凤凰卫视专访戴欣明：居住权对房产交易影响几何？-民法典首提“居住权”，房产交易添新“负担”-民法典保障弱势群体住有所居，落实租购并举-《财智菁英汇》最新播出
戴欣明于近期，再次接受凤凰卫视《财智菁英汇》采访，2020年６月13日播出，栏目精彩内容一起看。
本期特邀专家：
戴欣明：中国城市运营管理研究中心主任
宋 丁：中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任
主持人：汇全球菁英，聚天下财智。欢迎来到《财智菁英汇》。在房产交易中，买房者因需投入相当大的一笔资金，所以对于交易的安全性是十分的注重的。大部分人已经有了要查询房屋产权、权属以及是否存在司法查封，有无抵押的意识。随着《民法典》的到来，以后买二手房还需要再增加一个查询项目，那就是居住权。《民法典》第366条规定，居住权人有权按照合同的约定对他人的住宅享有占有使用的有益物权，以满足生活居住的需要。通俗的说，也就是房屋出现售卖、出租、查封、抵押的时候，任何人都不能够随意的赶走有居住权的人。居住权究竟是怎样一种权利，而居住权对于房屋买卖又有多大的影响呢？
解说：随着十三届全国人大三次会议表决通过，中国首部《民法典》正式问世。中国民法制度迎来了《民法典》时代，也将给我们的生活带来巨大变化。《民法典》物权编的一大亮点，是增加规定居住权这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。
宋丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任）：居住权这不是天然的吗，没有什么，我们都有权利。居住权是个非常严格的法律界定。那么这次《民法典》，我认为就是补充了这样一个漏洞，这样的话，所有被可以列为，暂时没有能力去买房，以及没有能力实现租赁式居住的，这样一部分弱势的若干个群体。他们在这样一个居住权下，通过和当事人签订这样一个居住合同，那么，他能够无偿的来实现居住，而且时间可以很长。所以，我觉得这一次应该是中国人权的一个重大的发展，也是法律的一个完善的补充。
解说：居住权是指对他人所有的住房及其附属设施的占有、使用的权利。从渊源上看，居住权最早产生于罗马婚姻家庭关系中，而且与财产继承制度紧密相关，最初是作为生活保障的制度设计而存在。
戴欣明（中国城市运营管理研究中心主任）：居住权其实可以称之为是一个单一的权利，它不能转让，也不能继承，就是你被赋予了，你在此可以居住的这样一个权利。那这种权利它的时间是大家可以协商的，可以是5年、10年、20年，甚至它可以超越租赁期的20年的权限，可以变成是终身的。那么，也可以是一个无偿的，那这样的话在某种程度上，有些没有房子的人，可以以这样的形式，变成了终生有房，但是他又不用付出任何的一个代价。这实际上，是对一部分人，这种居者有其屋，他的权力的另外一种变相的体验。
解说：根据新规，居住权无偿设立，自登记时设立，不得转让、继承，设立居住权的住宅，不得出租。居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。因此，房子只要设立居住权，即使没有房产证，也可以长时间乃至终生居住。新业主即便事后获得不动产证，拿到所有权，也无法改变居住权已经存在的事实，没有权利赶走居住权人。
宋丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任）：因为我们看到《民法典》里面明确的规定，就是这样一个拥有居住权的，这样一个人，他和业主之间签订了一个合同以后，他实现了这样一个居住权之后的话，但是他只有居住的权利，这个给他了，我认为是居者有其权，有了居住的权力了，但是你不能够，由于我在这居住，我就侵犯这个房屋所有者的权利，就是这个房屋的处置权，包括它的买卖、租赁、交易这些都不是他的权利。但是，我们看到里面有一个就是除非这两当事双方有特殊的约定，如果你说，比如说我出让使用权给你了，就是这个居住权给你了，而且我同时在上面约定了一条说，你在居住过程中，你可以在恰当的时候，允许你进行租赁的这样一个交易行为，如果你有规定，那就另外一说。但是一般意义上来讲，按照《民法典》里面规定是没有这个权利的。
解说：过去房产交易需要查看出售房屋是否存在抵押、租赁，《民法典》生效后，还应当查询是否存在居住权。居住权设立之后即便房产在居住权年限内，被原所有权人转手卖掉，买家事后获得不动产拿到所有权，但此时买家取得所有权并非完整的，无法对抗已设立的居住权，无权赶走居住权人。类似于“买卖不破租赁”。
宋丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任）：不是说你有钱买了房可以居住，有钱租了房可以居住，我就是没钱，我也有权力居住，国家就是给这样一个缺口，做一个法律的补充。但是，这个补充完以后是不是对应的会出现，那么那么多的人都去走这个居住权的路，那倒不一定。
主持人：居住权需要登记吗，答案是肯定的。《物权法》上的居住权，不包括因房屋租赁产生的居住权，也不包括住旅馆等情况。众所周知，在当今社会，有一种名为以房养老，实则是套路贷的乱象，不少人因为不懂法而被欺骗，到头来呢，房子没有了，还背了一身的债务，到老了还要颠沛流离，十分的悲惨。然后，居住权的设立将会从根本上杜绝这类现象的发生，房屋继承人把设立了居住权的房子出售给银行或者是金融公司来获得一笔房贷，用来养老。同时，不用担心没地儿住的问题，对于金融机构或者银行来说，可以以较低的价格，拿到一套房产，确保产权没有问题，然后等到房屋继承人离世之后处理资产，或者是再一次进行抵押、融资等等。这样一来，以房养老的问题就此可以轻松地交给市场来解决了。
