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深圳南油区域运营思路 服务业催生商务投资 城市营销与商业地产融合策划案例解析
2010-01-23

深圳南油区域运营思路 服务业催生商务投资

城市营销与商业地产案例解析

        “服务业的爆增趋势给商务项目带来的机会不亚于住宅!”

        服务业的发展未来会带来更多的机会。深圳这么多年不断上升的趋势其实是第三产业的比重,去年是迈过了50%。哪怕是龙岗这么一个制造业的区,今年的GDP成长速度在上半年是深圳第一,但是真正拉动GDP上涨的是第三产业,事实上南山的第三产业目前的比值还不高,当然这也是其要成长的空间比较大的,它的基础低。服务业带来的写字楼的机会确实在未来来说可能他的价值不亚于住宅。

        “投资的趋势会出现结构性的变化,投资会逐步地流入到商务型。”

        在目前的房地产形势下,高海燕博士觉得投资的趋势会出现结构性的变化,一个变化从风险的选项来讲,他觉得在短期内大家从投资者来讲会规避住宅的风险,可能选择商务型的物业进入,比如说包括商铺、包括写字楼。这么2、3年以来高博士一直强调深圳市的写字楼成长性非常强,好像从2005年以后特别是在2007年以后我们住宅跟写字楼的价差稍微有一点,这是跟我们的产业基础有关系现代的服务业不发达,我们都知道写字楼经营的是服务业,服务业的价值,写字楼的价值来源是城市的服务业的水平和服务业的品质,商铺经营的是消费力,这两个部分与房地产的形势是没有关系的不挂钩的,房地产的形势发生任何的变化跟刚才两个东西没有任何的关系,它跟城市的价值有关系,跟城市的基本面有关系。从这个理论来讲,其实未来从投资结构、从投资选择的结构来说可能会逐步地流入到商务型。

        “信贷结构的变化也促使信贷流向商务地产项目。”

        从信贷的角度,从银行来讲也要发生信贷结构的变化,我们算了一下2009年在住宅领域每平方米找银行拿来的钱接近2万,如果说我们2010年的房地产交易量会下降,我们不看价格只看这个交易量会下降,这是铁定的,住宅的交易量肯定会下降,在下降的情况下银行把钱贷给谁呢?不贷出去他就赚不到钱了,这么庞大的一个信贷规模被削减以后,银行必然寻求结构性的改良,贷给大企业?大企业的增值有限,贷给中小企业他不愿意贷因为风险太高。以前那么庞大的尽管只有30%的比例是贷给房地产,现在贷给谁呢?房地产如果住宅减量以后贷给谁?一定是它在结构中间会作调整贷给商务,把信贷一个是压向二、三线城市,因为一线的城市风险太高,可能信贷的流向会压向二、三线城市,特别是是三线城市,产品的流向上可能是商务上。

        南油崛起:肩负着让深圳成为更伟大城市使命的一种必然

        回头谈到南山,谈南山离不开南油片区,谈南油片区离不开谈南山,谈南山离不开谈前海中心,谈前海中心离不开谈深圳湾海湾。我们这么多年来一直逐步清晰化地曾经充满争议的就是城市的重心向西的问题,这是曾经争论过的问题,高博士觉得城市的重心的向西其实是深圳要承担更伟大城市使命的一种必然,为什么要选择前海,最早2005年的时候当时把南山这一片叫做西部西部滨海区,2007年有双中心出来了,为什么选择这个地区?

