凤凰卫视-戴欣明谈“多城市房贷利率再次上调对房地产市场的影响？房贷利率上浮，现在刚需该买房吗？”-凤凰卫视《财智菁英汇》采访戴欣明、宋丁

　　戴欣明于近期，再次接受凤凰卫视《财智菁英汇》采访，2019年8月17凤凰卫视中文台首播，栏目精彩内容一起看。

本期特邀专家：

戴欣明 中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任

宋  丁 中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任

主持人：汇全球菁英，聚天下财智。欢迎来到《财智菁英汇》。近日，中国许多银行都开始上浮了房贷利率，房贷的审核也变得更为严格。许多银行甚至已经停止了住房按揭贷款业务，刚需买房受到了一定的影响。据了解，今年上半年杭州首套房贷利率普遍执行基准利率上浮5%至8%。而目前，多家银行已经将房贷利率调整至基准利率上浮8%、10%，甚至已经有银行调整至基准利率上浮15%。8月份以来，多个城市集中调整房贷利率引起了舆论的关注，作为楼市调控的重要手段，房贷利率上调意味着什么？而未来，房贷利率的走势又将会如何呢？

解说：近期，杭州地区的部分国有大行、股份行和城商行，已经将首套房贷利率，上调至基准利率上浮8%以上，南京地区多家银行的首套房贷利率，已经上调至基准利率上浮20%，苏州由于紧邻上海，其房贷利率一直处于基准上浮20%的高位。即使如此，七月中旬，该地的部分国有大行和部分股份行的房贷利率纷纷在基准利率上浮至22%以上。

戴欣明（中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任）：你会发现会出现像杭州、苏州、成都等等，还有像武汉这样的城市，甚至还有无锡这样的城市。这些城市来讲，在某种程度上产业的布局各方面，都会有吸引人的地方。但是，它们在限购限贷方面，相对一线城市来讲，还是比较宽松的，所以说很多人愿意到这方面去工作。需要工作，那我们就自然而然就需要一个居住的这样一个配套，所以说在某种程度上，就这些城市的房地产市场相对来说比较热的。

解说：回顾近年情况，全国多地房贷利率经历了2017年至2018年，连续二十余月的上调，又于去年年底至今年4月份大范围下调，然而，房贷利率也没有如期实现“重回基准”。部分城市的房贷利率从今年5月又开始反弹，直至近期多地再度开启上调模式。

宋丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任）：开春以后的那个二季度到三季度过度中间的，整个的这个小阳春，楼市回暖的一个格局来的。其实按照回暖也是正常的，因为去年年底国家政策上是放松的，整个利率是下调的，但是，在这个回暖过程中间，很多城市出现了一些不正常现象，比如说放松的口子太大，另外就是信贷资金流入房地产，相对比较量又大了一点。这样的话就影响到房地产市场的稳定，因为我们讲三稳，稳地价、稳房价、稳预期，如果是这样的走的话，其实是违反了三稳的这样一个趋势。所以说整个的二季度稍末的话，就出现了这样一个快速拉升的一个局面，有些城市的房价出现了，相当的不稳定。所以，在这个时候的话，我觉得在政策层面上，特别是信贷政策层面上，就又容易产生这样一个方向，就是继续重新以回调上调利率，来去稳定房价。

解说：业内人士表示，近期以来，为防止部分地区房地产价格涨幅过大，多地房贷政策从紧。事实上，监管部门一直要求银行实施差异化的住房信贷政策，银保监会副主席王兆星曾表示，对于解决住房困难和改善住房条件的，要继续给予相应贷款支持，对于用来投资，甚至是投机和炒卖的，要实行更严格的贷款标准。

宋丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任）：其实是整个的房地产，无论是它的整个的从紧、放松、上调、下调、下浮价格的变动，应该说，首先最大的刺激因素，就是信贷政策。因为信贷首先关乎到它整个的一个房地产池子里面的流水，如果是上头一紧，房地产利率一上调，就是流进房地产里的水就少了。那么很多人，就比如说贷款也拿不到了，开发商也拿不到开发贷了，老百姓拿不到这个房贷了。那如果拿不到的话，他就没有办法买房，开发商也没有办法去来用信贷来去支撑房地产开发，它自然产业又收缩，收缩的结果供过于求，就出现了。那么这样的话，房价就出现下调了，所以我觉得在所有的政策中间最敏感的，市场对整个最敏感的政策就是信贷政策。

主持人：近期，多个城市上调房贷利率的节奏是否又将重新上演新一轮的利率飙升呢？对此，多位业内人士认为，部分城市房贷利率5月以来的上调动作，或是对比此前连续半年房贷利率下调的调整，在宏观调控和“一城一策”的背景之下，房贷利率的调整节奏会随着市场资金，额度等因素的波动，而阶段性波动。回看年初的回落，很多城市房贷利率的下调，其实是从高位到中位的回落，而近期房贷利率的上调，也是从低位向中位的靠拢。一些城市的房贷利率在上调，但是与去年动辄基准上浮30%或者40%的水平相比，目前的房贷利率调整仍然处于相对低位。

解说：虽然房价与房贷利率没有直接关系，但房贷利率上涨确实让购房者多掏不少利息，肯定会影响到个人的购买力。从格局看，以往拉动全国房贷利率和房价变动的一线城市，表现得很稳定，这轮房贷利率出现上调的地区集中在二、三线城市。

