新闻|凤凰卫视-戴欣明谈“深圳豪宅税新政,是买家的福音?还是卖家的狂欢?”-《财智菁英汇》采访
戴欣明于近期,再次接受凤凰卫视《财智菁英汇》采访,2019年11月16日播出,栏目精彩内容一起看。
本期特邀专家:
戴欣明:中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任
宋 丁:中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任
主持人:汇全球菁英,聚天下财智。欢迎来到《财智菁英汇》。今年的双11,我们再度刷新了商业记录,创造了中国新消费的又一里程碑,如此傲人的战绩,自然离不开中国人民强大的消费能力,但是另一方面,商家的折扣促销也是着实起到了不小的推动作用。在各种满减红包的诱惑之下,剁手的冲动的确是难免,但是,如果要评选出最大气的商家,那么,深圳毫无疑问是位居榜首。因为,也是在双11这一天,深圳普通住宅二手交易的豪宅税门槛提高了,一套房子可以省个几十万,可谓是本年度最大的红包了。
解说:双11当天,深圳出台新规,修改豪宅线标准,不再按照以前那个区的单套豪宅线标准征收增值税。按照新规,从2019年11月11日起,容积率在1.0以上,单套建筑面积在144平方米以下的房子,均为普通住宅,满两年可免征增值税。这意味着满足上述条件的住宅,即便成交价格高于所在区域普通住房的价格标准,也不再被认定是豪宅,将不用交5%的差额增值税。
宋丁(中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任):豪宅税的调整,它有利于房地产市场的活跃,因为,毕竟我们知道今年以来的话,整个的房地产还是相对来讲,特别是二手房,应该说不是那么活跃的,成交量也很不是完全达不到应有的标准。那这样的话,这个市场是不健康的。那么,如果通过这样一个大幅度减税的话,其实就是激活了人们对于购房的,这样积极性,那么活跃度就会提升,那么也使公需关系趋向一个稳定和平衡。深圳的经济到第三季度,应该说下滑的比较厉害,那在,这个情况下,如果是房地产仍然处于一个相对的,这么一个低迷的态势话,那么可能最后一个季度,要让它来形成这样一个良性的经济的走势的话,就难度比较大。所以,我觉得比较快的办法,比如,通过这样一个降低豪宅税的办法,那么,促使它的楼市的活跃。楼市又进一步的反馈到经济上,是全深圳的整体经济出现一个相对的,这样企稳回升的格局。
解说:在此之前,深圳一直用2015年10月1日开始执行的《享受优惠政策普通住房价格标准》来区分普通住宅与非普通住宅。在价格红线下,南山区总价在人民币490万元以下,福田区总价在人民币470万元以下,罗湖区总价在人民币390万元以下等,才算普通住宅,超过普通住宅价格的,要按照豪宅标准缴纳差额增值税。
戴欣明(中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任):原来像福田区,是470万作为一个界限的话,你会发现在今天当下来看的时候,就是有一个“被豪宅”的这样的现象。房地产价格翻了一倍,那应该是差不多是1000万,应该是一个顶线,但是,作为1000万,整个深圳市场幅员辽阔,很多地方的房价现在差别性的确又很大。前海可能达到十五六万,有些周边地区可能达到才四、五万,那这个差别还是很大的。所以说,在这种情况下,一方面也是配合国家的政策,另外一个就是用面积来计算,你到底是不是豪宅,这个就相对来讲是比较合适的。
解说:从2015年四季度以来,深圳房价出现了一轮飙升,而这意味着,当前如果继续沿用2015年的标准,那么,深圳大多数住房,都需要缴纳豪宅税。普通住宅豪宅化问题日益明显,显然不利于楼市健康发展,并额外增加了普通住宅购买者的负担。
宋丁(中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任):我觉得,很多的,这两年房价上涨的话,让很多的普通的住房,就叫“被豪宅”了,强制成为豪宅。其实,比如说六七十平米的房子,怎么叫豪宅?它说你这个地段,比如你在南山,福田的中心地区,它总价下来绝对超过它那个规定的,这个区所规定的豪宅标准,那就要征收豪宅税,这样的话就对老百姓是不公平的。所以这样的话,减负就有利于更加的净化和公平这样一个税负环境。
