凤凰卫视-戴欣明谈“新版《土地管理法》将实施，下乡买宅基地会成为风潮吗？”-《财智菁英汇》采访
戴欣明于近期，再次接受凤凰卫视《财智菁英汇》采访，2019年12月28日播出，栏目精彩内容一起看。
本期特邀专家：
戴欣明：中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任
宋 丁：中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任
主持人：汇全球菁英，聚天下财智，欢迎来到《财智菁英汇》，土地一直以来都是农民的命根子，今年的8月份，中华人民共和国第13届全国人大常委会，第12次审议通过了，关于修改中华人民共和国《土地管理法》的决定，将于2020年的1月1日起实行。这是中国在新时代坚定不移，全面深化改革的新成果，也是中国土地制度的一次具有里程碑意义的重大调整。自从今年的8月26号通过了《土地管理法》的修改之后，其中的很多突破，引发了社会普遍的关注，现在离新的《土地管理法》正式实施已经不到一周的时间了，那么究竟这次新《土地管理法》做了些什么样的改变，而对于农民来说又有哪些利好的方面呢？
解说：自2015年以来，中国的农村土地制度改革，在33个试点地区取得了明显成效，也为《土地管理法》的修改奠定了坚实的基础。新修改的《土地管理法》在土地征收方面进行了完善，做出了多处创新规定。
宋丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任）：2015年2月份国家提出来以后，33个全国有33个这样地方，就采取了，暂停原有的《土地管理法》，中间规定的这么一个事情，其实当时暂停其实是，对这一次的新的《土地管理法》出台一个非常重要的实验期。
解说：农村宅基地是农民安身立命之本，长期以来，宅基地一户一宅，无偿分配，面积法定不得流转的法律规定，导致农村宅基地大量闲置浪费。33个试点地区在自愿有偿退出宅基地，宅基地有偿使用，下放宅基地审批权限等方面，进行了积极的探索。
宋丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任）：这个实验期大概是四年半的过程，经过四年半的停止运作，那么效果已经明显的出来了，凡是不这样执行的，不执行原有的这样方式，当地的农民都非常的认同。他也期盼有更好的，那么在原有的《土地管理法》基础之上，它停止以后，那么我在新的推出以后，它更适应农民的这样一种方向。我觉得这一次实验，经过四年半的运作以后，到现在到2019年的8月份，正式推出以后，就正式的公布以后，我认为它达到了四年半以前这样一个实验的效果。
解说：新《土地管理法》取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍。对于农民来说，集体经营性建设用地入市，有利于增加农民的收入，保障农民的权益。对房地产市场来说，集体经营性土地的入市，也为部分房企创造了加速扩张的机会。
宋丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任）：我认为，这次新的土地法，一个最大的变化就是把这种土地二元的结构，大大的一个压缩了。并且从目前来讲，并没有完全就消除，我们国家还是两种土地，但是在这一次的整个管理法的推出中间的话，我们看到对国家征地，国家对于土地权益方面大大的压缩了，反倒对集体土地的进入市场，给予了很大的一个支持。那么我们在可预见的未来，它可能会日益接近，甚至到一个时间点上，我们看到国家没有二元法了，就是一元法，所以我觉得这是一个非常大的转变。
解说：首先，在征地方面，改革了征地程序。新修改的《土地管理法》要求政府在征地之前，开展土地状况调查、信息公示，还要与被征地农民协商，必要时组织召开听证会，与农民签订协议后，才能提出办理征地申请，办理征地的审批手续，这极大地保护了农民的利益。
戴欣明（中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任）：如果说农村的建设用地、经营性土地，可以进行转让的话。你会发现会把整个的土地市场进行一个新的布局，那么会让很多的，原来不能流转的土地，不能进入市场的土地，那么这一次就直接可以进入到市场了。并且它最重要的一点是可以转让，那我们在转让当中的话，它实际上变成是一个商品了。并且这种转让的这种概念，我倒认为应该很像我们城镇里的旧改，唯一不同的就是它不能作为房地产用地。
解说：中国的集体土地大约2/3是由村小组组成，其余为行政村所有。按照农业部经管司的统计，到2013年属于村小组的土地占51.5%，属于乡镇集体经营组织的占7.3%，剩下的41%属于行政村所有。
