应用篇 超常规战略定位策划思路及应用
第三章 “泛商业地产”定位策划思路及应用
第三节 利用人文演绎商业街的商业味道——好玩的味道（下）
2、 商业街的“好玩的味道”来自于人文内涵
【案例】江苏淮安白鹭湖商业街镇战略定位策划
历史味道三种商业表现形式：
以商业为主题的方案——小博物馆
以旅游为主题的方案——餐厅、酒馆
综合为主题——结合展现：小博物馆餐厅、酒馆、客栈、酒店、休闲会所等（比如，淮安出来的著名摄影家郎静山就可以文化和商业结合，建造一个小型展馆，经营摄影方面的用品；周恩来小博物馆——可以和淮扬菜风情小餐馆结合；韩信可以和书店，或者餐馆结合，具有小博物馆功能）
独有的味道：淮安名人多，饮食文化底蕴也深——淮扬美食与文人、园林、文人、饮食从来就是三位一体地鼎立，撑起淮扬烹饪文化的特殊构架。如果这些是“白鹭湖商业街镇”的“表层次”，那么2200淮安人文，运河文明，淮河文化，再加上长三角地域特色，南北文化交融特点，中国人文精髓及深层次的内涵的东西在此与商业相得益彰。
但在策划实施时，发现一个严重的问题，那些要进驻的商家，主要是业态在商业街上一条道，两边商铺的形式解决不了经营问题（五位专家，经过近两个多月调研得出的结论），这样就有了中间是商业，两边走道（两条主街道），人们通过两边街道进入“商业街镇”，这不是设计上的考虑，是现有商业考虑，在配合规划建筑设计才有了这样的“商业街镇”。
三个适应：
适应市场的需要：“工作室”调研、分析全国著名商业街情况后得出这样的定位。
适应城市发展的需要：整个清河新区需要连成一片，以完成淮安市新城的“城市生态”构建，从此实现淮北城市发展的新突破。
适应中国“人文经济”的需要：从贩卖商品，到贩卖品牌的转变，到贩卖“生活方式”的转变，从简单的买卖交易行为到体验交易行为的改变。
整个“白鹭湖商业街镇”就是：
1) 生态公园；立体花园城（包含空中花园）；
2) “生态经济”小镇；
3) 特色购物街区；
4) 体验街镇，白鹭湖商业街是核心体验区；
5) 淮安地方休闲场所；
6) 旅游必到景点；
7) 淮安历史博物馆（淮安人文、运河文明、淮海文化）；
8) 婚庆一站式采购中心，延展现在的婚庆活动（婚博会）；
9) 美食街区（包含酒吧）；
10) 居住文化博览园（过去、现在、未来的房子）；
11) 儿童职业体验中心，儿童探险娱乐。
■味道营造：商业街镇，出中国古城、古村落的街巷尺度，建筑尺度
让“白鹭湖商业街镇”100年后成为有价值的“古董”，那么就必须有自己的味道！
本次战略定位策划“四句话”概括
第一句话：让现代商业业态中沁入-2200淮安人文，嵌入-运河文明，融入-淮河文化，再加上长三角地域特色，形成南北文化交融，贯通中国人文精髓——成为“商业街镇”
第二句话：在创新性复兴历史的同时，缔造“婚庆之都”，使之成为“婚庆之都”的核心商业文化街区
第三句话：凸显中央休憩式商业街区特征，营造淮安味道
第四句话：营造社会全客层的消费、娱乐和休闲新生活方
这样的思维组合，构成白鹭湖商业街镇的独特的味道！——不能够复制的味道：淮安情调。
目的：营造情趣集聚园
白鹭湖商业街镇总体空间分析示意图，图中的每一个空间就是一个故事的节点。
味道营造模式——混合式，主线是淮安2200年人文文化
定位混合式：淮安人文、运河文明、淮河文化
业态混合式：品牌店＋特色店＋博物馆＋客栈、酒店＋酒吧＋会馆＋餐馆＋小剧场＋… …
环境营造混合式：规划、建筑、景观、室内——过去、现在、未来＋中式、欧式、西式
