凤凰卫视专访-戴欣明谈“凭房票买房，给楼市带来怎样的信号？武汉进入凭票买房时代，房票时代来临，对楼市有什么影响？”-《凤凰群英会》精彩内容

　　戴欣明于近期，再次接受凤凰卫视《凤凰群英会》专访，于2021年08月07日首播，栏目精彩内容一起看。

本期特邀专家：

戴欣明：中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任

宋　丁：中国城市经济专家委员会 副主任

主持人：群英汇聚，洞见未来。欢迎收看《凤凰群英会》。最近几天，带有计划经济时代记忆的房票两个字，让武汉楼市登上了全国热搜。即使是听过粮票、布票，但是还会有人会问什么是房票呢？所谓的房票呀，实际上指的就是购房者的资格认证证明。购房者在准备购房之前，需要先进行申请购房资格，而只有符合条件的购房者才能够领取到房票。这张有效期为60天的房票，在购房者登记完认购楼盘之后呢，将会直接的锁定，无法再次使用了，直到开盘销售之后，房票才会解除锁定，也就是说，一张房票一次只能够登记一个楼盘。购房者如果对于前期登记的楼盘有不满意的话，那么只能在房票有效期内，待楼盘开盘之后，房票解除了锁定，才能够继续登记其他的楼盘。那么，武汉这一楼市新政将会带来什么样的影响？

解说：7月28日，武汉住房保障和房屋管理局发布《关于加强购房资格管理工作的通知征求意见稿》。该政策一经发布，就引起关注。房票制度可48小时内获取查询结果，60日内购房有效的核心措施。外界认为，武汉通过房票制确定了一张房票，只能认购一个楼盘，从而抑制了因为一人认多筹，无购房资格认筹等，人为原因造成的市场虚假过热，减少了楼市虚火。

宋丁（中国城市经济专家委员会 副主任）：现在就是买房的人，经常它是集中式的买房，比如说一下子推出几套几个楼盘大家买。但是过去是我买房人，我先到每一个这个购房的小区去登记，我登记我要买房，然后把这个输入进去以后，这个登记买房的资料就上交政府的审核，这么一个流程。所以他先到买房那去登记申请，然后再到政府那里批。那么这个出现什么情况叫一人多筹，那么就是我可以在五个小区同时投我的资料，那这个什么虚假状况，好像有这么多人买房，其实不是这样的，而是我一个人就申请了五次的房子，那这个最后当然你不可能买到5套，但是在市面上造成一个虚假现象，觉得这个房地产很繁荣，购房者很踊跃、很多，其实是很多的虚假的。

解说：对比武汉市今年1至6月和2019年1至6月，商品房成交情况发现，今年1至6月，武汉新房销售12.41万套，较2019年同期的9.8万套增加近2.6万套。实施房票制意味着政府在购房者购房前就能掌握其个人信息以及是否具有购房资格，可以减少诸如伪造购房资格等乱象，避免房地产出现虚假繁荣。

戴欣明（中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任）：武汉的房产市场，其实跟去年的疫情，是有很大的关系的。那么，当年在疫情的时候，很多人认为，未来的房地产市场是不是也会因此借这样的机会向下行。但是，当时我是认为，这种房产市场实际上，我们会为上行，原因是什么？特别是改善性需求，我们在深圳的数据上，已经明显显示出这一点，就是当疫情来了以后，大家在房间里被“关”了60天，你会发现只有更大的房子，你待起来才能更舒服，你才能得到一种心理平衡。所以说，在整个数据上显现出来，未来疫情过了以后，很快的进行一个V字型反弹，就是很多的比较好的房子，很多人没有改善性需求的这种需求实际上迸发出来了，反而造成房地产市场的这种价格的这样的一个上涨。

解说：武汉的房票制度并非新鲜事物，早在2019年7月1日，武汉市武昌区二手房买卖就试推行房票制度，当时该项举措只针对二手房，也计划在新房中推行。到2020年1月1日，武汉全市开始实行商品房资格核查房票制，意向购房者可以通过武汉市房管局官网申请资格并查询结果。如果通过审核，即可获取编号和二维码等房票信息，不管是48小时内获取查询结果，还是60日内购房有效，今年7月28日发布的征求意见似乎都是上述政策的延续。

宋丁（中国城市经济专家委员会 副主任）：其实是2019年的武昌区，最初尝试提出了房票的概念，也开始试行。那么，在这个基础上，去年武汉全市进行了一个试点，就全市来推行这个房票制，是有这个东西的，那么，接着就是进一步的话，就是今年5月份，我们看到东湖高新区就把它细化了，也做的非常的标准。这其中的很多的表述，已经是非常接近我们这次推出的这个东西。那么，在这个基础上，这样这些两三年的实验的基础上，我们看到这次武汉政府正式推出这样一个房票制度，那么我们话又说回来，它推这个东西，它是为了解决什么东西。它不是说它用房票来约束其它东西，约束目前武汉房地产市场上存在着这样的一个虚增的这么个概念。

