社区商业是指以周边社区居民为主要消费群体的商业形态，以提供便利性的商业服务为主要经营特征的商业形式。社区商业是城市商业格局中的一个重要组成部分，对满足社区居民必要的商业服务起到了非常重要的作用。社区商业具有稳定的消费基础和庞大的消费群体，但社区商业对固定消费群体存在特殊的依赖性，因此，社区商业的选址问题需要我们重新思考。

　　社区商业的商圈的辐射范围远远小于商业街和大型购物中心，其商圈的范围更倾向于以点为核心的集中性辐射，以店铺坐落位置向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围。顾客的购买便利、店铺的经营水平、区域中的有效客源和零售网点的集中化程度构成了社区商业的商圈空间。最易于到达店铺的顾客群体构成了社区商业的核心商圈，通常50-70%的顾客来自于这个区域，店铺销售额的60-70%也来源于这个区域。核心商圈的衡量除了传统意义上的地理因素外，主要以顾客到达店铺所需时间为依据：步行5分钟（大约500米范围）基本构成店铺的核心商圈；步行10分钟（大约1000米范围）构成次要商圈；步行15-20分钟（大约2000米范围）构成边缘商圈。社区商业的选址除了关注区域内消费群体的数量外，更要关注区域内消费群体的消费水平和消费行为习惯。要想做到选址成功，必须对那些制约店铺日后经营发展的相关因素仔细分析和研究。这些因素可以初步归纳为以下几个方面：

　　１、人口规模和增长潜力

　　社区商业的选址决策是一项系统工程，任何一个环节的疏忽都关系到店铺日后经营的损益。社区商业店铺的选址是为了最大限度地满足所属区域内消费者的商业需求。一个聚集大量常住人口并具有较高消费水平的地点，其商业价值是不言而喻的。衡量一个社区商圈内的人口规模，除了查阅现有居民的户籍资料外，计算区域人口的增长速度也是必要的方法。从中国城市发展的统计数据来看，如果一个区域内人口的年增长率低于1%时，可以判断该地区可能处于停滞发展区域。如果区域人口的年增长率超过3%时，则表明该区域处于人口快速发展阶段。如果单纯依据社区人口规模来判断店铺日后的经营状况，对不同经营业态来讲，差别很大。这里提出一个新的衡量指标：人口流动密度，该指标是指不同经营时间内店铺核心商圈内的人口流动状况。对于社区商业经营来讲，按照一天的经营时间分为早上（6点-9点）、白天（10点-17点）、晚上（18点-21点）三个经营时段。早、晚时段和白天的人口流动密度明显不同，因次，社区商业的选址应根据不同时段人口流动特征和自身经营方式进行双向分析。

　　２、消费人群的构成特征

　　社区商业所在区域内不同年龄、不同性别、不同职业、不同家庭组成对商业经营业态有着重要的制约作用。不同年龄段的消费者对商业需求是不同的。一般说来，以中青年为主的社区具有最大的消费潜力。对于社区商业的选址来讲，衡量区域内的消费潜力可以从三个方面考虑：首先，区域内年轻白领人群的聚集程度；其次，家庭年均收入水平及增长幅度；最后，区域内人群的消费心理和习惯。社区商业的消费群体的工作状况也很重要，社区中工作的人群越多，则消费潜力越大。不同人群的教育文化背景同样会影响他们的消费观念，教育程度较高社区对于时尚用品、儿童教育、文化商品等有较强的购买欲望和消费能力，他们更重视经营的特色和品味，对价格的敏感程度不是很高。消费群体的家庭组成情况，对于社区商业或服务的需求也会有不同的偏好，家庭在不同的周期内，会由于孩子的出生、人口的增加、老人的赡养等问题影响其消费水平。