戴欣明（中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任）：未来整个的城市，我认为还是说，一线城市相对比较稳定，二线的这种及热点城市，它的波动稍微会大一点。其实更难掌握的往往是这种三线或者是一些四线的这种小城市，它的波动可能会更大。但是总体来看，整个的房地产市场，一定是一个趋稳的这样状态。但是不同城市，因为它的产业、人口的转移等等，各方面因素，可能造成了不同的城市呈现的状态是不一样的，那么有的城市可能会出现一些上涨，但是总体来讲还是以趋于稳定为主的。

解说：对于买房群体来说，以基准利率上浮15%计算，30年还款周期，人民币200万元贷款的前提下，基准利率的利息为人民币182.12万元，上浮后的利息为214.92万元，还款利息比之前多了32.8万元。这个首套房房贷利率上浮的力度可以说让人“压力山大”了。

宋丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任）：上调利率，应该说对于这个老百姓买房应该影响还是比较大的，因为很多人他就是斤斤计较，一点点这样，哪怕是利率上调的这一点点利益。所以说他很多人就说既然你上调了，那我就推迟再买房。所以买房可能在这个特殊情况下，如果是利率上调的比较明显的话，可能这一段时间买房的人就会大大减少。

解说：深圳在过去一年中，当地银行的房贷利率经历了多次浮动。2018年4月左右，深圳大部分银行首套房贷利率基准上浮10%，至7月深圳7.31新政出台前，深圳大部分银行的首套房贷利率普遍从10%上浮至15%。12月末，深圳各大银行再次调整房贷利率，从上浮15%下调至上浮10%。今年3月，深圳主流房贷利率再次下调，首套房房贷利率降至基准上浮5%。专家表示房贷利率的区间窄幅波动可能成为常态。

宋丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任）：我觉得从深圳的情况来看，应该说今年整个的房地产的走势相对还是平稳的。应该是说，也没有宣布说要放开，但事实上今年开春以后，回暖趋势还是比较明显的。那么，大的格局上没有什么大的变化，也没有什么新的追加政策，但是也没有什么新的支持性的政策，所以相对市场是相对平稳的，所以它这个时候并没有给我们一个信号出来说它要去上调利率。

解说：对于购房需求者来说未来该如何应对呢？专家认为未来房价将会趋于平稳健康的发展，大幅下跌是不可能的，所以买得起房的民众尽量买，买不起房的民众租房，也将成为未来楼市发展的趋势。

戴欣明（中国城市运营和商业地产管理研究中心 主任）：我们在不同区域的置业者在购房的时候，还是要看整个自己的城市，是否一个转型升级能比较好的这样的一个城市。当然了，更多的是，比如说现在叫文创产业、文旅产业，包括服务业是否是能快速的发展。如果说城市的产业布局、文旅产业升级做的比较好，那我认为这样的城市，是可以进行这种置业的。但是如果是说一般的资源枯竭的城市，没有竞争活力的这样的一个城市，购房来讲的话，我认为还是要谨慎的。

解说：专家表示，从长远的角度来看。人民币贬值、房贷利率上浮，将会抑制房价的上涨，而投资客的减少，也是房价上涨的不利因素。在此基础上，刚需族其实是不需要犹豫的。

宋丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心 主任）：其实，从整个这几年的情况来看，其实房贷的利率的下调上浮，其实严格来讲，对于买房者来讲，其实也没有构成，就是对特别是对刚性需求来讲，刚需者来讲，买房是其实不是不应该受到太大影响。因为你无论你调和不调，你都要买房，买房是为了自己生活所需要的。但如果是你调了利率那你如果要投资，来去拿这个东西来讲，那可能会受到比较大的影响，所以说我觉得对刚需来讲，应该是不要受太大影响，他还是继续该买就买。

主持人：有分析认为，房贷利率偏低的时候，民众购房成本明显降低了，购房意愿增强，则会导致房价上涨。反之房贷利率偏高的时候，民众因为贷款成本高的原因，暂时会选择观望，这样房价自然也就不可能出现剧烈的上涨。在“房住不炒”的大背景下，房贷利率已经褪去往年单一强趋势性特点，呈现出波浪式运动轨迹。此前连续十几个月，甚至二十几个月上升或下调的现象，或难再现。在银行资金面、额度等内部机制调整之下，房贷利率半年一波动，或将会成为常态。

相关采访视频：房贷利率再次上调对房地产市场的影响？凤凰卫视财智精英会采访戴欣明，宋丁（点击此链接可观看）

房贷利率再次上调对房地产市场的影响？凤凰卫视财智精英会采访戴欣明，宋丁，2019年8月17日，凤凰卫视中文台首播

1、近期不少二三线城市又出现房贷利率频频上调的现象，尤其是杭州、南京、苏州、无锡等热点城市均有所上浮，原因为何？是否与银行有关？

2、作为楼市调控的重要手段，房贷利率上调意味着什么？

3、在房地产信贷继续严格监管的情况下，未来房贷利率会不会继续上浮？

4、回看年初的回落，很多城市房贷利率的下调其实是从高位到中位的回落。而近期房贷利率的上调，也是从低位向中位的靠拢。一些城市的房贷利率在上调，但与去年动辄基准上浮30%或40%的水平相比，目前的房贷利率整体仍处于相对低位。在监管越来越严厉的情况下，房企资金将更趋紧张已是不争的事实，这又会给国内的房地产市场带来哪些影响？

5、对购房者有什么建议？