一下项目在前期筹建阶段招商的时间线。一般来说都是根据项目不同的规模大小、定位、影响力等来决定招商开始的时间进度，像有的项目规模较大，辐射较广，可能提前3年就开始筹备招商了，例如深圳的壹方城就是提前了3年就开始招商了，其实在一二线重大城市，一些影响规模较大的商业项目都会进行提前招商。

首先要了解一点，为什么会提前这么长时间进行招商？

是因为项目地理位置优越，而且自身定位要求相对较高，因此对于招商的品牌有一定的要求，比如档次较高，本地唯一进驻的品牌，一般这种情况下就会大大的增加了招商的难度，所以提前招商也就无可厚非了。但有时候，你提前三年去跟人家谈，无非就是画一个大饼，可能人家自己都没想好三年后的计划，顶多出于礼貌或者对于项目的预期可能会跟你跟你签一个所谓的意向协议，但是所谓的意向协议几乎没什么作用，遵守与否也是全凭人家品牌商的想法。所以真正事实上，招商真正的开始就是提前一年左右的时间，这也是招商比较正常的落地节奏。在这1年中，又会根据招商品牌的难度再细分时间。主力店和次主力店或者这个项目的标杆性品牌一般都要提前1年开始准备，为什么，主力店一般是超市，影院，这种本来装修周期较长，谈判周期也长，所有6个月谈判到签约，然后6个月进场装修，刚刚赶上开业。有一些次主力店也是这样的周期，我们简单可以说800平米以上都可以叫做次主力店，用面积来衡量。面积大，租金就高，商家投入资金也高，开店就更谨慎，装修周期也更长，比如说像海澜之家、几何书店、孩子王等等业态，面积都是相对较大，当然还有很多。

餐饮一般最少半年时间，有些知名品牌可能需要预留半年以上时间，像海底捞等，由于面积较大也就可以归入次主力店的概念。大家去吃饭，可以观察一下，从餐饮的门头，到走进去后的大堂的装修，到现在流行明厨亮灶的厨房，很明显，大部分的餐饮为了让自己的餐饮更能体现品位和档次，装修投入成本是很高的，所以餐饮的装修是很复杂的，所需要耗费的周期也很长。 因此3个月谈判签约，至少留足3个月时间给到餐饮商家装修，然后才能保证正常开业，所以说至少要给他们留下半年的招商及装修开业时间。

其他的如零售、服饰等可以预留大概3个月-1个月时间。我们去看一些零售或者服饰店，基本上是我们常常装修家里的那种硬装做完，货架可以同时在场外去做，当天拿进来就行了，因此基本上给1个月装修时间就足够了。

当然这只是简单的一个分类。大部分情况也会根据一些业态的不同，会有一些不同。但基本上差不离。这一点也一般会提前在招商合同给的免租期里，一般零售给1月免租期，餐饮给3个月免租期，次主力店以上给半年免租期。这是干嘛，就是给他时间装修。当然也有些直接就写装修期写进合同，也是一个道理。

现在的疫情情况下，新店的拓店将异常困难，大家可能会说，商家过了这段时间肯定还是会开店的啊。其实最大的影响是信心，尤其是对2020年的信心。不管有没有资金储备，今年一定倾向选择保守开店，首先虽然现在各个城市都已经放开了，购物中心大部分也已经恢复营业，但客流现状只能用一个字形容：“惨”。这样的客流根本无法满足一个正常购物中心的运营。疫情还没有消失，消费者的购物热情可能还需要3个月才能慢慢恢复。所以这个时候所有开店人的第一想法是活下来。活下来的重要一点就是手里要有资金。

据飙马所知，已经开业的购物中心，很多商铺开始提出撤铺申请了，有的商场空铺已经多了一倍，商家第一时间除了不开店以外也开始关闭本身业绩不好的分店和裁员。这些是招商人员最不容易看到的，大家也都知道，招商完成一个铺其实付出了不少的精力，好不容易进来如果就这么轻易流失，对于任何人都不愿意。所以我们看到最近很多购物中心在全力推出线上平台来刺激消费。这也不过是权宜之计，或者信心之举，真能起到多大的作用呢，所以今年更大的任务不是招商，真的是稳商。来源飙马商业地产