        城市的重心为什么移到这个地方?基于几点的考虑,第一个是基于空间的考虑,这个地方发展城市有空间,我们的罗湖也好、福田也好比较饱和,这个地方起码从现在来看还有15平方公里的空地,10平方公里是政府的,5平方公里是蛇口工业区的,最起码有这么一块地方可以施展手脚。第二个原因是因为有发展的腹地,这个发展的腹地不是指我们自己的空间,是指城市的辐射力,深圳作为一个辐射园他要辐射的前端在珠三角、在泛珠三角,更接近市场的前端。第三个就是战略的位置,我们都讲珠江东岸的一体化深圳要充当龙头来整合香港,来进一步地推进珠江东岸的一体化来成为整个珠三角的国际门户,珠江东岸的走向就是黄金走廊,香港、深圳、东莞、广州这四个城市是一个黄金走廊,深圳的整合位置在这么一个重要的战略节点上,我想选择前海、选择西部这个部分,这是我们要形成这样一个增强深圳的辐射能力必须要寻找一个战略的位置。第四个我想是因为他的基础,基础不仅仅有我们在宝安的现代制造业,而且更多的是我们的基础设施比较好,港口、机场、码头、高速公路、铁路、保税区,还有那么漂亮的深圳湾海湾。因为有这么良好的基础,有这么多因素构成了,汪洋一到广东当省委书记就讲了深厚今后的方向就是在辐射和服务全国当中做好自己,不要做自己的深圳,你的辐射能力怎么样、你的服务能力怎么样,这种战略方向的指引之下深圳选择前海这个地方、选择西部滨海区这个地方作为自己施展抱负实现更伟大的城市使命真的是一个必然的选择。

        深港合作、“深港创新圈”助推前海,加速南油崛起

        关于深港合作的问题,高博士认为:深港合作应该这样看,这是深港两座城市的使命的必须,你要有使命感,这两个城市有使命感必须要联手合作,命运也是相互的,只有联手发展双方才能做得更好,这是深港合作的两个因素。从1998年深圳真正开始对深港合作有很浓厚的兴趣和热情开始,那个时候是热脸贴上冷屁股香港不太搭理我们,但是98年开始深圳有实际行动推动深港的合作关系,双方只有吵架没有打假,只有吵架没有分手,因为双方决定的,早期是深圳需要香港,我们说香港因素是深圳城市成长起来的重要力量这个是不夸张的,很长时间我们发展城市规划的时候,一直是贴着香港进行的,我们既是为了服务他们的需要也是为了发展自己的需要,我们发展相当长一段时间我们前海都遗忘了,因为我们要贴香港。尽管合作当中磕磕碰碰但是没有实质性的动作,双方形成的经济关系是双方民间利益的需要,不一定是政府需要的前店后厂也好,制造业向珠三角转移也好这是市场因素导致的,这不是政府推动的。早期80%的外资来源是香港,一直是这样的,是香港的企业。这种情况下我们进一步的推进过程当中发现,之后两地政府为了深入地推进合作提出了一个所谓“深港创新圈”的概念,大家听了很多年这个概念,但是实际上很难落地,什么叫深港创新圈?怎么开展合作?长期以来更多的只是一种概念、只是一种态度,很多的因素大家在这种概念下有一些动作,它推动了市场因素的重组、市场因素的互相整合,起码带来了一种深港合作的预期在这个层面产生了很积极的影响,但是这个方面很难落地,即使一个河套的地区也搞了很多年,到迄今为止明确了一个基本的地位。当香港醒悟过来要跟深圳进一步合作的时候发现河套地区不能承载这个使命了,太小了,原来香港这块地方不愿意跟深圳合作,现在是到了这一块地区太小了,观念转变、思想转变有时候一屁股坐下去就转变了,有时候十几年转不过弯来的时候,现在就是这么一个时候,深港之间的合作已经到了一个谈婚论嫁的时候了,至少是热恋的阶段了。

        深港创新圈到深港创新圈的概念,到前不久签署了深港共建现代示范服务区的协议,高博士觉得双方之间的手握的更紧,双方的想法有了更具体一步的行动,双方的利益点找到了结合点和合作平台。前海的十平方公里对香港来说还是非常重要的,无论是谈现代的制造业还是宝安中心区那一带、物理上的前海中心区那一代,发展现代服务业、现代制造业、总部经济,蛇口通过前海的计划做了重新的定位。

