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新闻|凤凰卫视-戴欣明谈“长租公寓该怎么做,才能够降低空置率,未来的发展又将会何去何从呢?”-《财智菁英汇》采访
2019-12-31

新闻|凤凰卫视-戴欣明谈“长租公寓该怎么做,才能够降低空置率,未来的发展又将会何去何从呢?”-《财智菁英汇》采访



  戴欣明于近期,再次接受凤凰卫视《财智菁英汇》采访,2019年12月28日播出,栏目精彩内容一起看。

本期特邀专家:

戴欣明:中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任

 中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任

主持人“长租公寓”又叫做“白领公寓”或者是“单身合租公寓”,是房地产市场中新兴的行业,就是把业主的房屋租赁过来,然后进行装修改造,再配齐家具家电,然后以单间的形式出租给有需要的人。2017年之前,长租公寓在中国市场备受青睐,先后聚敛了大量的资本,但是,当热潮退去之后,各种问题也逐渐暴露了出来。截至目前,已经有20多家长租公寓,因为资金链断裂,经营不善等问题,而宣告破产,给众多的租客、房东带来了经济损失。市场对于“金融+长租公寓”的模式产生了疑惑,一边的是行业遭遇了“资本寒冬”,而频频爆雷,而另一边,又是潜力巨大的租赁市场。长租公寓该怎么做,才能够降低空置率,未来的发展又将会何去何从呢?



解说今年以来,长租公寓行业遭遇“资本寒冬”,行业普遍经营困境,爆仓的公寓品牌,更是一个接着一个。据不完全统计,目前全国爆仓的公寓品牌在50家左右。今年,杭州、南京是长租公寓集中“爆雷”区域,先后共有十多家机构“爆雷”。

戴欣明中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任):长租公寓,目前的爆仓情况,我认为还相对于是比较严重的,我们会发现整个的公寓市场,其实品牌的差异化是非常之巨大的,当我们在某个区域提升品牌价值的时候,你会发现,它很有可能就已经入不敷出了。



就说它在经营一个品牌的时候,和它本身经营这房子本身的收益,实际上在某种意义上是不匹配的,所以说目前的状态,基本上形成一个反差相对是比较大的,你的租金上不来,但是你发现你的环境好像是比别人略微好一点,但是旁边的价格对于这种初创者来讲,有可能是一百块钱,两百块钱,甚至三四百块钱,这样一个租金的差距,对他们来讲还是很重要的。

解说数据显示,长租公寓受访用户最能接受1500至2000元的月租价格,只有小于4%的受访用户,可以接受3000元以上的月租公寓。据了解,某些“爆雷”公寓,一方面采取“长收短付”的方式,分别与租客、房东签约,也就是和租客约定押一付六、押一付十二,甚至有租客交付了两年的租金。而和房东约定押一付三,同时还采用“高收低租”的方式扩大规模,即从房东手以高价获取房源,而以较低的租金吸引更多的租户选择自身的品牌。

宋丁中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任)它为什么要高进低出,因为,高进它就是用大家来竞争,抢房源的办法,那么抢房又怎么抢,我把租金给你业主提高,比如现在大概提高到20%-40%的规模,以这样的高的租金来吸引业主,把房源放给它,那么它但是这中介,它怎么能平衡这个关系呢,它用一个非常巧妙的办法叫“租金贷”,表面上我就是和你房源的租房的协议,那么这样的话,其实是什么呢,我就是我一次产生了这样一个租房协议后的话,你逐月表面上是向我还租房的贷款,事实上,这些钱是还到了金融机构手里面,是还银行的贷款。如果风平浪静的话,也不会出什么大事,但是一旦出现这样一个价格的波动,那就出现什么情况,这个杠杆儿加的太厉害。这就出现大船的倾斜,就出问题了。



解说截至目前,全国公寓门店关店率达到3.6%,资金链断裂、消防不合格、物业纠纷为主要的原因。另一方面,中国房屋租赁市场,租赁人口达到2.1亿人,预计2022年这个数字将达到2.4亿人。

宋丁中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任)我觉得,长租公寓其实作为国家在发展租赁市场上,这一波来讲的话,应该是国家给予它非常大的期望。甚至我们看到国家在供地,土地供应上也能够像很多,上海、北京,包括深圳有些地方,它这个整个的长租公寓式专项的土地供应,这个供应的话它是常规化的土地供应价格的百分之二三十,非常低,就是为了鼓励它的发展。那么,鼓励它的发展的话,其实是,我认为在这一波的整个长租公寓是中国租赁市场发展中间,政府有计划、有资金安排、有规律的来推进市场规范化发展的,这样一个重大的步骤。但是问题在于说,这些机制的面,包括政策建设、包括产业建设、包括土地供应方面,如果还没有一个出现一个非常好的这个完善化的一个格局之下,就问题就扑面而来。这个问题就把这些个好的,这个发展的趋势,给它掩盖了。

