凤凰卫视-戴欣明谈“深圳豪宅税新政，是买家的福音？还是卖家的狂欢？”-《财智菁英汇》采访

戴欣明于近期，再次接受凤凰卫视《财智菁英汇》采访，2019年11月16日播出，栏目精彩内容一起看。

本期特邀专家：

戴欣明：中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任

宋　丁：中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任

主持人：汇全球菁英，聚天下财智。欢迎来到《财智菁英汇》。今年的双11，我们再度刷新了商业记录，创造了中国新消费的又一里程碑，如此傲人的战绩，自然离不开中国人民强大的消费能力，但是另一方面，商家的折扣促销也是着实起到了不小的推动作用。在各种满减红包的诱惑之下，剁手的冲动的确是难免，但是，如果要评选出最大气的商家，那么，深圳毫无疑问是位居榜首。因为，也是在双11这一天，深圳普通住宅二手交易的豪宅税门槛提高了，一套房子可以省个几十万，可谓是本年度最大的红包了。

解说：双11当天，深圳出台新规，修改豪宅线标准，不再按照以前那个区的单套豪宅线标准征收增值税。按照新规，从2019年11月11日起，容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下的房子，均为普通住宅，满两年可免征增值税。这意味着满足上述条件的住宅，即便成交价格高于所在区域普通住房的价格标准，也不再被认定是豪宅，将不用交5%的差额增值税。

宋丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任）：豪宅税的调整，它有利于房地产市场的活跃，因为，毕竟我们知道今年以来的话，整个的房地产还是相对来讲，特别是二手房，应该说不是那么活跃的，成交量也很不是完全达不到应有的标准。那这样的话，这个市场是不健康的。那么，如果通过这样一个大幅度减税的话，其实就是激活了人们对于购房的，这样积极性，那么活跃度就会提升，那么也使公需关系趋向一个稳定和平衡。深圳的经济到第三季度，应该说下滑的比较厉害，那在，这个情况下，如果是房地产仍然处于一个相对的，这么一个低迷的态势话，那么可能最后一个季度，要让它来形成这样一个良性的经济的走势的话，就难度比较大。所以，我觉得比较快的办法，比如，通过这样一个降低豪宅税的办法，那么，促使它的楼市的活跃。楼市又进一步的反馈到经济上，是全深圳的整体经济出现一个相对的，这样企稳回升的格局。

解说：在此之前，深圳一直用2015年10月1日开始执行的《享受优惠政策普通住房价格标准》来区分普通住宅与非普通住宅。在价格红线下，南山区总价在人民币490万元以下，福田区总价在人民币470万元以下，罗湖区总价在人民币390万元以下等，才算普通住宅，超过普通住宅价格的，要按照豪宅标准缴纳差额增值税。

戴欣明（中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任）：原来像福田区，是470万作为一个界限的话，你会发现在今天当下来看的时候，就是有一个“被豪宅”的这样的现象。房地产价格翻了一倍，那应该是差不多是1000万，应该是一个顶线，但是，作为1000万，整个深圳市场幅员辽阔，很多地方的房价现在差别性的确又很大。前海可能达到十五六万，有些周边地区可能达到才四、五万，那这个差别还是很大的。所以说，在这种情况下，一方面也是配合国家的政策，另外一个就是用面积来计算，你到底是不是豪宅，这个就相对来讲是比较合适的。

解说：从2015年四季度以来，深圳房价出现了一轮飙升，而这意味着，当前如果继续沿用2015年的标准，那么，深圳大多数住房，都需要缴纳豪宅税。普通住宅豪宅化问题日益明显，显然不利于楼市健康发展，并额外增加了普通住宅购买者的负担。

宋丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任）：我觉得，很多的，这两年房价上涨的话，让很多的普通的住房，就叫“被豪宅”了，强制成为豪宅。其实，比如说六七十平米的房子，怎么叫豪宅？它说你这个地段，比如你在南山，福田的中心地区，它总价下来绝对超过它那个规定的，这个区所规定的豪宅标准，那就要征收豪宅税，这样的话就对老百姓是不公平的。所以这样的话，减负就有利于更加的净化和公平这样一个税负环境。

