思维篇 超常规战略定位策划思维模式
第二章 人文角度——五行属水：情境的味道
第一节 通过人文寻找差异化的战略定位路径
在城市和“泛商业地产”的战略定位中，人文因子是最重要的，是差别化，唯一性战略定位策划的核心（堪舆是核心中的核心），让战略定位策划的项目避免水土不服。
战略定位在“寻找差异化可实施的路径，创建一个具有独特价值的，迎合、引导特定消费者的消费的，可持续发展的定位”方法和路径时就会发现，人文文化在其中的作用。
现在，中国城市建设，商业地产开发上不缺各个国家的味道，独缺少中国的味道。什么是中国的味道（“中国风”、“民族风”），不是元素的拼凑，应该是这个时代人对中国文化的深度理解后的思考，构筑的是现代文化层，有思想的，能够形成独特味道的文化层，凝聚一代人的智慧。在本书中提到的笔者工作室的案例，以及借用的案例都是遵循这样的原则。
人文角度是差别化战略定位最主要的思维模式，能够发现并找到那些骨子里的东西，进而形成独特的味道，比如：
1) 从人文的角度为项目注入灵魂，这个灵魂是有根的；
2) 人文文化形成可识别，差别化的标识；
3) 人文文化奠定了独一无二的故事基础；
4) 人文文化是故事的载体，演绎的线索，推理出有吸引力的味道；
5) 人文文化形成的独特味道是在消费的重要理由；
6) 对应不同的人文文化，吸引各自的消费群体。
了解我们的过去，才能知道现在的来龙去脉，以及现在人们的理想，从而知道如何应对未来。人文历史文化是我们民族的灵魂，灵魂需要有深度，这个深度就是历史的深度，是根，与城市和商业地产的战略定位息息相关。
同样道理，消费者的消费心理与消费行为、骨子里的人文文化感知及传承有很大的关系，据此脉络可以形成特定的消费意识，进而影响我们的商业，形成可以区隔的商业味道，展现商业地产的投资价值。
比如，之前讲到的葫芦岛南票区高桥镇案例从人文的角度就有两个骨子里的味道，一个是红山文化导出的制陶，一个独特水源导出的酿造，根植这两个文化衍生出“世界陶瓷古道”和“世界酿造古道”，那么就会散发出独一无二的味道。
距今五六千年前的沙锅屯古人类洞穴遗址，具有典型的新石器时代“红山文化”特征。考古发掘证实，这里在原始社会不仅有人类居住、繁衍生息，而且能够烧制彩陶，农牧业已达到相当水平。
商业人文化，赋予商业以灵魂（味道）——文化需要商业化，让文化成为商业不可分割的一部分，和商业的匹配度要高。
商业的人文文化运营方式更加贴近消费群，应处处体现人文关怀，人文意境，人文味道。比如，成都宽窄巷子（泛商业地产）就是非常好地把地域的人文文化进行衔接的范例。从四川美院的朋友得知，开发商在打造这个商业街的时候，并没有多少有文化内涵的东西，只有一两间所谓的老房子，但是现在的格局却给人一种与生俱来的味道，无数“古建筑”聚集在一起的感觉，吸引消费者体验“川渝味道”，通过各种业态、业种反映出来，还吸引了无数摄影爱好者前来取景，这就是成都“宽窄巷子”的成功之处。如果没有这些川渝的味道，那么还能有商业味道吗？当然不会有，这就是人文文化味道对商业的影响，这种影响关乎商业的生命。
有人文的地产，建筑就有了灵性：堪为人居乐园！这是我15年前就开始挂在嘴边的话，并且是我倡导的东西，在当时很多人还不能理解。我坚持己见，却发现这些正是城市与地产领域，特别是“泛商业地产”最缺失的。因为我早早地介入研究，发现“味道”关乎建筑的生命，关乎灵性；这个味道就是人文的“味道”，人文内涵决定了“味道”的品味，也决定了“商业味道”，商业味道决定了商业地产的价值。
城市有“味道”，城市的发展就快；“房地产”有“味道”能够快速销售；商业地产（零售业）有“味道”能够快速聚集人气；“泛商业地产”有“味道”能够快速吸引人气。
