应用篇　超常规战略定位策划思路及应用

第一章　城市及区域定位策划思路及应用

第三节　三、四线城市：小地方大故事——追忆的味道（下）

 

超常规战略定位策划的三部曲

■发现味道：“古道经济”

“古道经济”是《平遥古城》立城之本，所以，抓住这个关键点，提炼出五大古道并进行演绎，进而形成“晋商味道”：

酿造古道

官古道

茶叶古道

丝绸（印染）古道

饮食（面食）古道

 

■味道演绎：“远古”与“未来”，穿越思考的展示与对话

切入点：

一、与众不同：

交通便利的产业与旅游产品结合

从文化、大展、论坛角度，平遥可以纳入北京文化圈

二、平遥精神：晋商精神，在于没有资源的地方聚集财富。

过去：汇通天下；现在：会聚世界；未来：思想圣地

常态化－旅游开发滞后也可以变成优势：

平遥的问题不是知名度不高的问题，而是高知名度下的自身如何完善问题。暨“打铁还要自身硬”。 在我们看来，平遥的开发还处在原始阶段，与沿海地区滞后至少20年。

　　为什么打造世界级主题论坛——“平遥金融经济论坛”？

　　民间“汇通天下”的新契机： 从平遥“日升昌”到“温州金融改革”

　　中国金融业100年后的转变——难得的机遇

温州金融改革细则出台 12条规范发展民间融资

　　2012年11月23日，温州对金融综合改革试验区试验方案的主要内容进行了通报，并公布了《浙江省温州市金融综合改革试验区实施方案》的12条实施细则。其中，规范发展民间融资成为亮点。

打造两个“中心”破解“两多两难”

　　2012年3月28日，国务院常务会议决定设立温州市金融综合改革试验区，并为温州市金融综合改革确定了12项主要任务，包括规范发展民间融资、加快发展新型金融组织、研究开展个人境外直接投资试点等。在国家层面确定了金融改革方向之后，实施细则的出台就成为市场瞩目的焦点，而其中民间资金的投融资成为社会期盼的目标。

　　温州市在通报的“金改细则”中称，“金改”以打造“中小企业金融服务中心”和“民间财富管理中心”为重点，落脚点则在着力破解温州市经济金融发展中存在的中小企业多但融资难、民间资金多但投资难的“两多两难”问题，构建多元化金融体系。

引导民资合理合法“走出去”给经济论坛带来契机，而平遥作为中国金融业鼻祖应担此重任。

论坛——总体定位档次　在这样的状态下发展《平遥古城》的“展览经济”　

南有“博鳌亚洲论坛”，北有“平遥金融论坛”

由于“平遥国际摄影大展”具有世界影响力，在保留并深化这个展览的前提下，能够对国际摄影大展用地改造加以利用的项目，论坛是非常合适的，同时随着整个经济的稳步发展，论坛经济将成为政策与企业的沟通纽带，交流的平台。

西方有“达沃斯”经济论坛，东方有“平遥”经济论坛

在中国，打金融论坛的，平遥因为有中国最早的票号日升昌，所以平遥有第一发言权。

 

主题打造世界级“平遥金融经济论坛”

■味道营造——《平遥古城》之晋商小镇，常态化城中城（镇）

味道定位：营造“晋商味道”，实现独特体验

定位逻辑：平遥古城－汇通天下－会聚世界－会晤思想

区域定位：自己能够生存的生态文化商业城中城

经济定位：冬季的盛宴，瑞士达沃斯——“平遥”有资格成为平起平坐，从地理、气候、水文条件看，《平遥古城》与瑞士“达沃斯”类似

思想定位：强调活化，更新，一个活的，凝练一代人思想的小城

灵魂定位：“晋派文化”演绎——戴欣明工作室独家提出“晋派文化”，凝练平遥2700年文化，以创意思维为主导，以内容产业为铺垫，强化晋商精神——展现中国金融业鼻祖的文化传承，提炼出“晋派文化”