        高博士称,今年初他参加前海的计划讨论的时候就提出了几个方向,一个是蛇口作为一个城市的区域他的都市化的问题,一个是从蛇口区域的功能来说,提出了商务化的问题,从蛇口工业区作为一个企业来讲,提出了现代产业化的问题。蛇口从前海的计划一定会提升自己,包括海上世界、太子码头这一带的目前的更新计划也好、高端定位也好,加上后海本身作为深圳的中环也好,它发展的这种商业区、高新园区、金融基地,这些服务业都在支持着整个大前海,整个前海中心都在支持着整个大前海城市功能的提升,今天的深圳人到目前为止应该说没有足够的预见能力能够想象整个大前海的未来。

        从整个包括前后海、包括南山、蛇口整个在内的大前海,未来的这种所谓的曼哈顿、中环式、珠三角的CBD发展也好真的是没有想象空间的,这就是为什么我们这两年深圳市做了两件事,第一是调整整个前海中心包括南山的规划,深圳市重新调整认为深圳湾这一带、前海这一带我们的想象力太差了,我们的规划预期太低,要调整规划。第二是深圳市政府派一个副市长为代表去跟香港商量,就前海整个中心的规划征求香港特区政府的意见,这在过去是没有的,双方的合作意愿、双方共同打造珠三角的CBD,把前海中心打造成珠三角的CBD我觉得双方是这种真诚性的,如果谈南山的商务价值,谈南山的快速商务化离不开刚才说的两大背景,一个是前海中心的发展,一个是深港合作。

        未来南山会迎来快速成长的商务化时代,成为珠三角的南山

        回头看南山,我觉得正是因为过去这么多年来的城市大背景、区域大背景的发展支持南山这么多年发生了很明显的变化,一个是城市地位的变化,我打一个很形象的比喻,三个阶段。98年以前我们可以这么讲,南山是南山人的南山,那时候南山是边缘化的,南山人生活在南山,南山人工作在南山,是那个时候的南山。99年滨海大道开通了以后,南山变成了福田人的南山,当然也包括了是南山人的南山,那时候大批的关内置业者转移到南山,我们经常讲到“百万关内人上南山”,那是南山的第二个阶段。那个时候的生活形态是什么呢?工作在福田,居住在南山。2007年的变化以后西部大道通了以后南山变成了深圳人的南山,这个时候区域的状态是什么呢?有可能出现既工作在南山也可能生活在南山,说明南山自身的产业支撑也好、服务业发展也好、商务设施也好、现代企业发展也好,功能综合了,城市的功能密集了综合了,包括他配套的商业服务也好都上来了,这个时候人们又可以工作在这儿、又可以生活在这儿。未来就是南山是珠三角的南山,你们看看这个脉络下来南山这么几年的变化趋势走向是非常明显的几个阶段,经过了三个阶段未来是第四个阶段。所以这个阶段再回过头来看所谓的前面讲的一个前提,南山会带来什么结果?南山一定会带来现代服务业的发展,你要有辐射能力,你要有服务能力,你要做珠三角的CBD,你必须要第三产业的发展。没有第三产业绝不可能有所谓的CBD化的南山。

        西部通道开通的时候使用率很低,调查了一下原因,今天的西部通道使用率也不高,只有整个深圳市口岸同行率的1/10,为什么呢?一个是怕抽检,因为同行率低司机怕被抽检,抽检率比较高。第二是因为物流过来以后必须要做商务处理,但是处理还要回到罗湖和福田处理,这边的办公不发达,前面谈这个情况的时候是这样。说无论是南山城市发展的趋势还是他商务功能的发展需要还是本身从现在的商业的需要,南山下一步带来的一定是既是服务业的发展也是商务设施的发展,这是齐头并进的。从这个意义上来讲,南山要做珠三角的CBD必须发展现代服务业,要发展现代服务业必须发展高端的商务设施,在这几种力量的共同作用下,南山一定会在未来,特别是未来5年之内会迎来一个快速成长的商务化时代。