如何能够主导“味道”，并让这个味道能够给消费者留下回忆，这是城市的灵魂所在，商业的灵魂所在，比如，一个只追求经济效益的商铺（通常是小专业市场）就不可能有什么好的味道，甚至变成脏乱差的烂尾铺；再比如各个方面都考虑到，唯独找了个不入流的设计师设计商业地产项目，那么这个项目的寿命也长不了，特别是在“面子经济”的作用下，购物大楼有一个入眼的漂亮外观也是非常重要的，哪怕它并没有什么“味道”可言，只是单纯的漂亮就可以吸引一部分消费者。
七个方面的不同角度的应用，对“味道”的“营造”都有影响，比如注重营销的商业地产和注重人文内涵的商业地产所产生的味道是不同的。如果一个商业地产项目只关注经济，那么就可能以“返租”等的形式，甚至出售了商铺，到头来没有人去管而出现烂尾情况，这种“商业味道”是谁都不想要的。
在零售商业中，随着业态组合的变化而派生出不同的味道，比如，在零售业，美国的沃尔玛、法国的家乐福、日本的吉之岛也各有各的味道，但与其本土的同样的商业比，在中国的味道也不同。2002年吉之岛在深圳中信广场刚刚开业时，日本的货品占比比较多，什么地方都有这个印记，但随着经营状况变化，这些日本原装进口的货品少了很多，商场的味道也就发生了变化，对应的也是消费者的变化，仅拿我个人来说，中信广场吉之岛的进口货多的时候我去的次数也多，随着进口货的减少我去的次数也逐渐减少，到最后一年都去不了一次。这也验证了不同的味道吸引不同的人。
越是以购物为主的，所谓的味道越是以商品为主，是根植于商品所散发出的味道。比如：奥特莱斯、山姆这样的大卖场，不可能出现像上海新天地、田子坊那些摄影爱好者的追逐，甚至有人就是专门就是来拍摄相片而不是来购物的，即使这里也有可以购物的商家，也说明各种类型的商业地产的味道是不同的。
商业业态、业种是如何影响到商业味道的？不同的商业业态、业种对售卖的方式也不同，进而影响到空间的利用，这样这个味道就会向空间传递，影响建筑设计的味道，比如沃尔玛，家乐福对空间高度的要求就不同，同时他们传递的商业味道也是不同的，针对的消费群，有交叉，但也有很多不同。
作者戴欣明介绍
戴欣明，字：青藤，号：山人，七大山人
籍贯东北（沈阳），长期居住深圳市，2001年创立动能智库（前身为戴欣明工作室）
城市与产业地产战略定位专家、投资人：中国著名的战略定位专家，中国著名的资本运营专家，搏实资本控股有限公司投资合伙人、深圳市前海动能投资有限公司总裁，中国品牌管理研究中心深圳中心总经理，深圳市动能企业管理咨询有限公司董事长、总经理，中国城市运营管理研究中心主任，中国商业地产管理研究中心主任；
戴欣明是通才型专家，投资人，其在人文（含堪舆）学，社会学，消费心理学，经济学，管理学，规划建筑设计学、艺术设计学，营销学等方面在全国具有权威专家地位。被誉为具有经济学家头脑的营销学家、策划人；策划人当中的管理学家；
设计师出身，曾经是商业运营机构及城市开发建设集团经理人（时任总裁6年），身经百战，是一位理论与实践高度结合的专家、投资人。
凤凰卫视中文台、资讯台等财经、社会观察等频道特约评论员，深圳电视台、成都电视台、上海电视台第一财经等各大主流电视台特约评论员（涉及：商业、财经、城市、产业、地产等）。因其独到的观察视角，洞见的观察能力，即广泛又深入的调查研究，10多年接受电视台采访超过2000次以上。
戴欣明还是中国房地产四大名嘴之一，深圳市城市与地产“深圳四杰”。
戴欣明主要成就：
1、把人文融入地产之中：人文城市、地产和商业地产的开创者，人文因素决定了城市开发和项目开发的差别化（1998年）
2、改变中国城市与地产战略定位法的空缺：创立“七合一战略定位法则”，以及“人文+”系统战略定位模式，强调非数字化的因素的量化（2003年）
3、中国城市和地产实证分析派（南派）代表：创立“262实证分析法”，以“七合一战略定位法则”，以及“人文+”体系为基础，强调分析者的作用，既福尔摩斯式的演绎推理（2005年）