主题定位：远古与未来——超越时空的展示与对话

营造定位：无古城——有古城——无古城

功能定位：展示＋会议＋培训＋旅游＋商业（含酒店、客栈、餐饮、酒吧等）＝提供“五位一体”城市服务

档次定位：消费群复合型定位

1、游客群体 2、展会群体 3、培训群体 4、会议群体……

项目定位：体验经济模式——具有创意的生态人文环境，重塑山西晋中《平遥古城》的“生活方式”、“营商方式”，营造一个具有地方特色人文生态环境休闲体验“晋派文化小城”、“国际摄影展览与会展中心” 、“国际金融会议中心”、“晋派文化”学院

 

平遥即将由“过客经济”向“体验经济”转变，带动“休闲经济”

平遥的发展主要取决于游客的停留时间。“印象平遥”2012年春节开业，主要贡献是能够让游客多停留一天。还要为目标客户群提供更多的旅游体验，平遥以过路客为主——向过路游客提供“古城”＋“古道”体验能够解决再停留一天，甚至两天。

向过路游客提供哪些利益？

求财来平遥，祈福来集福寺

体验晋商精神，以及晋商的“生活方式”——提供深层次“晋商生活方式”的体验。

未来的平遥，应实现即古老（原汁原味），又现代（安曼酒店模式），以“休闲游客”为主的，“活的”古城。

实施基本原则：

常态化、生活化、创意化、体验化；通过常态化、生活化、创意化，最终实现体验化

最终形成具有晋商、平遥独特味道的摄影作品廊、艺术中心、艺术家工作室、摄影公司、时尚店铺、餐饮酒吧等各种空间的聚集，借此形成以展会、论坛、会议为中心的，以集福寺复建作为人文文化的主题线索的创意文化商业街镇。

 

不做地下空间利用，只能支撑“摄影展”：

1.  不做地下空间利用，只能支撑摄影展。

2.  只做地上改造，与《平遥古城》其它地方改造类似，最多能够做成“锦宅”，或者“酒吧街”，这样的小资情调，很难形成轰动效应。

3.  不做地下空间分布，其它业态也不能满足。

4.  不做地下空间营造，只能称得上“复建”，很有可能是简单的复建。

　　利用平遥优势，打造能够具有自身造血功能的常态化城中城

功能：专业大展（含中小展览）＋高端论坛＋酒吧＋酒店（含客栈）＋朝圣＋商业街

分为地上，地下两个部分：

地上：营造地道的“平遥味道”、“山西味道”、“晋商味道”、“工业味道”——城中城

地下：极具现代风格的商业空间——水乡，水在山西是稀缺资源，露天用水营造，水容易污染和挥发，但在地下营造（室内）可以解决问题。

平遥国际摄影大展地块战略实施基本原则：常态化、生活化、创意化、体验化

一．        常态化-展会＋论坛＋会议＋学院＋博物馆＋商业街＋四合院＋集福寺（朝圣）＋客栈等：深入挖掘对接“平遥国际摄影大展”，摄影节的配套，与摄影的方方面面，从摄影的角度考虑，作为常态化业态之一。强调商业化运营。

1.  大中小展会延展-常态化：在“平遥国际摄影大展”的基础上，形成国家级甚至国际级高端论坛。特别是“平遥国际摄影大展”以外的其它产业的展会，论坛，会议。

2.  摄影博物馆-常态化内涵：了解全球摄影发展史，实物、动画与图片结合。

3.  摄影学院-常态化传播：解决除了购买机器以外，特别是摄影软实力方面的问题全面解决，甚至做到为摄影学习而来平遥古城。

二．        生活化-常态化灵魂：摄影人文文化上的挖掘与提升，摄影城，摄影基地，如婚庆等，摄影作品交易博览会。强调人文文化的灵魂，形成独一无二的“商业味道”。