宋丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任）：知道农村最大的资产就是土地资产，但是过去我们在过去的《土地管理法》里面，农村集体土地，它是没有市场化的，凡是农村的建设用地、农村的耕地、农村的林地、农村的宅基地、农村的边坡角等等土地，它都处在非市场状态，它就没有办法实现资产的增值。它只能是简单的农业生产的这样一个最简单的产业链，所以说，农民靠农村土地不能交易，不能入市的农村土地来去生产经营，他没有办法完成他的所谓农民致富的这样一个宏伟前景。我觉得这一次就拉开一道巨大的口子，至少建设用地，农村建设用地，它是可以直接入市的，给农民一个巨大的选择。
主持人：2019年2月，中央1号文件明确提出，严守18亿亩耕地红线，全面落实永久基本农田特殊保护制度，确保永久基本农田保持在15.46亿亩以上。新修改的《土地管理法》进一步加大了对耕地的保护，明确提出国家实行永久基本农田保护制度，并明确五类应当根据土地利用总体规划，划为永久基本农田的耕地。值得一提的是，新修改的《土地管理法》，把原来的基本农田全部改成了永久基本农田，这个修改不是简单的文字修改，而是理念的重大转变。用网上的一个时髦的话来说，就是从基本农田到永久基本农田，实现了对基本农田保护的2.0版。这样的修改，体现了对基本农田永久保护的价值理念。
解说：新版《土地管理法》允许集体土地直接入市，并可二次转让，互换或者抵押。改革土地征收制度，明确土地征收的公共利益范围，提高征收补偿标准，通过征地批前公告，落实知情权，参与权和监督权。完善农村宅基地制度，在原来一户一宅的基础上，增加宅基地户有所居的规定，下放宅基地审批权限，明确农村村民住宅建设由乡镇人民政府审批。
戴欣明（中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任）：之前的话，你可能因为没有资本价值，你又不能去抵押，你又不能去转让。所以说，大家谈价格，是没有谈的余地的，或者说，农民手上的这种地，在开发商手上这种地价值是非常之低的。所以说，没有谈判权，你就没有更多的议价权。所以说，现在已经做一个比较系统的、全面的这样一个整理，那么，对于整个农民，特别是股份公司为代表的，这样的农民的利益，可以在很多情况下得到一个比较这种公平的，和市场有个参照的，这样的一个评判。那比如说，土地的价格，周边的价格可能说，一亩地可能是50万，那我们认为，农民那么认为，村民说不行，我们认为可能是100万比较合适，那好了，100万的一亩地的价格还真有人要，那这个就可以了。
解说：在宅基地方面，本次修改在原来一户一宅的基础上增加了户有所居的规定。同时，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。此前备受城市居民关注的，城里人能否去农村买宅基地相关问题，从目前新版的《土地管理法》来看，依然是不被允许的。
戴欣明（中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任）：目前，对于新的《土地管理法》当中，对于宅基地这一块的明确规定，实际上要比以前更加严厉了。基本上属于禁止城市人到农村进行买卖宅基地，因为要保证宅基地作为农民的命根子，作为它的最终的这种居住的一个空间。实际上，对于这方面，这种保障是非常之巨大的。所以说，如果说宅基地，再放宽了，让很多城市人可以去买，或者是某些机构可以去买的话，你会发现整个的市场就相当之混乱了。它甚至对于整个房地产市场，都会有冲击，所以说，目前的宅基地在新的法律法规当中，还是禁止买卖的。
解说：农民变成市民，真正实现城市化是一个漫长的过程，在整个过程中，我们要有足够的耐心。如果农民不愿意退出宅基地，地方政府不能强迫其退出，宅基地的退出必须是在自愿有偿的基础上。
宋丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任）：就是大大的限制了国家征地中的一些过去的完全没有约束的这样一个情况，我觉得这是一个征地的这部分。三块地里的，第二块地就是集体建设用地的入市，这是最大限度给到了农村方面的一个最大的宽松，这是第二块。第三块就是宅基地，那么现在宅基地的话，现在也是最大限度的给农民一个好的灵活，比如说你已经到别的地方工作了，那么你在家乡这块儿地，那么你可以根据你的意愿，你可以把它转让给别人，这个口子开了，但是这个文件里特别强调，农民的土地的转让一定要经过农民的自愿，不能强迫，这是做了一个规定，因为以往有强迫的现象。所以这一次明确规定，一定是尊重农民的自己意愿。
主持人：专家认为，修改后的《土地管理法》，赋予了农民对集体建设用地的自主权，给集体建设用地进入土地市场增加了流动性，从而为农村经济发展，包括投融资，提供了强有力的支持。农村集体经营性建设用地，在市场中流转的过程中，土地的真实市场价格会显现，完善的市场机制会让土地的价值理性增长或回归，而理性的土地价格，又有利于形成工商实业的成本优势。
