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戴欣明著作集

设计方案不能“接地气”的原因-如何解决城市的思想的确立，灵魂的植入，城市味道的创造，产业的格局，生活方式等问题-戴欣明城市与产业地产战略定位策划专著《发现味道-人文商业地产策划》连载76

2018-11-14

思维篇　超常规战略定位策划思维模式

第七章　设计角度——“面子”的味道

第一节　定位策划方案对接设计思考

2.设计方案不能“接地气”的原因

通常的城市规划都是以设计院所为主导，虽然，“设计院所模式”还是中国城市规划、商业地产、“泛商业地产”的主要模式，但是越来越多的城市领导者、投资商、开发商已经发现，从设计入手进行规划，看似很快，实际上很慢特别是城市开发上，这在我这之前讲的几个案例中已经说明，因为很快就会发现城市的思想的确立，灵魂的植入，城市味道的创造，产业的格局，生活方式等问题很难解决，这些都不属于设计的范畴，属于战略策划范畴。从设计师经常挂在嘴边的话：“我是画图的！”也可以看出，中国的经济状态还没有到了用设计代替城市战略的阶段。这主要取决于中国还有25-30％的城镇化目标的路要走，城市发展的路非常复杂，这些复杂情况完全不是从设计角度就能够解决的。

当一些城市迷恋国外设计机构进行规划的时候，经常出现水土不服的问题，而那些能够把城市规划做的较好的国外设计机构绝大多数是中国人在把持，出去留学后，搞个或者联合一个真正的设计机构在中国进行揽活，这些设计师实际上就是中国人（俗称挂羊头卖狗肉），对中国各个方面相对比较熟悉。

在发达国家，城镇化率高企，基本上达到75％左右，真正意义上的城市规划的项目就会少之又少，由于城市的历史久远，如美国，更多的是单体建筑的设计模式，而这些习惯单体建筑模式的设计师来到中国也是在干中学。

所以，一味迷信国外设计师做城市的整体规划不是太靠谱。而单体建筑的营造方面，中国设计师普遍存在不足。如果在战略定位完全清楚的前提下，设计师根据既定战略进行城市规划，无论是国内设计师还是国外设计师都能有所建树。

2008年，“工作室”也经历了一件比较郁闷的事情，项目是为某个三线城市一个新区做战略定位策划，这个案例发生的花絮也说明城市运营者的素质有待提高。

负责邀请“工作室”的区领导在经历设计院做策划的过程后，发现设计院用设计图纸说话，很难把战略说清楚。设计院也说的很清楚，战略是委托方（政府）给的，设计院据此负责设计。所以设计院的方案也就一直不能达到战略的高度，设计图纸是出来了，但项目一度很难进展，在区一级政府领导这里就很难形成一个明确的战略共识。这样，再邀请两家国内著名的设计机构基础上，再找了戴欣明工作室，两家做设计，“工作室”做战略定位策划。

在阶段汇报时（会议安排者出于一些考虑做了这样的汇报安排），市长亲自参加，确切地讲就是向市长汇报，希望藉此形成一致的战略意见。汇报之后，三家公司回避，市长说话了：“第一家设计公司就不选了，在后两家选择一个”。说到这，会发现有一个问题，就是战略策划机构在市长那里不知道怎么变成了设计机构，市长没有搞清楚战略策划和规划设计的不同。

这次汇报本来就不是最终的汇报，在最终汇报的时候，“工作室”也会送一些设计图纸，把战略定位策划变成“图纸”，变成可视，形成固化，但这个阶段是战略思路的研讨。

其实，这也在某些程上反应出一个问题就是很多城市的高层在城市规划时，他自己说法、思路就是战略，就是策划，这也为中国城市为什么千篇一律找到了一定的事实依据。

所以，在这以后“工作室”再做“战略定位策划”时会特别强“工作室”做的是“战略定位策划”，是对设计院之后设计的提示，而不是设计方案研讨，避免再遇到这样外行的城市经营者，浪费一个城市40多位各级领导的宝贵时间。

但有一点要说的，类似这样事情的发生，都发生在50年代出生的领导者身上，也就是说，战略定位策划是新生事物，他们还没有反应过来，这样也能够解释一些“千城一面”的历史缘故了。