1.   原汁原味：以集福寺复建作为人文文化的主题线索，形成四合院＋商业街式小镇

2.   独立存活：营造麻雀虽小五脏俱全的，有晋商风格的小镇。

3.   全年活力：一年365天，白天到晚上，从业态上对应晋商的生活化。

三．        创意化-常态化动力：在开发中考虑工业遗存与新的空间营造的有机结合。强调人文＋文化＋商业

1.  创意思维：用创意的方式解决一切。

2.  创意空间：地上地下的故事演绎，地上原汁原味，地下商业配套，诸如论坛、博物馆等。

3.   创意运营：用创意的思维运营平遥“107”——“国际摄影大展地块－ 107创意文化商业街镇”。

4.  配套运营：周边地块对此地块形成配套。

 

意境营造：无古城——有古城——无古城　

无古城——2700年前无古城

有古城——2700年的古城历史

无古城——当代人的思考，未来人看古城，在遵循“世界文化遗产”宗旨为前提的创意古城营造。

不能简单的复古，特别是在无古可复的国际摄影大展用地改造更要进行当代人的创意，代表一个时代的对古建筑的思考。

　　由于以上案例是为了说明我的战略定位策划体系，所以案例部分是节选。

 

 

作者戴欣明介绍

　　戴欣明，字：青藤，号：山人，七大山人

　　籍贯东北（沈阳），长期居住深圳市，2001年创立动能智库（前身为戴欣明工作室）

　　城市与产业地产战略定位专家、投资人：中国著名的战略定位专家，中国著名的资本运营专家，搏实资本控股有限公司投资合伙人、深圳市前海动能投资有限公司总裁，中国品牌管理研究中心深圳中心总经理，深圳市动能企业管理咨询有限公司董事长、总经理，中国城市运营管理研究中心主任，中国商业地产管理研究中心主任；

戴欣明是通才型专家，投资人，其在人文（含堪舆）学，社会学，消费心理学，经济学，管理学，规划建筑设计学、艺术设计学，营销学等方面在全国具有权威专家地位。被誉为具有经济学家头脑的营销学家、策划人；策划人当中的管理学家；

设计师出身，曾经是商业运营机构及城市开发建设集团经理人（时任总裁6年），身经百战，是一位理论与实践高度结合的专家、投资人。

凤凰卫视中文台、资讯台等财经、社会观察等频道特约评论员，深圳电视台、成都电视台、上海电视台第一财经等各大主流电视台特约评论员（涉及：商业、财经、城市、产业、地产等）。因其独到的观察视角，洞见的观察能力，即广泛又深入的调查研究，10多年接受电视台采访超过2000次以上。

戴欣明还是中国房地产四大名嘴之一，深圳市城市与地产“深圳四杰”。

戴欣明主要成就：

1、把人文融入地产之中：人文城市、地产和商业地产的开创者，人文因素决定了城市开发和项目开发的差别化（1998年）

2、改变中国城市与地产战略定位法的空缺：创立“七合一战略定位法则”，以及“人文+”系统战略定位模式，强调非数字化的因素的量化（2003年）

3、中国城市和地产实证分析派（南派）代表：创立“262实证分析法”，以“七合一战略定位法则”，以及“人文+”体系为基础，强调分析者的作用，既福尔摩斯式的演绎推理（2005年）

4、提出“软实力杠杆”理论（双杠杆理论）：通过软实力的打造，特别是战略定位的介入，实现的“杠杆率”倍增；其中重要的是，在城市开发、产业项目的实施中，“软实力杠杆”和“金融资本杠杆”应同时介入，互为补充，这样的“杠杆率”才是有效的（2008）

5、提出“新黄金十年”投资理论：把城市和产业由静态竞争模式变成动态竞争模式（2012年）

 

推荐序　

策划人功力胜在超常规思维模式

南方略咨询集团董事长　刘祖轲

认识戴欣明有13个年头，一直关注他，体会他的裂变式成长。在技术上他是个多面手，在专业上他又是个复合型专家，在实践上他是的“接地气”咨询师、策划人，在媒体上他是财经评论家。