这样的战略定位一定要能够可视才能固化战略定位策划成果，不然大家会有各自的理解，所以我们绘制了这些手绘示意图。因为对于手绘图，熟悉的可以很快就画出来。这也是我推崇的做法——战略定位可视版本。也可以说成概念设计，为什么不直接说是“概念设计”，主要区别这是战略的固化，没有战略就无从下手，这与设计机构（设计师）的思维模式完全不同的。
具有古城村落的尺度，用现代的手法，还原的不是外形，而是一个时代人的哲学思考。
很多商业街做复古建筑注重形式，但是很少有人去想这样的复古的落地性，除非这里具有这样的人文历史，如果没有，简单的复古会有不伦不类的感觉。
本项目我们工作室还做了《修建性详细规划》，在这个文本的开篇，我用这样的话来描写：我们生活在速度世界，生命被追逐与跨栏的状态覆盖，仿佛是一场谁也跑不赢的比赛。身体跑到了前面，灵魂在身后追赶；情感跑到了前面，身体却疲惫不堪；城市跑在了前面，故乡却越走越远。让思想在时间中飞行来代替我们的双脚吧，在空间里寻找情感的留滞、生命的慵懒与宗教的理想。
以“街”＋“小镇”的格局营造白鹭湖商业街，成为“白鹭湖商业街镇”，两边走路，预计每边各留10－20米街道(不一定一致宽度)，中间形成块状商业街镇，不同于一般的商业街两边为商铺的形式，在此当中融入相关主题引导下的业态。
虽然项目规划已经确定，但这个项目因特殊原因还在平衡投资股权中，是种遗憾。因为是全程策划，我们的对接了商业资源，已经形成70％以上的进驻意向，也是遗憾。也有不遗憾的地方就是本次战略定位策划的另一个目标达到了，我们借助此项目成功地把淮安打造成“婚庆之都”，把清河新区白鹭湖一带重新进行梳理，让这个区域成为“婚庆之都”的核心区，并且相关产业已经在这个地方生根发芽，从两个出口获得了巨大的成功。
以下是战略定位策划的最新情况。
关于“婚庆之都”相关报道节选：《清河区打造“婚庆之都”》
几年来，清河区利用新区建设的有利契机，大力推进婚庆项目建设，先后建成了红娘广场、江淮婚俗馆、红喜会馆、薇婷礼堂、白鹭湖婚博园等一批婚庆功能项目，还按照全国5A级婚姻登记机关标准拓建了新的婚姻登记处。
清河区婚庆之都的功能规划，经过不断的拓展，已经形成了四大版块的服务项目：
其一，情爱旅游休闲。包括恋人休闲、蜜月旅游、家庭婚庆的生活旅游；
其二，婚典婚庆服务。具有举办各类传统、现代和时尚的婚典婚庆的场所，包括婚典婚庆活动、户外婚纱照的拍摄实景场地；
其三，大型活动服务。包括举办各类以爱情为主题大型演艺活动、节事庆典活动以及商业秀场；
其四，养生与游乐，针对恋人、新人以及婚庆家庭宾客的游园观光和游戏娱乐活动。集婚恋基地、文化休闲区、生态美食坊于一体的清河“婚庆之都”已经被越来越多的新人们认可，经济效益和社会效益也初步显现。
经济效益方面，目前清河区婚庆消费总额逐年增长，不仅在增加税收、促进就业、保持稳定方面有所贡献，还为从事婚庆产业的上下游企业带来了商机，进而有力推动着商贸名区建设向前发展。
社会效益方面，对于完善清河区的旅游产业结构，形成旅游业拳头产品有着明显的作用，对地区形象的塑造和对地区的长远发展，都将起到很大的作用。
总之，清河“婚庆之都”已经成为淮安的城市新亮点。清河区委党校 廖明慧《淮安日报》2014年6月18日刊载
无论如何，“白鹭湖商业街镇”的战略定位策划模式本身已经具有价值，其价值在于商业街营造新模式的创新，奠定了超常规战略定位策划模式，对中国整个战略定位策划行业是个里程碑事件，即如何从战略定位策划的角度进行思考。
这个项目的调研PPT有1000多页，全国著名商业街几乎都派专人调研，很难有设计公司、策划机构愿意这样做。