　　３、交通的干扰程度

　　交通状况对于店铺的经营非常重要，店铺在追求最大销售业绩的原则下，应保证顾客到达店铺的便利和舒适。社区商业在选址时必须要调查店铺周围的交通情况，该地点的公交汽线路是否便捷，店铺地点距离交通站点的远近、道路状况都是重要的因素。同时，店铺周边机动车、自行车及步行的通行便利程度和停车场的情况也应考虑。通过我们的观察，对于社区商业的选址有几个需要注意的细节也应引起注意：店铺门前的步行通道，门前最好有3米以上的步行通道，既可以保证顾客合理的步行空间，又利于店铺开展促销活动；机动车的穿行速度，在汽车非快速行驶区域，顾客有更多的时间注意你的店铺；门前的交通干扰，交通护拦、立交桥、禁止停车区域这些交通设施都会影响顾客到达你的店铺。

　　４、社区商业的集中化程度

　　“集中才安全”是很多店铺在选址时总结的经验。社区商业不同于传统商业区：商圈规模普遍较小；流动消费群体比例较少；理性购买者居多。但社区商业也有其自身优势：消费群体稳定；购买便利；消费频率较高。因此，社区商业在选址时，应采取适当集中的策略：首先，多种经营业态的集中，多种经营业态有效组合，相互之间互补，消费群体共享；其次，向学校、公共设施、办公设施等人群流通大的区域集中，可以最大限度的增加顾客的购买几率；最后，向社区出入口、公交站点等交通繁华区域集中，可以有效增加顾客购买的便利性。

　　５、区域内竞争状况

　　社区商业在选址时必须分析区域中现有店铺的数量、规模及分布情况。特别是不同店铺的日常经营状况，社区商业过少和饱和都是不利的因素。店铺过少，很难满足区域内消费者的多样化需求；店铺过多，会导致每家店铺经营利润下降。我们可以借用消费饱和指数来分析区域内商业的竞争程度，同时也可以比较预租店铺成本的高低。消费饱和指数的计算公式为：饱和指数=消费需求/经营面积。举一个餐馆例子：假如根据市场调研，社区内共有常住户数1000户，每户平均每周在外用餐金额为50元，区域内共有10家餐馆，经营面积共有800平米，通过计算可以得出：1000*50/800=62.5元。数字说明区域内餐饮业每周单平米的营业额大约为62.5元，每月大约250元。如果再增加一个餐馆，经营面积大约为60平米，则区域餐饮业每周单平米的营业额大约为58元，每月餐馆的营业额大约14000元，按照50%成本计算，餐馆每月的成本支出为7000元，按照租金占成本的20-30%计算，该餐馆最高可承受的租金为每月2100元。 当然，饱和指数只是告诉我们一个区域中某种商品或服务的需求饱和程度，显示了区域内商业竞争的激烈程度，没有考虑店铺自身经营的差异化程度。

　　６、城市发展带来的影响

　　社区商业的选址明显受到城市建设、城市规划等方面的影响，在进行前期调研时应充分考虑城市未来的规划要求。城市和所在区域中、长期发展规划必须清楚和了解，如果选择城市中心的社区，则要考虑到未来城市中心区的改造对社区规模和人口带来的影响。在合理评估社区商业价值的过程中，既要分析现有的市场情况，又要结合城市或区域未来发展规划。一些我们看好的热点位置，可能由于区域改造、道路建设、产业转移等问题变冷；一些我们平时忽略的位置也可能成为未来的热点。城市的产业调整和未来区域定位都会影响社区商业的潜在价值。例如，城市的工业外迁，会带来大量的企业职工和家属的居住区改变，原来商业拥有的稳定消费群体也就大量流失。

　　总之，社区商业的选址实质是对社区目标市场和运营空间进行的多方位选择。选址的正确与否对社区商业后期经营成败具有重要的影响，对店铺未来的预期盈利目标的实现起着关键作用，同时也是社区商业开发的前期调研的首要任务。本文为作者在对天津新兴居住社区商业调研时的一些体会，欢迎大家共同交流。