经营城市的尝试和存在的问题-树立正确的经营城市观念，切实经营好城市-张家界市经营城市的几点思考：城市开发－各地经验

　　张家界市是1988年5月经国务院批准成立的地级市．是一座以旅游为特征的年轻城市。建市1 6年来市，张家界的城市由一个落后的县城已发展成初具规模的旅游城市，但要真正实现江泽民同志“把张家界建设成为国内外知名的旅游胜地”的题词目标，把张家界的城市建成“面向国际的山水旅游城市”，必需树立正确的城市建设经营思想，建立健全城市建设经营机制，科学制定城市建设经营目标，提高城市建设品位。

　　一、经营城市的尝试和存在的问题

　　近年来，我市在经营城市方面已迈出了实质性的步伐。通过采取土地开发权有偿转让等方式，筹措资金1亿多元，新建了永定大道、永定西路、陵园南路、大庸中路、观音大桥，并正在建设滨河路、大庸东路、鼎泰路、回龙西路。以人民广场周边土地招商开发，建成了占地3．5公顷的人民广场。通过对公共汽车候车亭广告权拍卖，筹措资金500多元，新建候车亭76个：通过对城市出租车经营权的拍卖和公交线路的出租，不仅筹措了城市建设资金，也减轻了政府的投入，使城市客运体系得以形成。通过对房地产业的政策引导，激活了房地产市场，一批批功能齐全、服务到位的住宅小区应运而生。利用得天独厚的风景名胜资源优势融资8亿多元，启动了有“城市天然画卷’’之誉的天门山风景名胜区的开发建设，7．2公里的索道及城市绿化广场将成为城市新的亮点。这些成绩毋庸质疑。也来之不易，是经营城市良好的开端。但由于经营城市在张家界起步较晚，虽然取得了一定的效果，但是仍存在一些不足，如经营主体缺位，资产产权不清；城市公用事业政企不分；机制不够灵活等等。最主要的有以下三点．
   
　　经营城市基本局限在浅层次的经营。许多人一提起经营城市通常只是想到出售土地、拍卖经营权这些能“来钱”的作法。但土地及各类经营权是有限资源。如果一旦卖完了就会坐吃山空。所以这种做法只是浅层次的经营。更深层次的经营应该是从整体的角度来建设、包装城市，完善城市基础设施，提高城市的附加值和吸引力，促进招商引资的突破，形成自己的支柱产业，城市才有持续发展的能力。
   
　　经营城市没有凸显城市特色。我市因旅游建市，靠旅游立市，城市经营必须考虑到凸显城市特色。建设“面向国际的山水旅游城市”，以特色来增添城市魅力，应该是经营城市的方向，围绕城市山水做文章，围绕旅游服务做文章，提高城市吸引力，一方面可以增加游客，增加三产收入，同时还会吸引投资者，可谓一举两得。在这方面，我们还有所欠缺，在城市经营当中考虑凸显城市特色的作法、思路并不多。经营城市的机制尚未健全。经营城市是一项十分复杂的系统工程，需要把“经营市”的新理念贯穿到城市规划、管理、建设和发展的全过程，而目前，在经营思想上，政府是经营城市的主体，这一观念尚不明确；在经营体制上，城市中的“管养合一”体制尚未破除；在经营对象上，比较严重地存在着重视物质性资源利用，轻视社会性资源(文化、品牌等)经营的情况与现象；在资源经营上，存在资源开发利用过度与闲置浪费并有的现象。
    
　　二、树立正确的经营城市观念，切实经营好城市
                                                                                                 　　在传统的习惯思维中，城市只是给人们提供生产、生活条件的无偿服务型、共享型的公共产品，政府对它只投入、不收益，只管理、不经营，政府投入多少,城市面貌就改善多少。随着社会主义市场经济的发展，人们生活水平的不断提高，对城市建设的要求也越来越高。城市成本不断加大，单靠财政的投入已远远不够。要摆脱城市建设的资金困境，就必须迅速掌握和运用先进的理念，把城市这种特殊的资源推向市场，走经营城市之路，用市场经济观念建设城市，实现城市的自我发展。转变观念，推进公共事业市场化。经营城市需要一定的氛围和环境，这不仅是经营上的需要，更是拓展城市建设方式的需要。观念可以使人增强信心、激发创造力。因此，转变观念不可忽视。对于经营城市来说，要转变城市基础设施“无偿使用”的观念，形成“有偿使用’’的观念，视市政基础设施为“特殊商品”，推动城市公用事业市场化，减少政府投入，增加收益。

