凤凰卫视采访戴欣明：谈房产税，一个被误解的税种，房产税与房地产税一字之差，差在哪？
戴欣明于2018年01月06日再次接受凤凰卫视采访，栏目精彩内容一起看：
主持人：最近房地产圈被房地产税频频的刷屏。房地产税何时开征，如何征收，也是备受有房一族的关注。在2017年12月20日，财政部长肖捷在人民日报发表署名文章，指出将按照：立法先行，充分授权，分步推进的原则，推进房地产税的立法和实施。并表示，力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成落实征收法定原则的改革任务。房产税是以房屋为征收对象，按照房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。在网络上有这样两部分人，一部分对房产税的推行特别的笃定，认为房产税的推行，是一个市场发展的必然，而另一部分人对房产税的实施则是持观望的态度，认为就时下的市场现状来说，房产税的实施恐怕是难以实现。那么房地产税真的来了吗？房地产税真的能够让房价降下来吗？
本期特邀专家：
戴欣明：中国商业地产管理研究中心 主任
李宇嘉：深圳市地产研究中心 高级研究员
解说：实际上房地产税和房产税是两种不同的概念。房地产税包括，一切与房地产经济有着直接关系的税，在中国包括：房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税等，而房产税专指以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。
戴欣明（中国商业地产管理研究中心 主任）：房产税通常是房地产税当中的一个环节，就像印花税一样。但是我们现在没有理清的是什么，就是房地产税整个这个税的体制，他们之间的各个环节之间税的关系和税率等等是否有重复，这些环节都还没有理顺。所以说这次肖捷提出来的是房地产税的推进。实际上推进房地产税的意义在哪里？就整个把房地产有关的这些税，进行一个比较合理的一个梳理。
解说：房地产税一旦实施，什么样的人将受到巨大影响？有业内人士表示，目前利用杠杆拥有很多房产，承担巨大债务的投资者将会非常困难。
李宇嘉（深圳市地产研究中心 高级研究员）：那么事实上是拥有两套及以上，甚至是多套房的，受房产税影响是比较大的。所以的话这个的话就是对刚需和合理的改善型需求影响不大的。那么对于这种投资需求，拥有多套房的，那么这个肯定是影响比较大的。当然就是我们在征收的具体细则的设计上，会有一个免税面积。比如说人均免税多少平米，这样的话其实对于很多人来说，很多人来讲，事实上就不用去交房产税了。
解说：房产税被很多业内人士解读为，抑制房价的重要措施，并被当成房地产长效机制的组成部分，那么房产税真的能让房价降下来吗？让我们先来看看历史经验。2011年，重庆、上海率先展开房产税试点，如今将近七年过去，两地的房价上涨态势，丝毫未受房产税的影响。
李宇嘉（深圳市地产研究中心 高级研究员）：当时之所以推出，是因为顺应了当时舆论和媒体的强烈的呼吁，就是说因为当时2011年，我们2010年，我们房价出现大幅度的暴涨，就说2008、2009年金融危机以后，房地产市场回落以后，我们扩大内需，引起了房价非常大幅度的上涨。当时是我们上涨最快的一轮，当时就是媒体说，那会儿就要求我们经济已经进入新阶段了，那么出口已经不行了，应该转变经济增长方式，但是房地产还依赖这种重，所以我们必须要推出房产税，来不让房价这么快的上涨，所以当时就顺应这种呼吁，在上海和重庆推出了房产税。
解说：为什么重庆、上海的房产税试点效果不明显，有人说是两地的政策过于宽松。比如，重庆只针对高档住宅征收，上海则不针对存量住房，而新房一套全部免征，即使购入两套，如果加起来人均不超过60平，仍旧是免征的。至于税率，上海最高也只有0.6%。举个例子，总计200平米的房产，除去三人180平的免征面积，余下的20平，就按10万一平算，房产税一年也就1.2万元。然而，降低征税门槛，提高征税税率，那么房产税就能对房价立竿见吗？