主持人：武汉的征求意见之所以引发了关注，原因就在于购房前需要向政府申请购房资格。有人认为，这是向外界传递出了审核收紧的信号。业内人士表示，这只是购房资格审核的前置，通常情况之下，意向购房人先于楼盘签署协议，然后，再由政府审核购房人的资格，武汉则是变成了先审核意向购房人的资格，然后，由意向购房人凭有效的认定结果选购房源，并没有增加限购的条件。

解说：相较于购房资格审核顺序的变化，一张房票只能登记一个盘的政策，对市场的影响更为直接。今年5月29日，武汉东湖高新区组织7个楼盘，共计1000余套房源的集中出售。市场研究机构统计的数据称，当日集中销售的楼盘，不少项目的房筹比，已经降到了1：2以下，光谷以前的新建商品住宅项目的房筹比普遍有1：5，甚至有1：10以上的。

宋丁（中国城市经济专家委员会 副主任）：从这两年的情况来看，应该还是起到很大的作用，当然是这个政策也在不断完善，比如说我们所谈到，武昌到去年的全市的一个试点，也包括前两个月的5月份的这个东湖高新区，他们也都在，到东湖高新区，它的整个的房票政策的体系，应该就比前两次就更加的细化，更加的精准，约束力更强。那么，其实我们看，这次武汉全市推出这样一政策，其实上是，这个东湖高新区的，它是一个模板。所以，我觉得应该说是已经是瓜熟蒂落，已经是水到渠成，这样在全市来推的话，我觉得这个政策应该产生出更大的效应。

解说：2020年上半年的疫情，给武汉的各项经济活动造成很大的影响，但随着疫情迅速得到控制，武汉经济快速恢复正常，房地产市场也相应回温。据国家统计局数据显示，今年3至6月，武汉新建商品住宅销售价格分别同比上涨了5.5%、6.7%、7.3 %、6.7%，二手住宅销售价格分别同比上涨2%、2.8%、3.1%、4.2%。新房的涨幅均高于5%。

宋丁（中国城市经济专家委员会 副主任）：我觉得就是应该说是它在疫情之后吧，应该说它当时有一个很大的下滑吗，但是，我们知道这两年来的话，武汉的无论是疫情的控制，还是国民经济的稳定增长，应该说武汉做的都是相当不错的。国家还给予了大量支持，所以它的这个无论经济的发展，还是它的整个的一个房地产的一个走势，应该说还是相当不错的。那我觉得，这次之所以提到房票政策，也看出来武汉的楼市，它还是走的很强劲的。既然有这么一个好的走势，就有人希望在这个上升中间来去做一些手脚，那政府就同时对冲性的提出这样一个政策来，避免有人在中间继续来搅混房地产市场。

解说：预计今年第三季度，武汉市将有225个项目，973.31万平米的商品房达到预售条件，其中，中心城区114个项目，553.08万平方米，占比56.82%；新城区预计有111个项目，420.23万平方米，占比43.18%。

戴欣明（中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任）：现在我们很多的城市还在做城镇化运动，城镇化的过程当中，更多的人来到他们的一个认可的这样的一个城市，所谓的就是国家的战略，叫就近就业的这样的一个问题，在解决就近就业的问题，一些50万的人口的小城市和一些大城市都在吸引着人口，吸引周边的人口到他的城市当中去。那所以说，现在大城市的整个房产市场的价格，因为这样会比较稳定。但是小城市有可能因为一些政策，也可能会误伤，让很多人买不起房。所以说，会在未来的话，这个政策还是要在因城施策上可能更多的下功夫，特别是一些那个地方的政府，应该在某种程度上，针对各自的城市来开发出一些比较有特色的房产项目。可能这样的话，有利于房产市场的这种稳定和有理性的这样的发展。

主持人：对一座城市来说，房价上涨是一把双刃剑，有上涨的动力，说明经济在发展，人口在流入，居民有购买力，但是，上涨过快，泡沫过大，一方面会挤压实体产业，另一方面，也会对买不起房的群体造成挤出效应。所以，武汉要留住人，留住人才，进一步做大人口规模，就得将房价稳定在大多数人可以承受的范围内，楼市调控的需求自然会相当的紧迫，如果任由房价上涨，也会对武汉的留人计划起到负面抵消的作用。合理房价是一个城市的竞争力所在，对各大城市来说，稳房价、稳地价、稳预期，减轻房地产依赖，提供更宜居的城市环境，不仅对应着中央的地产调控红线，也是自身长远发展的必然要求。