解说：数据显示，今年10月，深圳全市二手住宅均价为54551元每平米，其中，罗湖区的均价为60207元每平米，以罗湖区390万即为豪宅的界定标准来看，65平方米的房子就已经算得上豪宅。福田区二手住宅均价为71160元每平米，以470万元进行计算，66平方米的住宅，也能够得上豪宅的门槛。自2015年，深圳市房价大幅上涨后，2015版对普通住宅总价款的限定标准已经偏低，导致市面上，大部分住宅都被豪宅化，很多房屋在交易时需要支付较高的税费。

戴欣明（中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任）：就二手房的整体的交易量，有74%属于是豪宅，但，这里面实际上有63%是“被豪宅”的，原因就是说，它实际上是小于了144平方米以下的房子，但是，它的价格，比如说像福田区是470万总价，它已经超过了这样的标线，那其他区的这种标线可能略微低一点，但同样也是超过了。我认为，保守估计的话，影响应该有在上百万套左右。

主持人：我们来举一个例子，原先一套面积120平米，市场价是1000万，原价300万的房子，按照旧的标准来看，市场价高于490万，满两年的住房，要缴差额增值税，算下来大约是37万元左右。但是，如果按照新规，就可以免缴这37万元了，对于普通家庭而言真是可以好好的松一口气。但是，必须注意的是，新政实行了非常明确的新老划断，根据官方表态，如果已经缴纳了二手房豪宅税，即便是在政策出台前一天，也依旧按照老办法来办。那么，如果二手房交易还没有到缴纳豪宅税这一步，都是用这项新政。对此，有业内人士预测，新政会引发更多的刚需买房者出手，成交量也会显著增多，但是，同时也不排除反应灵敏的卖房者会小幅的调高价格。

解说：中介机构反映，政策确认后，不少挂牌二手房原业主已经表达了涨价的意向。深圳市住建局特别强调说明，这是在坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位下，落实国家减税降费精神，充分考虑普通居民家庭合理住房消费，而采取的一项举措。需要特别强调说明的是，此次调整普通住房标准，并不影响深圳市房地产调控政策。

戴欣明（中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任）：目前，深圳还是有一个限购限贷这样的政策，比如说。本地人你只能限购两套，再有一个就是在金融手段，我们在买房的时候，首付款、包括贷款利率，目前来讲，这个相对来讲是首付比较高，包括贷款利率有可能会上升，这个幅度也在调节当中。所以说，用金融这种手段来控制房地产这种市场，这个是一个比较重要的手段，这个手段目前来讲的话，一直没有放松的。

解说：此次豪宅标准调整，则被认为是一个刺激深圳二手房市场的契机。事实上，自8月，先行示范区政策颁布以来,深圳楼市已快速回暖，二手房交易量价齐升。10月，深圳二手住宅成交7165套,同比上升89.2%，二手住宅均价为54551元每平方米，环比上涨1.4%。各区来看，7个各区均价均有上升，其中，南山、宝安、龙华三区，均价皆上升2.0%。

宋丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任）：它其实是大的房住不炒，是个国家战略，是个长期稳定的，稳定楼价、稳定房地产市场、稳定国民经济的一个重要的尺度和杠杆，所以叫房住不炒。但是，房住不炒并不意味着说，那么，所谓不炒，就是让房地产死掉，就让房地产趴着地方动也不动，或者让他冰冷的躺在那里，不是这样的。房地产需要有正常的活跃度，比如说成交量，如果没有成交量，老百姓那房子都买不到手里面。像深圳的豪宅税的改变，它完全可以活跃市场，活跃房地产交易，通过交易增加了交易量，也就增加了中间的资金的进出，那么，应该说也对于稳定国民经济有非常大的好处。