作者戴欣明介绍

　　戴欣明，字：青藤，号：山人，七大山人

　　籍贯东北（沈阳），长期居住深圳市，2001年创立动能智库（前身为戴欣明工作室）

　　城市与产业地产战略定位专家、投资人：中国著名的战略定位专家，中国著名的资本运营专家，搏实资本控股有限公司投资合伙人、深圳市前海动能投资有限公司总裁，中国品牌管理研究中心深圳中心总经理，深圳市动能企业管理咨询有限公司董事长、总经理，中国城市运营管理研究中心主任，中国商业地产管理研究中心主任；

戴欣明是通才型专家，投资人，其在人文（含堪舆）学，社会学，消费心理学，经济学，管理学，规划建筑设计学、艺术设计学，营销学等方面在全国具有权威专家地位。被誉为具有经济学家头脑的营销学家、策划人；策划人当中的管理学家；

设计师出身，曾经是商业运营机构及城市开发建设集团经理人（时任总裁6年），身经百战，是一位理论与实践高度结合的专家、投资人。

凤凰卫视中文台、资讯台等财经、社会观察等频道特约评论员，深圳电视台、成都电视台、上海电视台第一财经等各大主流电视台特约评论员（涉及：商业、财经、城市、产业、地产等）。因其独到的观察视角，洞见的观察能力，即广泛又深入的调查研究，10多年接受电视台采访超过2000次以上。

戴欣明还是中国房地产四大名嘴之一，深圳市城市与地产“深圳四杰”。

戴欣明主要成就：

1、把人文融入地产之中：人文城市、地产和商业地产的开创者，人文因素决定了城市开发和项目开发的差别化（1998年）

2、改变中国城市与地产战略定位法的空缺：创立“七合一战略定位法则”，以及“人文+”系统战略定位模式，强调非数字化的因素的量化（2003年）

3、中国城市和地产实证分析派（南派）代表：创立“262实证分析法”，以“七合一战略定位法则”，以及“人文+”体系为基础，强调分析者的作用，既福尔摩斯式的演绎推理（2005年）

4、提出“软实力杠杆”理论（双杠杆理论）：通过软实力的打造，特别是战略定位的介入，实现的“杠杆率”倍增；其中重要的是，在城市开发、产业项目的实施中，“软实力杠杆”和“金融资本杠杆”应同时介入，互为补充，这样的“杠杆率”才是有效的（2008）

5、提出“新黄金十年”投资理论：把城市和产业由静态竞争模式变成动态竞争模式（2012年）

推荐序　

策划人功力胜在超常规思维模式

南方略咨询集团董事长　刘祖轲

认识戴欣明有13个年头，一直关注他，体会他的裂变式成长。在技术上他是个多面手，在专业上他又是个复合型专家，在实践上他是的“接地气”咨询师、策划人，在媒体上他是财经评论家。

他的特别之处在于他的经历和思维模式：他做过设计师，包工头，开发建设集团企业总裁，投融资人，商业运营操盘手，企业管理咨询师，品牌营销人，再到如今的城市与地产策划人，从基层一步步做起，一直走到今天，伴随着他的是实践、实践，再实践，思考、思考，再思考。如果说每一个人的成功都有他的故事，那么戴欣明也有他独特的故事。但他的成功更源于他的热情，对待朋友的热情，对待事情的热情，以及对待工作的热情，积极向上。我认为在这种情况下的思考就会表现出“正能量”就会应用到实践上，进而发挥出对社会有用的潜能优势。这些都是一个成功的策划人所必须拥有的素质之一，这种素质决定一个人始终想着如何把事情做好，如何把策划的项目的成功路径找出来，策划出来。

因为他的热情，就有了他的责任感。他不断同我谈起社会责任，企业责任，咨询师的责任，策划人的责任；社会要造福人民，企业要盈利，做人要有礼、有度，咨询、策划要合适，而这些都与他主张的战略定位息息相关。

