新闻|凤凰卫视-戴欣明谈“疫情之下多城出手调控楼市,小阳春何时归来?疫情后,2020年房价走势如何?”-《财智菁英汇》采访















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新闻|凤凰卫视-戴欣明谈“疫情之下多城出手调控楼市,小阳春何时归来?疫情后,2020年房价走势如何?”-《财智菁英汇》采访
2020-03-30

凤凰卫视-戴欣明谈“疫情之下多城出手调控楼市,小阳春何时归来?疫情后,2020年房价走势如何?”-《财智菁英汇》采访


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本期特邀专家:

戴欣明:中国商业地产管理研究中心 主任 

宋  丁:中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任

戴欣明于近期,再次接受凤凰卫视《财智菁英汇》采访,2020年03月28日播出,栏目精彩内容一起看。


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主持人:汇全球菁英,聚天下财智,欢迎来到《财智菁英汇》。新冠肺炎疫情席卷全球,各国经济都受到较大冲击,美股已经历经了五次融断,资本市场哀嚎遍野,中国国内经济下行趋势明显,各行各业都遭受了不同的打击,楼市瞬间也被打成了“休克”状态。之前,人来人往的售楼处一度是大门紧闭,交易量骤减,全国多地甚至出现了零成交的尴尬局面。需求端都还好,购房者大不了也就是推迟购房,不会有实际的损失,但是对于房企和高杠杆炒房客来说,无疑是压力山大,最近中国多地纷纷出台了相关的“救楼市”举措。同时,进入到3月份,随着疫情慢慢得到控制,各地陆续的复工复产,似乎让楼市看到了一丝曙光,那么疫情冲击之后的中国楼市究竟会走向何方呢?

解说:疫情之下,中国楼市影响究竟如何?日前,中国国家统计局数据显示1-2月份,房地产开发投资同比下降16.3%,商品房销售面积同比下降39.9%,商品房销售额同比下降35.9%,在二月份70个中大城市中,有19个城市新房“零成交”,24个城市二手房“零成交”。

宋丁(中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任):全国整个的疫情期间的话,这个房地产应该说是不叫归零,也是悬崖式的下滑,2月份基本上就是垮的一塌糊涂,好多地方完全就是零销售,它就是把一、二月放再一起的话,还有一个增值,那主要是一月份的,因为一月份摊到二月份来了,所以,我觉得如果是看二月份的话,应该是急速下滑,悬崖式下滑,断崖式下滑,所以影响是非常厉害。

解说:为了缓解疫情带来的冲击,中国60多个城市开始出手稳楼市。之前,河南驻马店发布17条稳定产组合拳政策,除了降低预售门槛,还提出首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。济南、西安、杭州、上海、天津等十余城市,明确土地款可申请延期或分期缴付。黄山、苏州等地,修改土地要求,现房销售的政策,适度放宽楼盘的预售条件。而深圳、芜湖、惠州、大连、呼和浩特、武汉、南宁等城市,出台了缓缴公积金,降低公积金缴存比例等政策。

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宋丁(中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任):这个疫情突发的阶段,我认为用救市这个字眼,是恰如其分的,因为它不是平常有所下跌或什么的,那么给一些政策,它是为了平稳楼市的,但是现在的话,它完全是断崖式下跌的话,很多的这个企业,很多的这个市场,就出现很大的问题,可能有些都要关门倒闭的情况下,这个情况下,我认为现在推出的政策,目的为了迅速的止亏,迅速止跌,是稳定军心、稳定楼市。

戴欣明(中国商业地产管理研究中心 主任):我们在之前,也会发现一些城市,在房地产方面,有一种所谓的叫做松绑的这些政策,但是,这个寿命都非常短,通常我们称之为“政策一日游”,你会发现,整个的房地产市场,这个基调还是稳字当头。所以说,如果说这个基调,有所突破的话,那么自然而然的这个政策在某种程度上就会被叫停。


