我和开封有个约会：动能智库－戴欣明工作室结缘开封   用“七合一战略定位法”助力开封文旅产业升级，实现多产业融合

　　开封，简称“汴”，古称老丘、汴州、汴梁，是河南省下辖的地级市，国务院批复确定的文化旅游城市、中原城市群核心区的中心城市之一。

　　开封，有段时间没有过来，但是心里的开封情节一直都在，这源于《清明上河图》，一个最早具有现代商业文明味道的市井展现。

　　早年结缘平遥古城，2017年结缘景德镇，2019年结缘开封，这些文化底蕴深厚的城市能够和我们有个约会，实乃三生有幸，当然，这也与动能智库-戴欣明工作室长久以来的人文城市、人文地产、人文产业等“人文+”系统战略定位方法论有极大的关系。有道是，在城市开发、产业布局、商业地产领域，越有人文底蕴的战略定位策划，越是我们的强项，在现实当中也的确如此。

　　动能智库从2001年成立以来，一直秉承专业服务，因为专业会让我们永远走在成功的道路上；这种专业是多维度的，既是横向的思维模式，也是纵向的思维模式，当然，也是斜向思维模式，这是动能智库-戴欣明工作室创立的“米字型战略定位思维模式”影响力决定的，这也是我们为什么可以用专业拿到很多世界著名城市的项目。也有很多机构与我们竞争，但是都是“专业”机构，这种专业是单一的，要不是设计，要不是代理，要不是商业管理，或者是营销机构，也有的是招商机构，还有一些研究院、智库，专业研究产业经济的，总之，都是某个方面的专业机构，而这样的专业机构，在新时代经济环境下，已经不能适合业主方的要求，只能说，越“专业”，只能做单一服务，不能做战略定位服务，战略定位咨询（策划、顾问）是个多元学科汇总研究的学科，一方面，理论和实践要高度结合，另一方面，一个团队，机构也要有这样的带头人，即一个好的，通才型的领军人物至关重要。在战略定位上，我们不但会在某个专业上研究，同时把这些组合起来，形成“七合一战略定位”的角度研究，相当于把七个专业融合到一起研究，这才是城市开发、产业布局、商业地产战略定位应有的思维。

　　在我们成功的路上，遇到很多有识之士，也是社会的进步，也就是说，在委托方那里，越来越多的人是专业人士，那些单一专业人士往往很难解决城市与产业地产的战略定位问题。

　　我们有个信条，对方能够想到的我们想得到，对方没有想到的，我们同样想得到。

　　一个城市，产业地产，商业地产项目能否成功，定位，定位，还是定位。

戴欣明523投资法则（节选戴欣明专著：人文商业地产策划）

　　长久以来，无论是城市战略定位，还是商业地产战略定位都是常规策划的天下，战略定位往往就是一句话，重心都在如何实施上，如果用个数字化的比喻就是，战略为一成，甚至连一成都不到，招商为八成，运营管理为一成，这是出现诸多问题的症结。

　　那么应该如何改变哪？

　　首先投资者要有战略定位重要的观念，这个观念就是“523投资法则”，其次是善于利用专家来解决和完善战略定位。

　　“523投资法则”是我在战略策划过程中经历了失败和成功后得出的经验和教训，也是城市开发，以及产业园区、旅游地产、商业街、商业地产（零售业）等商业地产的投资法则。

　　“523投资法则”讲的是一个项目投资开发时，如果前期定位准确，那面预示着该项目已经成功了一半，商业招商自然水到渠成。前期定位策划（定位＋设计）占50％，招商占20％，运营管理占30％”。

　　我在清华大学房地产总裁F17班上课时，遇到一些企业家在听我谈“523投资法则”时颇有感慨地说：“应该是811法则，前期定位所占比重应占80％，招商占10％，经营管理占10％，定位准确，其它都是水到渠成的事儿！”。他拿他的经验来说，定位是战略，并且最容易出问题，看上去的纸上谈兵，但是至关重要，之前他的一个项目问题就出在战略定位上。他说他的项目前期定位准确的在招商与运营上不费吹灰之力，但前期战略定位不准确的，即使调来商业运营的高手也回天无术。

　　“523投资法则”也是我做开发建设集团总裁（经理人）时的经验总结，甚至是一些教训的启发。我也经历过常规开发模式，按部就班的做，出了大问题才发现是战略定位出了问题。

　　早年，我也做招商代理，招商策划，有的招商顺利，也有的招商不顺利，甚至失败，沉痛的教训让我总结，招商顺利的是大势，是碰上的，出问题还是前期定位问题；前期定位不准，招商是解决不了问题的，如果招商时连建筑空间都搞好了，再发现这个空间不适合要招的商业，那么问题就更大。因为有了战略定位才有与之相配的建筑空间，不能反其道而行之。所以，我分离了招商代理这项少思想，少技术含量的活儿给其它团队，而专攻战略定位。经过十多年的研究与实战，证明“523投资法则”是对的，按这个思路就是用超常规的思维做战略定位。