凤凰卫视-戴欣明谈“建设用地审批权下放，是否意味着“松绑”土地？下放用地审批权影响几何？”-《财智菁英汇》采访
戴欣明于近期，再次接受凤凰卫视《财智菁英汇》采访，2020年03月28日播出，栏目精彩内容一起看。
本期特邀专家：
戴欣明 中国商业地产管理研究中心 主任
郑宇劼 深圳综合开发研究院院长助理智库研究与信息部 部长
主持人：土地资源是经济发展的重要基础和要素保障，关系到经济社会的可持续发展，也关系到亿万人民的切身利益。近日，国务院印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》，大幅下放用地审批权，赋予了省级人民政府更大的用地自主权，决定称将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，授权给各省、自治区、直辖市人民政府批准。新政一出台，就引发了社会的高度关注，那么，土地的审批权被下放，释放了什么样的信号呢，这次用地审批权下放，在助力地方经济发展的同时，是否会刺激地方重走土地财政之路，又将会对房价产生什么样的影响？
解说：日前，中国国务院印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》，大幅下放用地审批权，赋予了省级人民政府更大的用地自主权。引起了社会强烈关注。
戴欣明（中国商业地产管理研究中心 主任）：第一次大幅度下发这种土地审批权力，我认为更多的还是让这个责任分的更清楚，那么比如说之前在土地审批的过程当中，作为基层单位，它提出了这种用地指标，但是，你会发现整个的在责任方面，可能就不是太清楚了，甚至会产生一些比如说跟地产批地腐败有关的，这样的一些问题，因为整个的审批、监督这个流水线太长了。那么就可能从中间在某种程度上就会出现一些纰漏。所以说，这一次来讲的话，把这个权力下放到省了，那实际上整个的流程的环节就会减少。
解说：用地审批，是中国土地管理的一项基本制度。原《土地管理法》严格规定，用地审批权限和程序在新增建设用地，从严从紧，严格保护耕地的方面发挥了十分重要的作用。但客观上，用地审批周期较长，与当前经济社会发展需要有较大的冲突。
郑宇劼（深圳综合开发研究院院长助理智库研究与信息部 部长）：我们这两年以来，中国的应该说整个土地管理有几件大事。第一件就是，我们都知道2018年，就是中国机构改革以后，成立了这个自然资源部，它是整合了原来的国土资源部，包括我们的城乡建设部，包括了农业部，水利部，林业局，海洋局一系列部委的功能，使得我们现在的自然资源部，它是统一来管理全国的国土空间和生态环境的修复。整个机构面临比较大的调整以后，实际上我们相关的管理制度，也临一些改革上的要求。第二个方面，我们也都知道2019年，全国人大通过了新的《土地管理法》，那从2020年1月开始实施，新的《土地管理法》，那对我们包括征地的权限，包括农村三块地的用途，包括土地增值的收益分配，好几个方面都做了比较重大的改革。那应该说新的《土地管理法》，通过了以后，那相应的土地管理的制度，也面临一系列改革的要求。
解说：在以前耕地超过35公顷或者其他土地超过70公顷，如果要审批，就要上报到国务院。从现在开始，这八个省市，以后就不用上报到国务院了，可直接在省内审批。
郑宇劼（深圳综合开发研究院院长助理智库研究与信息部 部长）：它们的经济发展，应该说经济都比较发达，经济发达就意味着什么呢，城市化和工业化它的用地需求很大，而且这些东部省份往往它的面积相对比较小，所以说呢，它的这个生产，生活，生态的用地矛盾是比较突出的。它迫切地需要土地供应和土地管理方面的改革，这第一个方面。第二个方面呢，这八个省份，我们看起来，它都是在落实十八大提出的五大发展理念，就是创新啊、协调啊、绿色啊、共享啊、开放啊，落实5大发展理念比较好的地区，那从这个角度来说，也希望它能，应该说，可以取得更好的改革试点的效果。