戴欣明（中国商业地产管理研究中心 主任）：如果说硬要把房产税和房地产价格联系到一起的话，因为重庆和上海已经征收过，起的作用并不大，只是作为一个财富的再调节，财富的一种均衡的方式和方法。它起到的作用应该在未来起到作用有没有？有。但是这个非常之微小。
李宇嘉（深圳市地产研究中心 高级研究员）：当然了就是说，对于房价暴涨的情况来讲，房产税肯定是个很好的机制，就是说它会抑制多套投房的投资，因为你多套房的话，如果投资引起房价暴涨，你增值程度也大，增值程度大你房产税缴也就多，这样的话对房价暴涨是一个利好。
主持人：不断攀升的房价，牵动着每一个人的心，房产税更是牵动着每一个人的神经，买了房的人担心贬值了，要被套牢。没买的人可能窃喜，准备什么时候抄底。税收做为一种经济杠杆，对国民收入和宏观经济具有调节作用，随着改革的进一步深入，社会各界对房产税的期望值很高，希望能够通过征收房产税，以实现稳定房价的作用。但是从国外经验来看，房产税并不是遏制房价过快上涨的利器，而金融危机、利率上升、经济衰退和需求下降，才是房地产市场低迷的主要原因。
解说：美国的房产税税率从1%到3.3%不等，而且征收实现全面覆盖，无论是新购房产还是存量住宅都在征收之列，即便是如此完善的房地产税体系，同样未能阻止美国大城市房价在2007年之前的暴涨。后来压住这一暴涨势头的，仍旧不是房地产税，而是次贷危机。
李宇嘉（深圳市地产研究中心 高级研究员）：事实上我们看像美国这样的国家，是房产税这个征收历史最悠久的，而且也是最完备的这样一个国家。事实上并没有所导致房地产价格的明显的下跌。相反就是说，此轮次就是2008年的次贷危机市场，就是因为房价上涨导致的，而且出现了房价非常明显的暴涨。另外从美国二战后到现在，事实上每年的房价的涨幅大概在3%左右，2%到3%，这个的话就是与通胀的涨幅差不多。所以从这个角度上来讲，房价事实上就是跟房产税没有太直接的关系。
解说：也有业内人士认为，房产税会间接引发房价上涨，原因是政府用缴纳的房产税，改善当地基础设施。比如说修建城市供暖，打造优质学校，从而让房地产的本身价值，出现了大幅度上升，这个时候房价才会不降反升。
李宇嘉（深圳市地产研究中心 高级研究员）：但是就是说从房产税的本源来看，它提供公共服务的角度来看，就是说如果一个片区，或者一个小区一个城市，那么征收的房产税增加了的话，事实上就意味着这个片区，或者这个小区有更多的人买房，房价的房地产的需求上涨，房价会涨。那么之所以这样，是因为你征收多的房产税，是为了提供更多的公共服务，那么公共服务好了，又会反向，又会引来更多的人口进入，包括就业，那么在这种情况下的，事实上很多人还是愿意多缴房产税。
解说：回归理性的房地产市场，对商家、消费者来说，少了一夜暴富的机会，但也少了，泡沫破裂后，一夜回到解放前的风险。正确理解房产税，按照购房需求理性选择，才会真正实现房住不炒。
戴欣明（中国商业地产管理研究中心 主任）：其实我们很多的房地产泡沫出现，包括房地产税大家被传的很悬，可能甚至20%和30%的这样的比例，可能征收都已经被传出来了。为什么，还是自己不懂一方面。另外一点的话就说，对房地产市场未来的发展模式，他们实际上也还是比较彷徨的，因为毕竟房地产在咱们国家，甚至还是个新生事物。未来的房地产市场一定是相对比较平稳的发展。那房子应该是各取所需，以自己的不同的在社会的这种赚钱的这种能力、社会的地位，你购买不同的房子。
主持人：房产税成为民众关注度最高的一个热词，只要与房产税有关的一点风吹草动，都会带来一轮的热议。房地产税讨论的背后，隐藏着公众对房地产市场的焦虑情绪。2017年12月18日，中央经济工作会议再次强调，要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。在需求侧能够起到稳定房地产市场的最主要的长效机制就是房产税。房产税的作用在于提高房屋的持有成本，抑制对房产的投资性需求，是平抑房价的内在稳定器。但是健康稳定的房地产市场，不仅是房产税，还需要土地、租赁、金融、财税、投资等一系列制度的完善。房地产税何时开征，如何征收，仍然存在较大的不确定性，也还需要从立法到估值，评价、统计制度的配合。