他的特别之处在于他的经历和思维模式：他做过设计师，包工头，开发建设集团企业总裁，投融资人，商业运营操盘手，企业管理咨询师，品牌营销人，再到如今的城市与地产策划人，从基层一步步做起，一直走到今天，伴随着他的是实践、实践，再实践，思考、思考，再思考。如果说每一个人的成功都有他的故事，那么戴欣明也有他独特的故事。但他的成功更源于他的热情，对待朋友的热情，对待事情的热情，以及对待工作的热情，积极向上。我认为在这种情况下的思考就会表现出“正能量”就会应用到实践上，进而发挥出对社会有用的潜能优势。这些都是一个成功的策划人所必须拥有的素质之一，这种素质决定一个人始终想着如何把事情做好，如何把策划的项目的成功路径找出来，策划出来。

因为他的热情，就有了他的责任感。他不断同我谈起社会责任，企业责任，咨询师的责任，策划人的责任；社会要造福人民，企业要盈利，做人要有礼、有度，咨询、策划要合适，而这些都与他主张的战略定位息息相关。

戴欣明的勤奋好学在业内是出了名的，以至于他在人文学（含堪舆）、社会学、消费心理学、经济学、管理学，艺术设计学、营销学七个领域在中国都有公认的权威学者地位，他是彻头彻尾的通才。在“唯一不变的就是变”的社会大背景下，城市与地产的发展也变得越来越复杂，单一思维模式已经落伍，也如他实践证明，以独特的视角观察、认知、分析大千世界，用“七合一”的超常规思维方式才能找到最合适的解决问题的方案。更重要的是他追求“适度”的哲学思维，把儒释道思想融会贯通并与西方哲学结合，形成他的人文思想内涵并支撑着他的战略定位策划体系。

他20多年的工作经历多与城市开发，房地产开发，商业地产开发，建筑集团管理有关，算是彻头彻尾的业内人士。由于他的思考习性，以及对地产行业的熟悉，以及平均每年150多个地方的实地观察，分析得出的独到的观点影响着中国城市的发展变革，甚至影响了城市与地产行业政策的制定。

由于深圳的特殊历史原因，一直以来是前沿思想的诞生地。在城市开发，特别是地产方面更是走在其它城市的前列，深圳的城市与地产的开发思想，战略思想也影响着中国城市与地产的进程。而在这个过程中戴欣明也深深地浸泡其中，也由于他擅于思考，再加上他设计师特有的细致观察力，造就他理论与实践高度融合的特性。

在业内，他是人文城市与人文地产的开创者，人文的大旗是他的典型特征与标识，也因此铸就了其在“七合一”学术方面的人文性；创立“262实证分析法”、“七合一战略定位法则”，以及“超常规战略定位策划三部曲”，成为中国地产实证分析派（南派）代表。他的成就与学术贡献是有目共睹的，我认为他的成就本身还在于他所在行业外的观察与了解，也就是说，城市与地产战略策划人的功夫在功夫以外。他在城市与地产领域是著名策划人，但在凤凰卫视、深圳电视台、上海第一财经频道，成都电视台等主流媒体上又是以著名财经评论家身份点评社会热点与财经时事！这是他过人之处，因此能够理解他为什么是难得的、走在时代前面的权威专家。

与其说《人文商业地产策划》一书是他的城市与商业地产战略定位策划经验要点的浓缩，更可以看成是他作为公众人物对社会责任的表现，对中国城市发展，以及房地产、产业园区、旅游地产、商业街、零售业商业地产理性开发责任的表现。

刘祖轲

2015年3月21日二月二写于深圳市

 

自序  感悟“商业味道”