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解说:最近,随着国内疫情影响逐渐减弱,各地加速复工复产,楼市似乎“热”了起来,3月1日至3月20日,南京新建商品房总成交套数为3377套,日均成交套数达到169套。3月第二周的上海,新建商品住宅成交68149㎡,环比上涨26.1%。3月20日,苏州某楼盘线上开盘一分钟内的销售额就达到了12亿元人民币。深圳某房企线上直播卖房,短短七分钟288套房被抢光。

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宋丁(中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任):我觉得现在应该说在疫情期间,像一线城市出现一些个盘的一个比较热络的现象,我觉得这个还不完全是在这个小阳春的通道里面,因为现在整个市场在去年的12月份小阳春就开始有点儿迹象了,我们现在的预测的还是要走一下小阳春的,但是现在的话被打趴下了,我觉得市场还是比较冷清的,但是个别盘是一个特殊的投资价值,或者是特殊的一个市场增值空间,那么,在这个情况下,它可能采取一些特殊的营销手段,聚拢了一批客源,可能表现的比较卓越,但是并不意味着整个市场已经启动,已经进入到这一波的小阳春,我觉得这个可能还要继续的往前看。  


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解说:“房住不炒”一直是当前的基本基调,此前,河南驻马店、广州等地在出台楼市松绑政策后快速被撤下,无疑也看出楼市调控政策的严格和不放松。3月22日,中国银行保监会副主席周亮表示,要坚决落实“房住不炒”的要求,促进房地产市场的平稳健康发展,积极配合地方政府稳妥处理好地方隐性债务问题。

戴欣明(中国商业地产管理研究中心 主任):那么,如果说未来不强调降,这样稳字当头,如果是适当的放松房产的这个信号,如果说太强,或者说有很多的实质性的这种行为出来,你会发现房地产市场可能一发不可收拾,有可能整个的这种价格也会控制不了,那么在这么长时间来,很多的企业可能已经面临倒闭的这样一个状态的前提下,如果说房租在持续上涨,房地产价格再持续上涨,那么,对于整个的经济是一个二次打击,所以说,目前要特别强调的就是房产市场一定要稳,稳中求进。


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主持人:疫情之后,楼市会迎来报复性消费吗?业内人士称,其实很大程度上要取决于疫情何时消退,以及政策松动的力度会不会持续加码,各方力量之间的博弈。但是,至少有一点是可以肯定的,在“房住不炒”总基调下,房价大跌大涨的可能性并不大,消费者还是应该理性对待。专家还预计3月底到4月份楼市小阳春还是有几率可以悄悄尾巴的。再不济,5到6月份的小盛夏大概率也会有。那么,在一城一策,房住不炒,稳定发展房地产的前提下,中国楼市能否弥补“失去的日子”。

解说:2003年“非典”之后,房价大涨,根据当时中国国家统计局的数据显示,2003年中国住宅投资达到10792.3亿元人民币,历史上首次突破万亿大关。商品住宅房屋竣工面积33774.61万平方米,商品房屋销售额7955.7亿元人民币,相比2002年的6032.3亿元人民币涨幅高达31.88%,那么,2020年疫情之后,中国楼市走向会如何?

宋丁(中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任):我们看到这一次疫情情况,要比非典复杂的多,它波及范围已经波及到全球,这个是非典是不具备的。那就意味着说像房地产这样子,它要跟随着疫情走,如果这个疫情可能向后延续,按照现在专家预估可能就是夏季都未必能够把它干干净净的结束,但是我们知道当时这个非典时,就没有拖那么长。所以,我觉得这次可能房地产业要做好心理准备,就是这个疫情期可能会拖长一点,那就意味着你楼市的销售,也不可能在疫情没有结束的时候,就明显的回暖,它可能要跟着这个走,所以说要备足弹药,要做好准备,控制成本,尽量延长整个市场的过程,来避免出现断挡。