主持人：审批的裁判虽然变了，但是审批规则还是没有变的，18亿亩耕地红线依然要坚守，这是历年来一直在坚持的原则。不过红线虽然不能动弹，但改革还是要进行的，纵向改革的方式就是适当放权至各省市，即永久基本农田转为建设用地的审批权国家委托给省市政府，而其他农用地转为建设用地，则是直接授权给了地方政府。横向改革则是各省按一定的比例来分配耕地指标，但是，因为各省之间的土地价值不同，所以用地紧张的省市可以跨省市来调节指标。很多人说保护耕地会造成建设用地的紧张，从而导致房价高涨，但是导致房价上涨的原因是有很多的，并不能从单一的原因来理解，不过用地缓解之后，对于房价还是能带来一些缓解效应。
解说：中国经济快速发展的同时，一些地方建设项目占用耕地严重，中国耕地面积快速减少。1996年，中国耕地面积为19.51亿亩，2006年中国耕地面积为18.27亿亩，为了保证国家粮食安全，中国提出了确保18亿亩耕地红线的要求，其中，永久基本农田又是其中的保护重点。很多人担心，这次新政会不会因为此次土地政策而慢慢被遗忘。
郑宇劼（深圳综合开发研究院院长助理智库研究与信息部 部长）：我们也可以看出来，就是中国对永久基本农田管制的这个意图和目标是不变的，而且我们现在已经基本上确立了，就是大概要保证我们15.5万亩的永久基本农田的红线，这个是不会变的，也就是说在全国的大盘子下，这个永久基本农田的规模是不变的。
戴欣明（中国商业地产管理研究中心 主任）：像深圳这个城市比较特殊，它是第一个没有农民的这样的城市。那通常没有农民，我们可以认为是没有基本农田的，事实上当然也还是有基本农田的，这样的一个概念在里面，只是说以换种形式来去耕种的。但是即使是这样，那么农田的这种生态保障和农业保障，对于我们国家来讲的话是最基本的一种国策。那么，如果说开发起来，在这个地方政府，特别是投资商，它有可能更多的希望在这里面开发出更多的土地来，那么势必就会有占用基本农田，那么对我们的整个的老百姓的这种基本生计就可能造成影响。
解说：截止到2018年，北京市耕地面积2200平方公里左右，约占全市土地的13%。上海市耕地面积1800平方公里左右，约占全市土地的1/3。因此有网友表示疑问，像北、上、广、深这样高速发达的超级城市，依然保留了不少的耕地面积，是否还有必要。
郑宇劼（深圳综合开发研究院院长助理智库研究与信息部 部长）：中国是一个人多地少的国家，在我们坚持最严格的耕地保护制度和用途的管制制度这个前提下面，那中国现在面临一个很大的问题就是，特别是我们的东部沿海地区，因经济比较发达用地量规模比较大。但是，我们一方面要坚持严格的耕地保护，就意味着我们的整个用地的管制用地的审批的程序，这个流程是非常长的，而且我们实际上大量的，就地方用地的权限，都要在国务院这次新的《土地管理法》，实际上国务院仍然保留了什么呢，仍然保留了，永久基本农田保留了这个30公顷的耕地和70公顷其他用地的审批权。就所以说，地方因为用力在地方，但是审批在国务院，它这个审批流程和审批周期很长，那地方的项目建设，在用地需求和土地供应上，就会产生不匹配的矛盾，这个矛盾应该说，这些年来，也激化的比较厉害，客观上也要求我们去在用地管理上做一些改革。
解说：这次新政，目前还处于实验阶段，期限是一年。参与实验省市基本上都是属于房价比较高，或者房价涨得比较快的地区。如果未来这项政策真的在全国推广的话，对于高房价无疑会起到非常大的抑制作用。
戴欣明（中国商业地产管理研究中心 主任）：整个的房产这种需求，会相对来讲比较分散，整个的房地产的供应量，在某种程度上相对来讲还是增加了，虽然说农村的很多房子是不能变成房地产项目的，但是它开发出的空间毕竟多了，那么对于整个的房地产的这种需求，会造成一个平衡的这样的作用，对房地产的这种房价抑制起到了一定作用的。
主持人：新政实行以后，很多人心里肯定有一个很大的疑问，那就是莫非之前说的耕地保护、楼市维稳这些原则都不在了吗？有专家已经给出了回应，不要过度的夸大政策的作用，因为放权并不等于放松，而增效也并不等于增量。基本农田不能动，而规定的建设用地数量也不能突破国家规定的用地规划总目标，这些原则问题仍旧不变。这次新政具体效果如何，还应当关注这些试点城市最终实施的情况。
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