解说:数据显示,今年10月,深圳全市二手住宅均价为54551元每平米,其中,罗湖区的均价为60207元每平米,以罗湖区390万即为豪宅的界定标准来看,65平方米的房子就已经算得上豪宅。福田区二手住宅均价为71160元每平米,以470万元进行计算,66平方米的住宅,也能够得上豪宅的门槛。自2015年,深圳市房价大幅上涨后,2015版对普通住宅总价款的限定标准已经偏低,导致市面上,大部分住宅都被豪宅化,很多房屋在交易时需要支付较高的税费。
戴欣明(中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任):就二手房的整体的交易量,有74%属于是豪宅,但,这里面实际上有63%是“被豪宅”的,原因就是说,它实际上是小于了144平方米以下的房子,但是,它的价格,比如说像福田区是470万总价,它已经超过了这样的标线,那其他区的这种标线可能略微低一点,但同样也是超过了。我认为,保守估计的话,影响应该有在上百万套左右。
主持人:我们来举一个例子,原先一套面积120平米,市场价是1000万,原价300万的房子,按照旧的标准来看,市场价高于490万,满两年的住房,要缴差额增值税,算下来大约是37万元左右。但是,如果按照新规,就可以免缴这37万元了,对于普通家庭而言真是可以好好的松一口气。但是,必须注意的是,新政实行了非常明确的新老划断,根据官方表态,如果已经缴纳了二手房豪宅税,即便是在政策出台前一天,也依旧按照老办法来办。那么,如果二手房交易还没有到缴纳豪宅税这一步,都是用这项新政。对此,有业内人士预测,新政会引发更多的刚需买房者出手,成交量也会显著增多,但是,同时也不排除反应灵敏的卖房者会小幅的调高价格。
解说:中介机构反映,政策确认后,不少挂牌二手房原业主已经表达了涨价的意向。深圳市住建局特别强调说明,这是在坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位下,落实国家减税降费精神,充分考虑普通居民家庭合理住房消费,而采取的一项举措。需要特别强调说明的是,此次调整普通住房标准,并不影响深圳市房地产调控政策。
戴欣明(中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任):目前,深圳还是有一个限购限贷这样的政策,比如说。本地人你只能限购两套,再有一个就是在金融手段,我们在买房的时候,首付款、包括贷款利率,目前来讲,这个相对来讲是首付比较高,包括贷款利率有可能会上升,这个幅度也在调节当中。所以说,用金融这种手段来控制房地产这种市场,这个是一个比较重要的手段,这个手段目前来讲的话,一直没有放松的。
解说:此次豪宅标准调整,则被认为是一个刺激深圳二手房市场的契机。事实上,自8月,先行示范区政策颁布以来,深圳楼市已快速回暖,二手房交易量价齐升。10月,深圳二手住宅成交7165套,同比上升89.2%,二手住宅均价为54551元每平方米,环比上涨1.4%。各区来看,7个各区均价均有上升,其中,南山、宝安、龙华三区,均价皆上升2.0%。
宋丁(中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任):它其实是大的房住不炒,是个国家战略,是个长期稳定的,稳定楼价、稳定房地产市场、稳定国民经济的一个重要的尺度和杠杆,所以叫房住不炒。但是,房住不炒并不意味着说,那么,所谓不炒,就是让房地产死掉,就让房地产趴着地方动也不动,或者让他冰冷的躺在那里,不是这样的。房地产需要有正常的活跃度,比如说成交量,如果没有成交量,老百姓那房子都买不到手里面。像深圳的豪宅税的改变,它完全可以活跃市场,活跃房地产交易,通过交易增加了交易量,也就增加了中间的资金的进出,那么,应该说也对于稳定国民经济有非常大的好处。