戴欣明

能够让我确定来深圳的理由是我还在大学时对深圳的一次考察，那是一次“味道”之旅。

1986年春节期间，也是我第一次来深圳，借住在当时深圳非常时尚的滨河小区。这个小区里有个小店，就是20多个平方米的社区杂货店，卖一些生活日用品，用现在的商业状态来形容很像“屈臣氏”，还有点“7-11”的感觉。当我第一次进到这个小店，我看到从来没有看过的味道，闻到一种从来没有闻到过的味道，那些由商品包装出来的味道，以及商品本身的香气散发出来的味道。这种味道触到了我的神经，各色日用商品琳琅满目，基本上都是香港那边过来的进口商品，看上面繁体的文字知道是干什么用的，那些商品都可以拿在手上看，那时内地还没有超市。……就是这样的味道让我久久难以忘怀，那种味道让我感到这是到了“外国”！我那时去深圳，起码比内地早10多年进入市场经济环境，积累了在其它地域不可能有的经验、经历，现在看来，有种节省了生命历程的感觉。也就是那随后不久，我就扎根于深圳这块改革开放的“试验田”了。

现在的深圳已经不是这样只有小味道的城市了，是个由经济为主线组成的新城市味道。由于深圳已经是超大城市，不同的人能够感受到不同的味道，这些味道不断地吸引着四面八方的人们过来。

味道，可以吃出来，可以看出来，可以体会到，可以感知到，可以品味到，也可以形成心灵上的沟通，是消费者梦寐以求的感受。城市与商业地产的味道是什么？简单地说是风格，品味，商业氛围，复杂地说是特定人群的生活方式的一部分，有属于这些群体的习俗、习性、习惯，并有特定的人文文化特征，具有“中国风”特征，即中国风格，是建立在中国传统文化的基础上，蕴含大量中国地域元素并适应全球流行趋势的艺术品味形式或生活体验方式，以及商业创新形式。这就是趋势，跟不上这个趋势就会顺之则昌，逆之则亡。往往专业人士会用灵魂、智慧、思想、主义来诠释，甚至各种学术术语，比如：战略、管理、运营、系统、营销，咨询、策划等，以及只有专业人士才能听懂的词汇定义城市或商业地产，但这些交织在一起形成的“味道”却是消费者最先感知的。就像一幅画，你感觉很好，但是他也是某个流派，某种思想，某种主义下的作品表现，还有画作背后的故事。当无数的城市与商业地产策划人在谈论那些技术上的细节，比如招商管理，商业的项目管理，开发的项目管理时，却忽略了那些最能够和消费者沟通的最重要的东西，最能让商业有生命力的东西——“味道”！

一个城市，一个商业地产项目的战略定位的成功与失败最终归结于“味道”给消费者的感受，不同的“味道”吸引不同的人，有什么样的“味道”就能聚集什么样的消费者。有的人喜欢深圳，可能因为她是经济特区，有经济的“味道”；有的人喜欢杭州，可能因为有西湖，有人文的“味道”；有人喜欢上海，可能因为有上海滩，有时尚的“味道”；有人喜欢北京，可能因为北京是皇城，有贵族文化的“味道”；有人喜欢香港，可能因为她是国际化大都市，有全球化的“味道”。

为什么人们愿意去上海的田子坊、老城隍庙、新天地，北京王府井、琉璃厂，广州的上下九，成都的宽窄巷子，南京的夫子庙，山西的平遥古城等无数的地方，那都是因为有种独特的“味道”吸引着人们。

或许，有些项目是非常成功的，好像也没有谁刻意去营造所谓的味道，其实她们本来就已经存在那些独一无二的“味道”，某个老街，某个古城，某个现代的城市综合体，它们的“老、古、新”本身就是味道。

戴欣明

2015年2月4日　立春写于深圳市

 

官网：

动能智库-戴欣明工作室：www.daixinming.com

中国城市开发网：www.cnud.net.cn

 

 

声明：

本网连载的《发现味道-人文商业地产策划》为戴欣明所著专著，目的在于分享戴欣明、戴欣明工作室、动能智库独创及独家的知识财产，欢迎转载，转载请注明出处。

本著作内容对读者的项目、企业不构成交易，需要根据自身情况做专项战略定位策划、产业规划以及相关的设计，甚至资本运营的介入。