解说为了确保租赁市场规范运营,一些城市也开始制定相关政策。今年9月,南京市四部委联合发文规范租赁市场,明确建立住房租赁租金托管制度,实行租金银行托管,不得哄抬租金价格等。10月,杭州也发布《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)(征求意见稿)》,指出住房租赁企业需在专户中,冻结部分资金,作为风险防控金,其总额以出租人月租总金额的两倍确定。

主持人在经历了快速扩张之后,摆在公寓运营商面前的问题是如何精细化运营降低成本,提升运营效率,从而提升利润水平,真正的实现规模化效应。回顾2019年,中国住房租赁市场,5月,国务院起草的《城镇住房保障条例住房租赁条例》,代表着住房租赁未来将会得到规范和保障“租购同权”将在更深层次得到发展和落地。虽然在长租公寓领域,依然存在着诸多亟待解决的问题,部分一二线城市的租赁房源的供给量还未能和需求,有效地进行匹配。但是呢,在“多主体供给,多渠道保障”租赁政策大背景下,2019年租赁行业的发展总体呈现出加速化,多样化的格局。“重购轻租”的状态,也正在逐步发生改变。

解说:从城市范围看,2019年排名前16位的城市,进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。预计2020年租赁政策将会在更多城市落地。专家认为,强化对租赁房源的备案及监管,持续推进对租赁行业的金融类支持,以及税收优惠政策,将是2020年住房租赁市场的主导方向。

戴欣明中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任):我倒认为,我们在整个的目前的调控当中存在的一种一刀切的这样的一个做法,当我们在新房进行调控的时候,我们实际上对于所谓的租赁房,这种市场其实也算有一种误伤。就是它们一方面在做品牌的时候,在资本市场融资的时候,又没有渠道,但是你会发现,很多的法律法规,对于租赁房市场,包括品牌供应应该怎么做,是一个市场自发的这样一个现象。并没有一个很好的这样一个政策进行鼓励,或者很好的政策进行扶持。我认为,还是应该是政府引导,出台一些政策对于这一种投资商来讲,进行定向的扶持,比如说,可以进行联合啊,作为这种人才公寓呀,或者这种形式,进行一个相互的补贴的形式来去做,共同来做一个市场化的,这样一个长租公寓呢?我认为,这条路是可以的。



解说中国约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%,中国住房租赁市场正在快速扩张。2019年,地方政府相继推出住房租赁落地方案细则的落实,包括搭建租赁住房信息平台,大力发展人才公寓等等。通过多渠道推进住房租赁市场的发展。北京、上海、深圳、广州在今年上半年,均推出了租房税减半的政策。合肥、杭州也相继出台相关政策,推行住房租赁合同网上签约和备案。



宋丁中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任)长租公寓市场建设是一个国家的战略工程,它就是在改变我们的一种生活方式,改变我们的居住形态的一种战略的一个方式,所以它是一个长期工程,不是短期能解决的。因为我们的城市化这个发展,我们整个的这个流动人口的比例非常的高。从目前来看,国家给出的一个统计数据,就是去年也达到了两亿两千万的,这样一个流动人口的水平。那么,其实我们知道凡是流动人口,绝大部分它是要进入到租赁市场的,少部分可能投亲靠友,所以说这就给我们发展长租公寓,留出一个强大的市场空间,所以我认为现在也是刚刚拉开序幕,未来的话,这个领域里面是有非常广阔的前景。

解说国际上,越来越多的家庭选择租赁作为居住方式,停留在租赁市场的时间也更长。在纽约租赁人口占比为56.9%,洛杉矶为54.4%,伦敦为49.8%,东京39.5%。随着房价的日益上涨,租住私人租赁住房的比例持续增加,伦敦2018年私人租房的比例增长到30%左右,社会租赁住房的占比下降到20%,租赁总人口超过50%。

戴欣明中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任):国外的租赁市场,我认为和国内的租赁市场,在某种程度上它的差异性太大。因为它整个的房地产市场处于一个存量房市场,新房的比例大概应该在5%以下。而我们是大概70%左右都是新房市场,所以说,在国外这种出租市场,新房市场整个的状态。是相对比较稳定的,整个的租金这种涨幅的幅度,跟我们这样来讲的话,波动性也是比较小的。那么,如果说我们这种市场能和国外市场看齐的话,我认为可能还是几十年以后的事情了,这是整个的社会经济发展到一定的趋势以后,它是一个必然的结果。



主持人中国目前已经告别了住房短缺的历史,中国家庭的户均住房套数已经达到了1.08套,人均住宅面积也已经达到了36.6平米,基本上实现了供需平衡,进入到了由数量扩张,向质量提升转变的阶段。

在房价日益上涨的大趋势下,年轻人的住房问题逐渐成了世界性的问题,一方面,年轻人越来越买不起房子了,成为业主的概率也已经大幅的降低。而另一方面,英国、美国、加拿大等国的研究调查都显示,越来越多的年轻人与父母住在了一起,这些情况都促使租赁的快速发展,不少国家,将会成为租赁的国度。美国、日本、英国的租赁家庭占比普遍高于35%,而德国更是高达了53%。对于中国来说,随着房地产行业的进阶,租赁市场也将进入新的阶段,这也将为长租公寓的长期向上发展提供一个可持续的支持。



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