案例解析:要想项目成功,产业园区策划,产业地产战略定位策划要避免在这三个问题;不能把问题实质——“锦”给丢掉了。为什么很多知名的城市会找动能智库-戴欣明工作室















定位创新地位——文旅产业创新综合运营商

城市/产业/商业地产/古城古镇战略定位创新引领19年

特色案例推荐

动能智库-戴欣明工作室,前海动能投资新闻中心、特色案例、过往业绩
案例解析:要想项目成功,产业园区策划,产业地产战略定位策划要避免在这三个问题;不能把问题实质——“锦”给丢掉了。为什么很多知名的城市会找动能智库-戴欣明工作室
2020-04-30

案例解析:要想项目成功,产业园区策划,产业地产战略定位策划要避免在这三个问题;不能把问题实质——“锦”给丢掉了。为什么很多知名的城市会找动能智库-戴欣明工作室

观点:一个项目要想成功策划,需要多角度,多学科,多样性的实践经验才能有的放矢。

文/戴欣明

我们偶尔会应邀收拾一些“著名”机构做的策划案例,看上去,他们也做了很多工作,但是为什么还不行哪?原因有两个,一是,几乎没有调研,二是,调研的方向、方法错了,三是,调研角度过于单一。这三个当中,第一个问题通常是设计机构容易犯的问题,二、三通常的策划机构经常会出的问题。

其实,不单是策划机构会出这样的问题,评审专家也时不时出状况。

三年前的2017年,我们遇到过评审专家在没有调研的情况下,去评审一个项目是“拆除重建”,还是实施“综合治理”,把一个本应该进行重建的项目,变成了综合治理项目,最终造成一定时间的停顿,造成了很大的损失,棚改资金花不出去。我们也是策划之一、设计单位之一,团队之前做了大量调研,发现之前认定拆除范围,虽然是古城区域,但是建筑都是70、80年代的建筑,稍微有点建筑常识的人都知道这个时代的建筑是没有设计,粗制滥造的,很多都是危房,没有任何古建筑。再有,当几家公司都提到古城的一些内容的时候(不在区域内有基础老建筑),评审专家没有调研,不知道这些都不在评审内容的范围内,最后,城市更新项目被这些评审专家,以及一些负责人搞的乱七八糟,以综合治理的模式确定方案,浪费了时间和精力,浪费了国家资源,也浪费了市民的期盼的心情。(这个项目,平台公司的很多人都做了大量的基础工作,核心区的拆除有理有据,合情合理)

我也因为是很多地方的专家组成员,经常参与其它机构的策划、设计方案评审,更多的机构在战略定位策划、概规设计上还是“点子”方式,严格来说是不能称为具有说服力的策划案的,设计机构做的产业规划策划通常有这样的问题。

我们接手的一些“著名”、“知名”的机构做的策划,发现他们功夫也用了很多,看上去做了很多工作,但是结论还是不能让评审专家团的满意,随便提出一些问题,策划人也回答不了。我研究发现,他们用了很多不应该用的时间,做了很多无用功,反而,该做的没做。

在城市产业升级、商业地产、产业地产的战略定位策划分析中,经常会出现两类情况,一类过于理性,特别是外国咨询机构,一上来就是一大叠数据资料,不管有没有用,看似有根有据,不过是东拼西凑的资料,其中也包括一些大的研究机构,代理机构更是如此;另一类是独立的策划人,或者文人策划人,这些人过于感性,其实与拍脑袋没有太大的区别,只不过是见多识广一些,属于经验主义者。另一方面,一些专业的小公司,由于太多的自认为是大师的专家,只是在接活的时候露下脸,组织一些人收集及调研数据,接下来汇总这些数据,这些大师自己基本不看,只是说下大致战略,这些“小人物”就去分析去了,结果可想而知。(来源于戴欣明著作:《人文商业地产策划-发现味道》)

一个策划人能否策划好,不在于他策划了多少案例,也不在于他写了多少书,而在于他是否有自己的主张,丰富的职业经历,独到的策划理论体系,以及这些理论体系是如何与实践相互结合的,最终通过策划能够形成什么样的与众不同城市味道、商业味道。而这些主张、策划理论体系也必须做到理性和感性之间很好的结合,不能单独强调一个方面。强调理性方面就很难“接地气”,很难形成差别化,很难形成独一无二的味道;过分强调感性就会倾向营销,最终就会把战略定位策划成营销案,形成“锦上添花”的策划,把问题实质——“锦”给丢掉了,这是无数中国策划机构的通病。过分强调感性,就会无味道而言。

缺乏合格的城市商业地产分析师(来源于戴欣明著作:《人文商业地产策划-发现味道》)

在新趋势中,“大数据”的介入,在城市与对商业地产策划领域里合格的分析专家少之又少,更不要说是否能够做到系统的分析了。

如今,以搜索、定位、地图、APP、管理系统等多种渠道建立的海量的,全样本的,动态的大数据对常规的市场调研类咨询公司是巨大的冲击,特别对那些会收集数据,不善于分析的专家是致命的冲击。

“大数据”还是理性的思维范畴,无论获取数据多么的先进,多么的翔实,不同的专家的分析结果将截然不同。

其实,在数据以外的还有更重要的东西,是“机器”所不能够取代的。虽然调研的重点也开始转向,数据的获取已经不是重要问题,但是最主要的还在于调研者对社会的细致入微的观察与感悟,在于提炼,在于取得的资料的分析;观察本身就是分析,而资料谁拿来的区别不大,特别是在本质上没有太大的区别,难点还在于谁来分析、归纳、总结。

如何解决问题?可以对照我的“七合一战略定位法则”,能够更加深入的了解什么叫“调研”,也就是说,单一的方面的调研,无论多么的深入,多么的花费精力,都是“没有调研”的。而那些看上去想的,研究的比较全面的,是各个角度的权重没有处理好。

摘录戴欣明著作:“七合一战略定位法则”是指从人文学(含堪舆)、社会学、消费心理学、经济学、管理学,艺术设计学、营销学七个角度进行观察、分析,以人文为主导,创意为引导,形成独特的人文印象与商业味道,塑造“中国风”,借以吸引人气的决胜思维模式。通过权重确定某个方面的重要程度,最大限度找到成功的操作路径。针对城市与“泛商业地产”进行差异化、特色化定位;创建一个具有独特价值的,生态的,可持续发展的战略定位。

结尾要说的话:“有些项目的不用策划的,直接做设计就好了。”


注明:所说案例为真实的,但本着同业精神,不能直接点名。把这些现实的情况说出来,希望能够让更多的投资者,项目方少走弯路。


推荐阅读

  • 动能智库 • 戴欣明工作室

    扫描二维码下载 公众微信订阅号
    中国最具人文特色的战略思想智库

  • 动能智库 • 戴欣明工作室

    扫描二维码下载 手机网站,在移动中关注
    中国最具人文特色的战略思想智库

  • 《发现味道》微信公众订阅号

    扫描二维码下载,在移动中关注
    差别化味道是策划出来的,视为“发现味道”

收藏本站

■ 前期商务联系

   深圳市总部办公室:0755-8242 1868  

   手机:186 8879 6913  王小姐


■ 专家前期交流:

   方明老师   手机:135 0283 7103


■ 电子邮箱:dxmgzs@163.com