        写字楼的投资与地产的形势无关,新型的写字楼竞争力在服务上

        谈到写字楼的价值,高博士认为:首先得看形势,写字楼的投资与地产的形势无关,不要过份地受到房地产形势变化产生的影响,很多人不懂这个说房地产形势变了,这个没有关系,我们这么多年有一个规律,你要关注还是要关注,一个城市一个区域的第三产业的发展程度,并且要判断他的现代服务业或者是现代服务业的发展趋势,这是从大致上讲的。因为这也是一个心态。第二个,一个写字楼现在发生了很大的变化,除了刚刚讲的硬件的东西以外,现在的写字楼的竞争区域价值的竞争到产品的竞争以后,新型的写字楼竞争力在服务上,我关注我的商业机会在这栋楼的商业机会和商务效率会比另外一栋楼高吗?为什么会比另外一栋楼高?这个价值的差别是在你开发企业或他所提供的服务上。比如说我们讲的最牛的是罗康瑞,罗康瑞颠覆了所有的写字楼的价值模式,他在上海做的创制天地他用新天地的模式做商务写字楼的模式,他关注的写字楼硬件基础设施之外他的服务模式首先是建休闲式的咖啡走廊,为什么?他说我要吸引新经济类的年轻人、IT公司、优质的中小型的商业模式的公司到我这里来租,这项一个豪宅一样,真正有价值观的开发企业或者是真正有价值观的开发企业我用一个符号打造一个标准,真正圈定一圈人,得到这一圈人真正的认同,这是开发商最高水平和模式在这里,这是豪宅和一般社区的区别,这是好社区和一般社区的区别,你能够聚集什么人,能够通过什么方式、通过文化、通过价值观、通过产品的审美、通过对生活美学的设计,有共同的价值观标准的人、有共同的生活标准的人聚集在一起,你可以把这一圈人圈定在一个圈子里。第三是免费和优惠吸引投资公司进入,因为优质的中小企业需要写字楼的同时需要商业机会,需要长大。所以他把一栋楼的环境首先设定为一个资本环境,说我的资本环境在前,有很多的企业说这里的资本平台很好我们入住在这里,我们在洗手间可以碰到一个投资家,上厕所可以谈投资的,上海的聚合能力很强,说上厕所碰到一个人说“你怎么晚上12点钟加班呢?你这个企业不错,我到你们企业看看。”一看这个企业不错,一帮年轻人每天加班到12点,我觉得不错我投你。这样产生一些服务型的写字楼这是有经济效益的,我们投资者除了产品和价值之外就是一个升值的能力,你是不是一个持久能力的开发商他很看重你提供服务的能力。

        深圳写字楼和住宅价差不高,价值潜力巨大

        高博士认为,这么几年以来深圳市因为受产业结构的约束写字楼的需求量一直在一种积累的阶段,应该说没有得到一个大规模的爆发,也因为这样的基础,深圳市从总体上讲相比北京、上海、广州,特别是北京和上海,我们的写字楼和住宅的价差实际上是不高的,没有达到一个商务城市应该有的写字楼和住宅之间保持的价差,如果是从城市价值发展的角度,深圳市最后要发展成为一个服务业比重不断抬高的城市,起码深圳市未来的服务业的比重必须达到60%才有可能成为一个区域,才可以成为一个能够服务和辐射全国的城市。从这个角度讲,我觉得可以这么理解,深圳的写字楼是有成长价值的,并且我认为在未来从成长的比例来说我觉得他并不输于住宅,如果拿今天北京和上海写字楼的价格来比照的话,特别是是拿北京和上海住宅和写字楼的价差来讲是这样的。第二个问题,我前面讲了写字楼的价值来源是在于你城市的差异结构和现在服务业的发展水平,商铺的价值来源于城市消费力的成长,基本上和房地产没有关系,看上去是一个开发形态是房地产的开发,但是和房地产的政策形势没有关系,因为房地产所有政策的工具指向都是指向住宅的,所以我觉得这个不用跟房地产形势挂钩。

 

 

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