影响深远的“七合一战略定位法则”也在这个项目中得到进一步升华，城市与“泛商业地产”战略定位策划找到了新的思维模式和方法。为我们“工作室”其后数十个项目的顺利进展奠定了基础。
这个项目是在设计机构历时九个月，六个方案没有得到认可的前提下找到我们工作室的。后来，我们也看到了这些设计机构的方案，都是那些“高大上”的方案，有的方案连摩天大厦都出来，再不就是巨型的城市综合体，体量达到数十万方之巨，用书记的话说，“这些方案完全没有考虑地块情况，淮安人文情况，如果像设计机构提供的方案实施，一方面经济上不可行，再有把之前清河新区的规划完全破坏掉。只有戴欣明工作室的方案深度地把握了淮安2200年人文文化，把商业街做成了文化的殿堂，但又能做活商业。”
并且，区里已经经过多方努力把中间的道路改成商业用地，部分置换原来的商业用地，涉及事情很多；地块周边涉及多家开发商，土地已经批出去，统一起来不容易。
这个策划案例的重要启示还在于“设计在先”的带来的麻烦，也说明“策划先行”的意义重大。如果当初这个周边的地块和商业街一起进行策划，就会简单的多。
拥有手段，方法固然重要，但拥有超常规的思想更最重要，是解决问题的根源，这也是思维篇的重点所在。
作者戴欣明介绍
戴欣明，字：青藤，号：山人，七大山人
籍贯东北（沈阳），长期居住深圳市，2001年创立动能智库（前身为戴欣明工作室）
城市与产业地产战略定位专家、投资人：中国著名的战略定位专家，中国著名的资本运营专家，搏实资本控股有限公司投资合伙人、深圳市前海动能投资有限公司总裁，中国品牌管理研究中心深圳中心总经理，深圳市动能企业管理咨询有限公司董事长、总经理，中国城市运营管理研究中心主任，中国商业地产管理研究中心主任；
戴欣明是通才型专家，投资人，其在人文（含堪舆）学，社会学，消费心理学，经济学，管理学，规划建筑设计学、艺术设计学，营销学等方面在全国具有权威专家地位。被誉为具有经济学家头脑的营销学家、策划人；策划人当中的管理学家；
设计师出身，曾经是商业运营机构及城市开发建设集团经理人（时任总裁6年），身经百战，是一位理论与实践高度结合的专家、投资人。
凤凰卫视中文台、资讯台等财经、社会观察等频道特约评论员，深圳电视台、成都电视台、上海电视台第一财经等各大主流电视台特约评论员（涉及：商业、财经、城市、产业、地产等）。因其独到的观察视角，洞见的观察能力，即广泛又深入的调查研究，10多年接受电视台采访超过2000次以上。
戴欣明还是中国房地产四大名嘴之一，深圳市城市与地产“深圳四杰”。
戴欣明主要成就：
1、把人文融入地产之中：人文城市、地产和商业地产的开创者，人文因素决定了城市开发和项目开发的差别化（1998年）
2、改变中国城市与地产战略定位法的空缺：创立“七合一战略定位法则”，以及“人文+”系统战略定位模式，强调非数字化的因素的量化（2003年）
3、中国城市和地产实证分析派（南派）代表：创立“262实证分析法”，以“七合一战略定位法则”，以及“人文+”体系为基础，强调分析者的作用，既福尔摩斯式的演绎推理（2005年）
4、提出“软实力杠杆”理论（双杠杆理论）：通过软实力的打造，特别是战略定位的介入，实现的“杠杆率”倍增；其中重要的是，在城市开发、产业项目的实施中，“软实力杠杆”和“金融资本杠杆”应同时介入，互为补充，这样的“杠杆率”才是有效的（2008）
5、提出“新黄金十年”投资理论：把城市和产业由静态竞争模式变成动态竞争模式（2012年）
推荐序
策划人功力胜在超常规思维模式
南方略咨询集团董事长 刘祖轲
认识戴欣明有13个年头，一直关注他，体会他的裂变式成长。在技术上他是个多面手，在专业上他又是个复合型专家，在实践上他是的“接地气”咨询师、策划人，在媒体上他是财经评论家。