4、提出“软实力杠杆”理论（双杠杆理论）：通过软实力的打造，特别是战略定位的介入，实现的“杠杆率”倍增；其中重要的是，在城市开发、产业项目的实施中，“软实力杠杆”和“金融资本杠杆”应同时介入，互为补充，这样的“杠杆率”才是有效的（2008）
5、提出“新黄金十年”投资理论：把城市和产业由静态竞争模式变成动态竞争模式（2012年）
推荐序
策划人功力胜在超常规思维模式
南方略咨询集团董事长 刘祖轲
认识戴欣明有13个年头，一直关注他，体会他的裂变式成长。在技术上他是个多面手，在专业上他又是个复合型专家，在实践上他是的“接地气”咨询师、策划人，在媒体上他是财经评论家。
他的特别之处在于他的经历和思维模式：他做过设计师，包工头，开发建设集团企业总裁，投融资人，商业运营操盘手，企业管理咨询师，品牌营销人，再到如今的城市与地产策划人，从基层一步步做起，一直走到今天，伴随着他的是实践、实践，再实践，思考、思考，再思考。如果说每一个人的成功都有他的故事，那么戴欣明也有他独特的故事。但他的成功更源于他的热情，对待朋友的热情，对待事情的热情，以及对待工作的热情，积极向上。我认为在这种情况下的思考就会表现出“正能量”就会应用到实践上，进而发挥出对社会有用的潜能优势。这些都是一个成功的策划人所必须拥有的素质之一，这种素质决定一个人始终想着如何把事情做好，如何把策划的项目的成功路径找出来，策划出来。
因为他的热情，就有了他的责任感。他不断同我谈起社会责任，企业责任，咨询师的责任，策划人的责任；社会要造福人民，企业要盈利，做人要有礼、有度，咨询、策划要合适，而这些都与他主张的战略定位息息相关。
戴欣明的勤奋好学在业内是出了名的，以至于他在人文学（含堪舆）、社会学、消费心理学、经济学、管理学，艺术设计学、营销学七个领域在中国都有公认的权威学者地位，他是彻头彻尾的通才。在“唯一不变的就是变”的社会大背景下，城市与地产的发展也变得越来越复杂，单一思维模式已经落伍，也如他实践证明，以独特的视角观察、认知、分析大千世界，用“七合一”的超常规思维方式才能找到最合适的解决问题的方案。更重要的是他追求“适度”的哲学思维，把儒释道思想融会贯通并与西方哲学结合，形成他的人文思想内涵并支撑着他的战略定位策划体系。
他20多年的工作经历多与城市开发，房地产开发，商业地产开发，建筑集团管理有关，算是彻头彻尾的业内人士。由于他的思考习性，以及对地产行业的熟悉，以及平均每年150多个地方的实地观察，分析得出的独到的观点影响着中国城市的发展变革，甚至影响了城市与地产行业政策的制定。
由于深圳的特殊历史原因，一直以来是前沿思想的诞生地。在城市开发，特别是地产方面更是走在其它城市的前列，深圳的城市与地产的开发思想，战略思想也影响着中国城市与地产的进程。而在这个过程中戴欣明也深深地浸泡其中，也由于他擅于思考，再加上他设计师特有的细致观察力，造就他理论与实践高度融合的特性。
在业内，他是人文城市与人文地产的开创者，人文的大旗是他的典型特征与标识，也因此铸就了其在“七合一”学术方面的人文性；创立“262实证分析法”、“七合一战略定位法则”，以及“超常规战略定位策划三部曲”，成为中国地产实证分析派（南派）代表。他的成就与学术贡献是有目共睹的，我认为他的成就本身还在于他所在行业外的观察与了解，也就是说，城市与地产战略策划人的功夫在功夫以外。他在城市与地产领域是著名策划人，但在凤凰卫视、深圳电视台、上海第一财经频道，成都电视台等主流媒体上又是以著名财经评论家身份点评社会热点与财经时事！这是他过人之处，因此能够理解他为什么是难得的、走在时代前面的权威专家。
与其说《人文商业地产策划》一书是他的城市与商业地产战略定位策划经验要点的浓缩，更可以看成是他作为公众人物对社会责任的表现，对中国城市发展，以及房地产、产业园区、旅游地产、商业街、零售业商业地产理性开发责任的表现。
刘祖轲
2015年3月21日二月二写于深圳市
自序 感悟“商业味道”
