在北上广等一线城市，中介和中间商异常活跃，比如劳务中介、房屋中介、库房中介。今天在这里总结的是根据这半年以来对产业园运作的了解，产业园的玩法，它与劳务中介、房屋中介有本质特征的相似，又有其自身的独特之处。

一、产业园的本质

什么叫产业园？产业园如何界定？本文所讲的产业园指的是什么？这个行业产生的背景是什么？又是哪一批人活跃在这一个行业当中。百度百科里将产业园定位为：产业园是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。它的类型十分丰富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等以及近来各地陆续提出的产业新城、科技新城等。

简单的理解，产业园就是给企业提供生产办公用地的一个集办公、生产等配套于一体的园区。它可能是政府主导开发的，也可以是企业从政府买地自行设计建设。可以用以下这个公式表述：产业园=地+办公楼+厂房或库房，根据建筑物的不同用途和类别，吸引不同的行业或企业进驻。

政府主导建设的产业园，其本质上是为了招商引资，促进当地经济发展，促进当地政府的增收，即吸引更多的企业落地注册，增加税收。

企业主导建设的产业园，本质上是为了盈利，不论是自用还是租赁给其它企业使用。在中国这个特别有“土地”情节的国家，中国人民对土地和房子情有独钟，大部分企业在发展到一定程度后，一定会选择自己买地建设自己的办公楼、自己的厂房，企业“做重”。企业做重对现金流有较高的要求，因为建设的周期较长，投资回报周期也相对较长，企业要对自己的资金进行非常缜密的筹划。

市场上有一类企业专门从事买地建设，然后出租，打造各种各样的产业园区，比如物流地产较为显眼的普洛斯、嘉民等等。当然，也有不少企业会打造专用园区，比如影视拍摄基地等等。

二、谁在玩产业园

产业园的建设、招商、使用当中，活跃着哪些角色。

1、业主

建筑物的主人，即这个园区的开发者和建设者，持有该建筑物的产权。它们负责开发建设的前期投资，建成后一般不自用，或自己使用少部分，大部分用于出租，赚取租金。

2、二房东

市场上活跃着这么一批人，他们从业主拿全部或部分承租建筑物，然后再行出租给其它企业或个人使用，赚取租金和物业管理费差额等等。本质上是二房东，在上海，很多建筑物都把持在二房东里。二房东和业主一般签约的时间都在8年以上，租金单价较低，租金递增的幅度有限。高平台库的二房东一般会注册一个公司叫某供应链管理有限公司。

3、企业（实体）

真正企业从业主或者二房东手上租用建筑物自用的企业。但大部分小微企业因为资金、租赁面积等问题无法直接与业主签约。大部分是与二房东签约。支付的租金较高。

4、二房东+物业等增值服务

二房东的升级版即需要提供物业管理、货物托管、安防等增值服务。这就是二房东的2.0版本，已经脱离了二房东。在这里需要澄清对二房东的误解，二房东不仅仅是赚取租金、面积差价（公摊、消防等），还应该关注到怎样提供更好的增值服务，这才是二房东未来的发展空间。二房东不一定就不好，因为它的存在，使得部分小微企业有了办公和生产的空间，又不需要长期支付大笔的租金。

5、中介

产业园这个行业还存在一个非常重要的玩家，就是中介，可以是个人，也可以是公司。他们给业主或二房东介绍客户，签约成功后从业主或二房东手上获取佣金。

三、未来“产业园的玩法”

经营产业园、文化创意园等的这些二房东性质的企业，未来怎么玩？怎么样继续存活下去？是需要这个行业去思考的。

首先，这个行业肯定还会继续存在。

其次，这类企业应该更关注提升增值服务能力，包括物业、安防、网络、用电、消防等。甚至，如果是关于货物仓储的，如果一个二房东有仓储操作的团队，能帮企业操作仓储分拣、发货等，将处于非常有优势的竞争位置。可以让这类二房东在众多二房东中脱颖而出。

第三，要抢占地理位置优越的物业。

第四，要把目光转向二三线城市。

产业园整个行业的发展与经济大环境息息相关。大环境好了，自然水涨船高。以产业园中的高平台库为例，高平台库的发展，离不开电商的发展，因为电商对末端的配送时效要求非常严格，发展成为众多电商企业将成品库或半成品库迁移到大城市周边，以提高派送效率。目前，北上广周边基本都布满各种产品的前置仓。但中西部二三线城市未必。所以，可以将目光转向二三线城市，从业主手上拿到价格更低、位置更好的建筑物。抢占战略制高点。

第五，要培养强大的招商能力，与各中介形成良好的合作关系。

大部分经营产业园的企业，除了自身的客户资源外，还会与市面上的中介公司合作，缩短招商周期，减少空置。空置期对产业园企业非常致命。

四、小结

首先，未来产业园行业不会枯萎，但要选择打造的方向。其次，产业园企业应该更关注提升自己提供增值服务的能力，提高客户的黏性，塑造更多的利润来源。最后，要考虑布局二三线城市。来源找园区网