他的特别之处在于他的经历和思维模式：他做过设计师，包工头，开发建设集团企业总裁，投融资人，商业运营操盘手，企业管理咨询师，品牌营销人，再到如今的城市与地产策划人，从基层一步步做起，一直走到今天，伴随着他的是实践、实践，再实践，思考、思考，再思考。如果说每一个人的成功都有他的故事，那么戴欣明也有他独特的故事。但他的成功更源于他的热情，对待朋友的热情，对待事情的热情，以及对待工作的热情，积极向上。我认为在这种情况下的思考就会表现出“正能量”就会应用到实践上，进而发挥出对社会有用的潜能优势。这些都是一个成功的策划人所必须拥有的素质之一，这种素质决定一个人始终想着如何把事情做好，如何把策划的项目的成功路径找出来，策划出来。
因为他的热情，就有了他的责任感。他不断同我谈起社会责任，企业责任，咨询师的责任，策划人的责任；社会要造福人民，企业要盈利，做人要有礼、有度，咨询、策划要合适，而这些都与他主张的战略定位息息相关。
戴欣明的勤奋好学在业内是出了名的，以至于他在人文学（含堪舆）、社会学、消费心理学、经济学、管理学，艺术设计学、营销学七个领域在中国都有公认的权威学者地位，他是彻头彻尾的通才。在“唯一不变的就是变”的社会大背景下，城市与地产的发展也变得越来越复杂，单一思维模式已经落伍，也如他实践证明，以独特的视角观察、认知、分析大千世界，用“七合一”的超常规思维方式才能找到最合适的解决问题的方案。更重要的是他追求“适度”的哲学思维，把儒释道思想融会贯通并与西方哲学结合，形成他的人文思想内涵并支撑着他的战略定位策划体系。
他20多年的工作经历多与城市开发，房地产开发，商业地产开发，建筑集团管理有关，算是彻头彻尾的业内人士。由于他的思考习性，以及对地产行业的熟悉，以及平均每年150多个地方的实地观察，分析得出的独到的观点影响着中国城市的发展变革，甚至影响了城市与地产行业政策的制定。
由于深圳的特殊历史原因，一直以来是前沿思想的诞生地。在城市开发，特别是地产方面更是走在其它城市的前列，深圳的城市与地产的开发思想，战略思想也影响着中国城市与地产的进程。而在这个过程中戴欣明也深深地浸泡其中，也由于他擅于思考，再加上他设计师特有的细致观察力，造就他理论与实践高度融合的特性。
在业内，他是人文城市与人文地产的开创者，人文的大旗是他的典型特征与标识，也因此铸就了其在“七合一”学术方面的人文性；创立“262实证分析法”、“七合一战略定位法则”，以及“超常规战略定位策划三部曲”，成为中国地产实证分析派（南派）代表。他的成就与学术贡献是有目共睹的，我认为他的成就本身还在于他所在行业外的观察与了解，也就是说，城市与地产战略策划人的功夫在功夫以外。他在城市与地产领域是著名策划人，但在凤凰卫视、深圳电视台、上海第一财经频道，成都电视台等主流媒体上又是以著名财经评论家身份点评社会热点与财经时事！这是他过人之处，因此能够理解他为什么是难得的、走在时代前面的权威专家。
与其说《人文商业地产策划》一书是他的城市与商业地产战略定位策划经验要点的浓缩，更可以看成是他作为公众人物对社会责任的表现，对中国城市发展，以及房地产、产业园区、旅游地产、商业街、零售业商业地产理性开发责任的表现。
刘祖轲
2015年3月21日二月二写于深圳市
自序 感悟“商业味道”
戴欣明
能够让我确定来深圳的理由是我还在大学时对深圳的一次考察，那是一次“味道”之旅。