解说：董志越，资深律师，他和团队用大数据总结出，从2002年至2020年，由居住权所引发的纠纷案件约有61684件，案件主要发生在北京市、上海市和江苏省，分别占比11.30%,16.48%和7.52%。其中，上海市的最多，达到10168件。案件类型主要是民事类，有55334件，其次是行政、国家赔偿、刑等，涉案行业主要分布在，房地产、金融业和租赁。
董志越（资深律师）：居住权这个制度的产生，我认为将会带来一系列的，我们原有的在制度缺失下，现在有了这种制度，给予了一种保护。那么这个群体，不仅包括弱势群体，当然了。还包括，比如我们在单位里面工作我们的员工，给予员工的身份取得了房屋这样的一个居住的权利。还有高校的老师，甚至我们党政机关的一些公职人员，他可能买了一套房子是在A地，基于工作的原因从A地调入到了B地，那么在这种情况下，他在B地工作，B地的工作单位，会给他安排一套房子，他在B地工作房屋的产权人，仍然是B地的工作单位，他依然是房屋的居住权人。
解说：法律上，对居住权的保护要远甚于租赁权，租赁权只是合同关系，最高租赁期限不得超过20年。并且，新房主可以依据租赁关系取得房屋收益，而居住权的时间期限，理论上可以无限长，直至居住权人去世才会消失，同时居住权无偿是原则，有偿为例外，不约定就不会存在租金的收益。因此，设立了居住权的房屋，流通属性和价值将大打折扣，甚至可能是花钱买了一套无法使用的房子。
戴欣明（中国城市运营管理研究中心主任）：之前很多的机构，它存在一种，我们称之为叫金融诈骗，把你的房子拿去以后，老人在不知情的情况下，有可能就把他的房子卖了、抵押了，因为房产证在它手上。那如果现在目前这种情况下，首先，养老机构你必须要和老人签订一个所谓的居住权，当老人拥有居住权的时候，你会发现，这个居住权，对于别的权利是一个排他性的，如果老人有了居住权以后，你的房产证在所谓的机构当中，也就是养老机构当中，托管机构当中，它即使是拿到了，它也不能转让、抵押等等，跟这个所谓的金融买卖合同有关的事情它都不能做。
解说：《民法典》生效后，对于自己拥有房屋，但无子孙或子孙不孝的老人，则可以把房屋所有权出让给金融机构，获得经济收入，再跟金融机构设立一个终身制的居住权，这样，金融机构，即可以以一个较低的价格获得房屋所有权，而房屋继承人也能实现以房养老的愿望。
沈笙中（房地产业内人）：居住权的设立，它有很强的现实需求和意义，比如说，我们夫妻双方财产公证的时候，婚前买的房产，男方买的房产，但女方的话是否享有呢，女方就完全可以享有这个设立这个居住权，这样就平衡了自己家的矛盾。从继承的角度而言的话，实际上，如果说儿女不孝，这房子不想给他的话，那老人如何保障自己的利益，那这时候就可以托管给金融机构，这样的话，每个月给你稳定的收益，同时能安享晚年。包括政府公租房一旦签订了居住权的合同的话，政府也是无权将居住权人赶走的。从多个角度而言的话，实际上这是一个社会巨大的进步带来的产物。
主持人：居住权的设立，切实的解决了许许多多的麻烦，能够保障部分弱势群体的权益，缓和房地产市场中的很多矛盾。然而，居住权也可能带来隐性权益的归属问题，会成为老赖的最新借口，会使房屋交易变得更加复杂，并且使房屋价值大打折扣这些。未来一旦开征房产税到底该居住权人缴纳，还是所有权人缴纳，这些问题仍有待进一步的明确。（凤凰卫视《财智菁英汇》栏目内容）
本期特邀专家戴欣明：
近期，我在凤凰卫视录制一段新声音。很早之前就发现自己的声音比较适合上电视。一本正经的说话和平时说话的感觉略有不同。
“居住权”这一新提法，作为居民是必须要了解的，如果一套房子里面有“居住权“这样一个备案登记，那么相对于其它权利来讲，它是排在第一位的用益权利，具有排他性。
行走在电视屏幕上，至少14年了，在凤凰卫视也有13年了，一路走来，我的观点通过荧屏，传递到大江南北，传递到全球华人世界。虽然无数次都是出差回来马上去录影棚，辛苦之余也倍感欣慰。
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背景：凤凰卫视专访戴欣明：民法典首提“居住权”，房产交易添新“负担”
1. 2021年1月1日起，民法典将正式施行。5月28日，表决通过的民法典被称为社会生活百科全书，物权编中引入居住权一项，成为亮点。“居住权”究竟意味着什么？
2. 在“居住权”之前，中国有房屋所有权，也叫做房屋产权，房屋产权包括房屋所有权和土地使用权。中国规定70年产权，是不是指的使用年限最高不超过70年？ “居住权”能使用多少年？拥有房屋“居住权”人的使用权限有多久呢？
3. 房屋所有权可以登记、转移、查询和交易，那么“居住权”有什么用处呢？拥有房屋居住权是不是意味着可以“以房养老”了呢？
4. 设立“居住权”后，二手房交易会否受到影响，为什么？
5. 设立居住权是为了保障哪些群体的利益？享有“居住权”的当事人是不是不能对居住的房产进行一切出租或者交易？居住权想要达到的最终目的是什么？
6. 居住权，将会引来哪些法律纠纷？
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播出时间：
凤凰卫视中文台：首播:6月13日星期六(HK) 08:25 – 08:55
重播:星期日(HK) 10:30 – 11:00
凤凰卫视资讯台：首播:星期六(HK) 12:30 – 13:00
重播:星期六(HK) 20:30 – 21:00星期日(HK) 00:30 – 01:00
凤凰卫视欧洲台：首播：星期六08:30—09:00
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