城市开发定位:如何提升城市消费能级?-缓解 “大城市病”房企角度来看,涉足TOD开发业务,回报率上表现良好-仅就土地开发权来说,TOD项目公认的三种模式-改变城市发展格局















定位创新地位——文旅产业创新综合运营商

城市/产业/商业地产/古城古镇战略定位创新引领19年

特色案例推荐

战略研究院:“人文+”城市、旅游地产、产业园区、商业街、复合商业地产,企业战略课题
城市开发定位:如何提升城市消费能级?-缓解 “大城市病”房企角度来看,涉足TOD开发业务,回报率上表现良好-仅就土地开发权来说,TOD项目公认的三种模式-改变城市发展格局
2020-04-10

城市开发定位:如何提升城市消费能级?-缓解 “大城市病”房企角度来看,涉足TOD开发业务,回报率上表现良好-仅就土地开发权来说,TOD项目公认的三种模式-改变城市发展格局

全球范围内的世界级城市,包括东京、大阪、香港、新加坡等,通过TOD模式的综合开发优化了城市空间、塑造了城市形态、提升了城市能级、提供了城市增长的经典范本。

 而“十三五”期间,随着中国城市轨道交通建设的高速快进、集中发展、绿色扩张,TOD模式成为了我国城镇化发展中的重要手段。本文将带你详细了解TOD模式。

1、何谓TOD模式

TOD(Transit Oriented Development)模式指以公共交通为导向的综合发展模式,其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线,然后以该站点为中心,以400-800米(约5-10分钟步行路程)为半径进行高密度开发,形成同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区,实现生产、生活、生态高度和谐统一。

TOD模式最早由世界著名规划设计大师、新城市主义代表人物彼得·卡尔索尔普在《下一代美国大都市地区:生态、社区和美国之梦》一书中提出,目的是解决城市无限制向外蔓延的问题。

TOD模式目前已成为国际上具有代表性的城市社区开发模式。同时,也是新城市主义最具代表性的模式之一。

对于城市发展来说,TOD模式的巨大作用体现在以下四个方面:

改变城市发展格局

TOD模式将改变过去城市发展“摊大饼”式的单一集中型城市结构,通过在城市近郊区实施TOD综合开发,形成新的交通枢纽、商业中心和生活中心,构建多中心的城市发展新格局,有效缓解中心城区的人口负荷和资源环境承载压力。

优化城市空间形态

TOD项目的综合开发坚持城市综合运营的理念,通过整体策划规划、统筹连片实施,对站点核心区进行高密集约开发,退让出更多公园绿地和开敞空间,形成疏密有致、大开大合的城市形态,有效避免了过去城市发展因强调功能划分而导致的城市景观千篇一律的问题。

提升城市消费能级

TOD项目依托轨道交通站点的人流聚集效应,围绕站点打造高密度的商业空间,植入新经济业态,营造新消费场景,将轨道交通“客流”转化为“人留”,提升城市生活品质和消费能级。

缓解 “大城市病”

首先,TOD项目通过适当调配容积率,将大大优化土地资源的利用效率。其次,TOD项目可以营造舒适宜居、交通便捷的生活环境,引导人们选择绿色出行,减少空气、噪音污染。最后,TOD项目通过构建地上地下立体交通网络,串联多种交通方式,有效提高城市运转效率,缓解交通拥堵。

著名案例——香港地铁九龙站TOD项目Union Square

该项目由港铁公司联合4家开发商共同打造,将交通枢纽与香港最高的118层地标建筑环球贸易广场、圆方商场、甲级写字楼、6星级酒店和住宅等物业相结合,成为香港CBD的延伸,打造新的金融文化中心。市民乘电梯往返办公楼、酒店和住宅之间,通过商场可到巴士站或换乘地铁直达深圳。

2、TOD模式在大陆的发展

早在2012年,广东省政府发布了《关于完善珠三角城际轨道交通沿线土地综合开发机制的意见》,在全国率先尝试进行“城际轨道交通加土地综合开发”。

2014年,国务院办公厅印发《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见(国办发〔2014〕37号)》,从顶层政策设计上对土地出让制度给予更多弹性。

同年,国务院发布《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中提出:“要发挥好城市公交导向作用,建立城市公共交通与城市协同发展机制,打造公交导向的集约紧凑型城市发展模式,主动引导城市空间布局。”

目前,TOD模式因其“解决大城市病”上的巨大作用,并与目前推崇的低碳城市、绿色城市、紧凑型城市等理念相契合,近年来发展迅速。

仅就土地开发权来说,TOD项目公认的三种模式为:



一句话总结就是:开发要求高,工程巨大,十分考验开发商的整体规划能力。

中国TOD模式的深厚基础

作为TOD模式的表现形式之一,“地铁上盖”是最为大家熟悉和理解的模式。

据交通运输部统计,截至2017年底,内地开通运营城市轨道交通的城市共33个,开通线路150多条,运营里程超过4500公里,位居世界第一。按照《“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》,到2020年全国城市轨道交通运营总里程预计达6000公里。

据了解,目前涉足TOD模式的开发商有万科、龙湖、绿地、绿城、保利等20余家。亚新集团也于今年参与到了郑东新区万豪酒店TOD项目中。

3、回报良好 体量巨大的TOD市场

从房企角度来看,涉足TOD开发业务,回报率上表现良好。具体表现在三个方面:

一、TOD开发大大提升物业价值,同时反哺轨道交通的投资。

以香港九龙的TOD项目为例,作为香港首个TOD项目,九龙TOD建设时融入花园、商场等公共设施,消费者口碑反映良好。效果直接反映在物业价值上,根据公开资料显示,九龙TOD还未完成时,价格已超同片区市价的13%,开发中后期,价格已高于同期九龙市价34%。而深圳地铁集团自2013年第一个项目开售以来,物业开发反哺轨道建设资金已超过250亿元。TOD开发是区域空间的二次建设,能实现土地溢价和物业增值,带来收益的同时,也能让轨道交通企业和房企实现共赢,共同发展。

二、TOD开发打造城市新地标,社会效益和经济效益双收。

国外经典的TOD项目,如新加坡Ionorchard广场、韩国D-Cube City、日本涩谷站等都已成为城市地标。TOD开发的一般是大型、复合型的城市综合体,理念先进、承载力强,建成后无疑会成为城市的新地标,参与建设的房企不但能收获经济效益,社会效益更是后劲无穷,持续为房企塑造品牌形象,提升品牌价值。

三、国内的TOD市场潜力巨大,或成为财富新风口。

根据上海易居房地产研究院与西南交通大学(上海)TOD研究中心发布的《轨道城市,上盖经济——中国城市轨道交通TOD发展研究报告》,未来三到五年内,全国城市轨道交通车辆基地上盖开发将带来约2.4亿平方米左右发展空间,TOD项目将成为房地产领域的新蓝海。原题:TOD模式到底是什么?来源于路力通资本

 


推荐阅读

  • 动能智库 • 戴欣明工作室

    扫描二维码下载 公众微信订阅号
    中国最具人文特色的战略思想智库

  • 动能智库 • 戴欣明工作室

    扫描二维码下载 手机网站,在移动中关注
    中国最具人文特色的战略思想智库

  • 《发现味道》微信公众订阅号

    扫描二维码下载,在移动中关注
    差别化味道是策划出来的,视为“发现味道”

收藏本站

■ 前期商务联系

   深圳市总部办公室:0755-8242 1868  

   手机:186 8879 6913  王小姐


■ 专家前期交流:

   方明老师   手机:135 0283 7103


■ 电子邮箱:dxmgzs@163.com