 

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解说:一个不争的事实是,当前中国房企的融资压力和债务风险不容忽视,数据显示,2019年房企信用债发行总额5909。1亿元人民币,而2020年将到期的信用债总额为7468.6亿元人民币。2020年仅仅前两个月,就有107家中小房企破产倒闭,去年同期只有不到20家。

戴欣明(中国商业地产管理研究中心 主任):疫情过后,对房地产市场,我认为应该是一个洗牌的过程,一方面很多的小的开发商,没有实力的开发商,不能高质量地提供房地产的这样的开发商,可能就面临倒闭或者被兼并的这样一个过程。 但是,你会发现一些大的开发商,在未来迎接改善性需求的高涨的前提下,它会提供更多的,有价值的,或者说环境更加好的房地产产品。所以说,未来房地产市场也是一个升级转型的,这样一个契机,很多的房地产会提挡升级。


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解说:有调查数据显示,超过8成,原计划在二三月份购房的消费者,表示会把买房计划延后至少三至五个月。而有8.5%的购房者,取消了买房计划,38%的购房者表示暂缓购房,还有28.8%的购房者认为房价会跌,购房无准确日期。总体而言,近67%的购房者,明确表示现在不会买房。

戴欣明(中国商业地产管理研究中心 主任):我认为,这个楼市小阳春,在半年到8个月左右,这样时间会有这么一个小阳春的这样一个现象,那么,这种现象更多就是这一次疫情很多人的价值观、人生观,包括他的世界观,都发生了一些变化,大家活着为什么,会重新思考。大家其实在需求房产的这个热情当中是有增无减,并且,因为这一次疫情,你会发现很多人更多的改善性需求,大家就有这种意向了,包括未来对于房地产作为固定资产的一个深刻的认识。


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解说:有专家表示,疫情之后,“房住不炒”的前提下,稳定预期,而非很多人担心的“房价反弹上涨”。也有专家认为,要高度重视房地产市场的不确定性,防止房价快速回落。那么疫情之后,2020年中国房价究竟走向何方。

宋丁(中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任):疫情结束以后的一个月,我认为大致一个月时间,它楼市是要价格适量是震荡微幅的下调一点的,是怎么表现出来的,就是因为在疫情期间,这两个多月期间里面,很多开发商是没办法销售的,它面临着巨大的现金流的压力,面临的巨大的这个回款和这个还贷的压力。所以说,一旦打开这个销售的阀门之后,它要迅速的降价走量。它通过降价迅速生成一个资金回笼的能力,这是它迫切需要的,所以说,我认为起码得有一个月时间来这样来表现,一个月甚至更长的时间这样表现。那么这个过去以后,我认为可能楼市就开始走了,因为这个成交量聚集的大量成交了之后的话,房子必然把价格往高拱,在这个时候开发商就乐得把价格继续回到一个原来的销售价。所以,我认为过了这个期以后,基本上是价格是会往回走的,但是如果往回走,那么国家的调控政策就跟上了,所以说,我认为即便过了一个多月,这样一个过渡期之后的话,价格往上走的动能加大以后的话,由于政策的管控,所以它价格还不能够走的太多,所以基本上又回到相对的平稳运行的态势。

主持人:受疫情的影响,中国房地产行业和房企暂时出现了线下销售停滞,现金流下滑,债务集中到期等困难,但是不会改变长期供需趋势,长远来看,中国城镇化率为60.6%,与发达国家普遍75%以上的城镇化率相比,还有15%的发展空间。这意味着中国仍有约2亿城镇人口的增量,这些都是潜在的购房需求。同时,中国经济已经进入到新常态,居民收入还会继续的增加,购买力不会消失,而在中央层面房地产政策保持连续性,稳定性,土地调控机制显著完善等等。专家普遍认为,疫情之后,中国楼市只会平稳健康运行,不会出现大起大落。

 

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