　　第一，加快事转企步伐，切实减轻财政负担。近年来，我市公用事业发展较快，但财政不堪重负，应借鉴先进城市的经验，逐步对供水、燃气、污水、环卫、园林、市政等部门进行体制改革，将管理与作业分离，通过公开招标拍卖推向市场。

　　第二，打破垄断，引入竞争，改变政府独家投入与经营的旧格局。对于适合进入市场的公用事业，放开经营权，大力引进国外和民间资金，逐步形成政策引导、多元投入、企业运营的公用事业建设发展新格局。逐步把公用事业从政府的行政管理转变为产业经营、从无偿投入转变为有偿投入，实现市政、公用设施的有偿使用，逐步减少直至取消政府对公用事业的财政补贴；探索产业化发展道路，逐步放开市场，引入市场竞争机制，从政府包揽转向社会有偿服务，采用公开招标的办法，面向社会招标，从优选择，变独家经营为多家竞争。

　　第三，转变政府职能，建立公用事业管理发展新机制。适应市场要求，按照“强化调控、规范竞争”的原则，改变政府管理公用事业的方式。重点是加大监管力度，规范市场准入标准，建立健全价格听证制度，保障公用事业公益性与效益性的统一。

　　第四，多渠道筹集建设和维护资金。对有条件的公用设施(如城市污水处理、垃圾处理、城市公园的游乐设施等)建设项目，可按照“谁投资、谁管理,谁使用、谁收益”的原则，实行招商建设或营运。对现有可以投入市场营运的城市基础设施，如道路、桥梁、公园、广场、绿地等有形资产使用权和经营权都逐步推向市场，能卖则卖，能租则租，能抵押则抵押，把实物形态转化成价值形态。通过拍卖、竞售、转让冠名权、广告经营权等，对城市基础设施进行市场运作，筹措建设资金。
   
　　把握核心，实现地产增值最大化。城市土地是最为宝贵的有限的资源，是一笔巨大的国有资产，抓住经营土地资产，就抓住了经营城市的核心。长期以来，由于受计划经济旧观念的影响，政府从土地上得到的收益并不多，土地基本上采取划拨方式供给无偿使用，虽然也采取公开招标的方式，由于种种因素，政府并没有得到应有的收益。所以必须强化土地经营措施，使有限的土地资源实现最大增值。

　　第一，政府要垄断土地一级市场，放开二级、三级市场，采用出让、转让、拍卖、置换、综合开发等办法，经营好城市土地，使之最大限度地发挥效能。

　　第二，尽最大努力储备土地，涵养土地，提升土地价值。城市土地可以通过基础设施配套、环境绿化美化，以及精神文明建设等工程的实施，使其大幅增值。所以，应继续通过建设和完善基础设施，优化开发环境等措施，将储备的生地养熟，再行出售，获取最大增值。对于有开发价值的街道、广场、小区的土地，可采取分步、分段拍卖和出让使用权的办法，增加土地收益。

　　第三，利用城市级差地租，提高产业和土地效益。通过城市规划的调控，调整城市用地结构，置换出市中心土地，最大限度发挥土地效益。

　　抓住龙头，追求效益最高化。城市规划既是一定时期内城市建设的全面部署和安排，又是社会经济发展空间上的制高点，是龙头。城市规划是经营城市最重要的依托，对于提高经营城市的综合效益起着至关重要的作用。我市的城市总体规划已明确城市性质为“湘鄂黔渝边区的交通枢纽和商贸中心”、“面向国际的山水旅游城市”，近期的建设发展方向是“东建西扩”。所以，应以“适应经济社会发展要求，突出城市特色”的要求，讲一步修订、完善城区详细规划，按照城市的性质、定位和发展战略目标考虑城市空间布局，功能分区定位，合理确定项目的用地指标、用地性质、容积率、密度、绿化率、配套建设满足度及附属设施、建筑风格等规划控制指标，塑造城市美的形象，打造城市品牌，促进工业进园、住宅进区、商业进场，走集约式建设发展的路子，实现经济效益、社会效益、环境效益的有机统一，带动整个城市有形资产与无形资产的升值。