1986年春节期间，也是我第一次来深圳，借住在当时深圳非常时尚的滨河小区。这个小区里有个小店，就是20多个平方米的社区杂货店，卖一些生活日用品，用现在的商业状态来形容很像“屈臣氏”，还有点“7-11”的感觉。当我第一次进到这个小店，我看到从来没有看过的味道，闻到一种从来没有闻到过的味道，那些由商品包装出来的味道，以及商品本身的香气散发出来的味道。这种味道触到了我的神经，各色日用商品琳琅满目，基本上都是香港那边过来的进口商品，看上面繁体的文字知道是干什么用的，那些商品都可以拿在手上看，那时内地还没有超市。……就是这样的味道让我久久难以忘怀，那种味道让我感到这是到了“外国”！我那时去深圳，起码比内地早10多年进入市场经济环境，积累了在其它地域不可能有的经验、经历，现在看来，有种节省了生命历程的感觉。也就是那随后不久，我就扎根于深圳这块改革开放的“试验田”了。
现在的深圳已经不是这样只有小味道的城市了，是个由经济为主线组成的新城市味道。由于深圳已经是超大城市，不同的人能够感受到不同的味道，这些味道不断地吸引着四面八方的人们过来。
味道，可以吃出来，可以看出来，可以体会到，可以感知到，可以品味到，也可以形成心灵上的沟通，是消费者梦寐以求的感受。城市与商业地产的味道是什么？简单地说是风格，品味，商业氛围，复杂地说是特定人群的生活方式的一部分，有属于这些群体的习俗、习性、习惯，并有特定的人文文化特征，具有“中国风”特征，即中国风格，是建立在中国传统文化的基础上，蕴含大量中国地域元素并适应全球流行趋势的艺术品味形式或生活体验方式，以及商业创新形式。这就是趋势，跟不上这个趋势就会顺之则昌，逆之则亡。往往专业人士会用灵魂、智慧、思想、主义来诠释，甚至各种学术术语，比如：战略、管理、运营、系统、营销，咨询、策划等，以及只有专业人士才能听懂的词汇定义城市或商业地产，但这些交织在一起形成的“味道”却是消费者最先感知的。就像一幅画，你感觉很好，但是他也是某个流派，某种思想，某种主义下的作品表现，还有画作背后的故事。当无数的城市与商业地产策划人在谈论那些技术上的细节，比如招商管理，商业的项目管理，开发的项目管理时，却忽略了那些最能够和消费者沟通的最重要的东西，最能让商业有生命力的东西——“味道”！
一个城市，一个商业地产项目的战略定位的成功与失败最终归结于“味道”给消费者的感受，不同的“味道”吸引不同的人，有什么样的“味道”就能聚集什么样的消费者。有的人喜欢深圳，可能因为她是经济特区，有经济的“味道”；有的人喜欢杭州，可能因为有西湖，有人文的“味道”；有人喜欢上海，可能因为有上海滩，有时尚的“味道”；有人喜欢北京，可能因为北京是皇城，有贵族文化的“味道”；有人喜欢香港，可能因为她是国际化大都市，有全球化的“味道”。
为什么人们愿意去上海的田子坊、老城隍庙、新天地，北京王府井、琉璃厂，广州的上下九，成都的宽窄巷子，南京的夫子庙，山西的平遥古城等无数的地方，那都是因为有种独特的“味道”吸引着人们。
或许，有些项目是非常成功的，好像也没有谁刻意去营造所谓的味道，其实她们本来就已经存在那些独一无二的“味道”，某个老街，某个古城，某个现代的城市综合体，它们的“老、古、新”本身就是味道。
戴欣明
2015年2月4日 立春写于深圳市
官网：
动能智库-戴欣明工作室：www.daixinming.com
中国城市开发网：www.cnud.net.cn
声明：
本网连载的《发现味道-人文商业地产策划》为戴欣明所著专著，目的在于分享戴欣明、戴欣明工作室、动能智库独创及独家的知识财产，欢迎转载，转载请注明出处。
本著作内容对读者的项目、企业不构成交易，需要根据自身情况做专项战略定位策划、产业规划以及相关的设计，甚至资本运营的介入。
