购物中心如何定位-购物中心的运营有哪些关键?-去同质化的同时如何凸显自身特色是成功的关键之一-产业商业规划定位策划运营

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购物中心如何定位-购物中心的运营有哪些关键?-去同质化的同时如何凸显自身特色是成功的关键之一-产业商业规划定位策划运营
2021-11-19

购物中心如何定位-购物中心的运营有哪些关键?-去同质化的同时如何凸显自身特色是成功的关键之一-产业商业规划定位策划运营

很多时候,国内的购物中心总在进行着数不清的跟风“洋务运动”,但往往什么都想尝试,效果却不见得好。其实,做好一座购物中心,首先需要做的是最基础的部分——规划好自己。有时不一定要玩出千般花样,只需做好最基础的“七步”即可事半功倍,所谓重剑无锋便是此理。并且,这些步骤少一步都会对购物中心的未来运营产生巨大影响。

第一步 “看得见”:做好商业展示面

主要是保证外部看得见项目,体现展示性,在地块什么位置,布置什么物业功能,用在综合体里面的物业排布,像万达就是强行要求商业展示面不低于200米。而在“看得见”中需要考虑以下三个问题:

看得见:

土地价值评估;

土地价值评估案例。

看什么:

形象展示面放什么;

给消费者什么样的形象;

放的业态和品牌要求、选址要求。

客户怎么来:

还需要让客户看到以后有感觉,看到什么很关键,这直接决定项目定位、档次、形象和主题,看什么让客户产生联想,并吸引客户进店消费。

第二步“进得来”:做好外部交通衔接

进得来包括交通组合方式、构成比例,“进得来”本质是回答项目的外部交通衔接方式、如何顺利搭接外部交通,不同等级购物中心的交通方式需差异化对待。

要点1:分析项目四至的道路等级,现状与未来的道路等级,道路等级决定项目定位等级和辐射范围,等级越高,道路要求越高。

要点2:提前评估消费者的消费方式与比例,区别交通设计导向,私家车?公交车?地铁?步行?不同类型的购物中心交通组合方式完全不同,城市级与社区级完全不同。

要点3:对未来交通拥堵点的判断及建成后的预判。

要点4:交通出入口考虑拥堵点、便捷性、安全性及相互干扰等问题。

要点5:进得来还得出的去,即项目的安全性,保证出车库不遇到事故。

第三步“停得下”:做足停车位/停车动线

项目车位配置多少才算够用,满足最大负荷运转的80%停车位需求即可,停车数量在地块允许的条件下,与项目区位属性、公共交通、地铁直接相关。

要点1:不同等级、不同类型的购物中心对停车位的需求完全不一样;城市级/区域级/社区级/家庭型/年轻时尚型.....对车位的要求完全不一样。

要点2:注意综合体内部停车位指标的共享和协调。

要点3:停车位的数量关系到地下车库层数,最直接影响成本和负一层利用。

要点4:注意不同物业类型在停车位方面的分区和共享,方便后期管理。

要点5:优化停车动线,停车位划割,包括出入口,提高车位使用效率。

第四步“流得动”:内部人流动线设计

关键要素1——出入口:如人的脸面和嘴巴,出入口设计不合理,人流导入会受影响,但必须区别对待形象入口和人流入口。

关键要素2——中庭设计:中庭如人的心脏,人流进入以后在中庭聚集再通过连接中庭的通道,所以中庭的位置、形式、个数、方式很重要。

关键要素3——水平动线:水平动线结合中庭设计,使同平面上的各店铺的空间上得到充分展示,使消费者能轻松看见商店内的展示细部。

关键要素4——垂直动线:从平面的流线上多出一条向上一层的路,无论是自动扶梯、垂直电梯,还是楼梯,都等于在平面流线上加了支路,分流了人群,由于一层的人群基本是有保障的,所以流线的作用就是尽量把人往高处拉。从而诱使购物者离开低楼层前往另一个楼层购物,这在设计上是楼层垂直动线要解决的问题,高层人气决定购物中心成败。

关键要素5——跨层动线:超过6层的购物中心,消费者已经很难一层一层的走到顶层,有跨层电梯来引导消费者向下流动,类似于瀑布往下。

第五步“逛得爽”:设计主题层及主题区

主要是为了保证目标消费者迅速找到目标楼层,同时逛的时候有品牌丰富度,主次搭配;深、面宽、硬件设计完全不一样,如儿童、电影院、百货、溜冰场。

关键要点——主题区:围绕各层的主力店,设计以主力店为核心的业态,方便业态互动,要注意后期铺位划割、招商。

第六步“切得好”:铺位划割及组合

主要是为了保证购物中心资源占有与租金贡献匹配,最大化临街铺位,采用切小合大原则。

关键要点1——先业态再铺位:以业态确定铺位的资源划分。

关键要点2——先主后次:先搞定主力店的铺位要求,再围绕主力店切分散铺

关键要点3——能用则用:充分利用公共设施,如卫生间、过道、楼梯等人流。

关键要点4——能省则省:减少公共通道、辅助设施对通道资源的占用。

第七步“撑得住”:辅助设施和电梯设备

看辅助设施和机电设备能否支撑购物中心的正常运营。

关键要点1——卫生间配置:不同主题/级别的购物中心对卫生间配置不同。

关键要点2——补货通道:中高档的购物中心的补货通道设计。

关键要点3——电梯等机电设备:看机电设备能否支撑项目运营。来源商业大讲堂

 


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