戴欣明
能够让我确定来深圳的理由是我还在大学时对深圳的一次考察，那是一次“味道”之旅。
1986年春节期间，也是我第一次来深圳，借住在当时深圳非常时尚的滨河小区。这个小区里有个小店，就是20多个平方米的社区杂货店，卖一些生活日用品，用现在的商业状态来形容很像“屈臣氏”，还有点“7-11”的感觉。当我第一次进到这个小店，我看到从来没有看过的味道，闻到一种从来没有闻到过的味道，那些由商品包装出来的味道，以及商品本身的香气散发出来的味道。这种味道触到了我的神经，各色日用商品琳琅满目，基本上都是香港那边过来的进口商品，看上面繁体的文字知道是干什么用的，那些商品都可以拿在手上看，那时内地还没有超市。……就是这样的味道让我久久难以忘怀，那种味道让我感到这是到了“外国”！我那时去深圳，起码比内地早10多年进入市场经济环境，积累了在其它地域不可能有的经验、经历，现在看来，有种节省了生命历程的感觉。也就是那随后不久，我就扎根于深圳这块改革开放的“试验田”了。
现在的深圳已经不是这样只有小味道的城市了，是个由经济为主线组成的新城市味道。由于深圳已经是超大城市，不同的人能够感受到不同的味道，这些味道不断地吸引着四面八方的人们过来。
味道，可以吃出来，可以看出来，可以体会到，可以感知到，可以品味到，也可以形成心灵上的沟通，是消费者梦寐以求的感受。城市与商业地产的味道是什么？简单地说是风格，品味，商业氛围，复杂地说是特定人群的生活方式的一部分，有属于这些群体的习俗、习性、习惯，并有特定的人文文化特征，具有“中国风”特征，即中国风格，是建立在中国传统文化的基础上，蕴含大量中国地域元素并适应全球流行趋势的艺术品味形式或生活体验方式，以及商业创新形式。这就是趋势，跟不上这个趋势就会顺之则昌，逆之则亡。往往专业人士会用灵魂、智慧、思想、主义来诠释，甚至各种学术术语，比如：战略、管理、运营、系统、营销，咨询、策划等，以及只有专业人士才能听懂的词汇定义城市或商业地产，但这些交织在一起形成的“味道”却是消费者最先感知的。就像一幅画，你感觉很好，但是他也是某个流派，某种思想，某种主义下的作品表现，还有画作背后的故事。当无数的城市与商业地产策划人在谈论那些技术上的细节，比如招商管理，商业的项目管理，开发的项目管理时，却忽略了那些最能够和消费者沟通的最重要的东西，最能让商业有生命力的东西——“味道”！
一个城市，一个商业地产项目的战略定位的成功与失败最终归结于“味道”给消费者的感受，不同的“味道”吸引不同的人，有什么样的“味道”就能聚集什么样的消费者。有的人喜欢深圳，可能因为她是经济特区，有经济的“味道”；有的人喜欢杭州，可能因为有西湖，有人文的“味道”；有人喜欢上海，可能因为有上海滩，有时尚的“味道”；有人喜欢北京，可能因为北京是皇城，有贵族文化的“味道”；有人喜欢香港，可能因为她是国际化大都市，有全球化的“味道”。
为什么人们愿意去上海的田子坊、老城隍庙、新天地，北京王府井、琉璃厂，广州的上下九，成都的宽窄巷子，南京的夫子庙，山西的平遥古城等无数的地方，那都是因为有种独特的“味道”吸引着人们。
或许，有些项目是非常成功的，好像也没有谁刻意去营造所谓的味道，其实她们本来就已经存在那些独一无二的“味道”，某个老街，某个古城，某个现代的城市综合体，它们的“老、古、新”本身就是味道。
戴欣明
2015年2月4日 立春写于深圳市
官网：
动能智库-戴欣明工作室：www.daixinming.com
中国城市开发网：www.cnud.net.cn
声明：
本网连载的《发现味道-人文商业地产策划》为戴欣明所著专著，目的在于分享戴欣明、戴欣明工作室、动能智库独创及独家的知识财产，欢迎转载，转载请注明出处。
本著作内容对读者的项目、企业不构成交易，需要根据自身情况做专项战略定位策划、产业规划以及相关的设计，甚至资本运营的介入。