戴欣明的勤奋好学在业内是出了名的，以至于他在人文学（含堪舆）、社会学、消费心理学、经济学、管理学，艺术设计学、营销学七个领域在中国都有公认的权威学者地位，他是彻头彻尾的通才。在“唯一不变的就是变”的社会大背景下，城市与地产的发展也变得越来越复杂，单一思维模式已经落伍，也如他实践证明，以独特的视角观察、认知、分析大千世界，用“七合一”的超常规思维方式才能找到最合适的解决问题的方案。更重要的是他追求“适度”的哲学思维，把儒释道思想融会贯通并与西方哲学结合，形成他的人文思想内涵并支撑着他的战略定位策划体系。

他20多年的工作经历多与城市开发，房地产开发，商业地产开发，建筑集团管理有关，算是彻头彻尾的业内人士。由于他的思考习性，以及对地产行业的熟悉，以及平均每年150多个地方的实地观察，分析得出的独到的观点影响着中国城市的发展变革，甚至影响了城市与地产行业政策的制定。

由于深圳的特殊历史原因，一直以来是前沿思想的诞生地。在城市开发，特别是地产方面更是走在其它城市的前列，深圳的城市与地产的开发思想，战略思想也影响着中国城市与地产的进程。而在这个过程中戴欣明也深深地浸泡其中，也由于他擅于思考，再加上他设计师特有的细致观察力，造就他理论与实践高度融合的特性。

在业内，他是人文城市与人文地产的开创者，人文的大旗是他的典型特征与标识，也因此铸就了其在“七合一”学术方面的人文性；创立“262实证分析法”、“七合一战略定位法则”，以及“超常规战略定位策划三部曲”，成为中国地产实证分析派（南派）代表。他的成就与学术贡献是有目共睹的，我认为他的成就本身还在于他所在行业外的观察与了解，也就是说，城市与地产战略策划人的功夫在功夫以外。他在城市与地产领域是著名策划人，但在凤凰卫视、深圳电视台、上海第一财经频道，成都电视台等主流媒体上又是以著名财经评论家身份点评社会热点与财经时事！这是他过人之处，因此能够理解他为什么是难得的、走在时代前面的权威专家。

与其说《人文商业地产策划》一书是他的城市与商业地产战略定位策划经验要点的浓缩，更可以看成是他作为公众人物对社会责任的表现，对中国城市发展，以及房地产、产业园区、旅游地产、商业街、零售业商业地产理性开发责任的表现。

刘祖轲

2015年3月21日二月二写于深圳市

自序感悟“商业味道”

戴欣明

能够让我确定来深圳的理由是我还在大学时对深圳的一次考察，那是一次“味道”之旅。

1986年春节期间，也是我第一次来深圳，借住在当时深圳非常时尚的滨河小区。这个小区里有个小店，就是20多个平方米的社区杂货店，卖一些生活日用品，用现在的商业状态来形容很像“屈臣氏”，还有点“7-11”的感觉。当我第一次进到这个小店，我看到从来没有看过的味道，闻到一种从来没有闻到过的味道，那些由商品包装出来的味道，以及商品本身的香气散发出来的味道。这种味道触到了我的神经，各色日用商品琳琅满目，基本上都是香港那边过来的进口商品，看上面繁体的文字知道是干什么用的，那些商品都可以拿在手上看，那时内地还没有超市。……就是这样的味道让我久久难以忘怀，那种味道让我感到这是到了“外国”！我那时去深圳，起码比内地早10多年进入市场经济环境，积累了在其它地域不可能有的经验、经历，现在看来，有种节省了生命历程的感觉。也就是那随后不久，我就扎根于深圳这块改革开放的“试验田”了。

现在的深圳已经不是这样只有小味道的城市了，是个由经济为主线组成的新城市味道。由于深圳已经是超大城市，不同的人能够感受到不同的味道，这些味道不断地吸引着四面八方的人们过来。

味道，可以吃出来，可以看出来，可以体会到，可以感知到，可以品味到，也可以形成心灵上的沟通，是消费者梦寐以求的感受。城市与商业地产的味道是什么？简单地说是风格，品味，商业氛围，复杂地说是特定人群的生活方式的一部分，有属于这些群体的习俗、习性、习惯，并有特定的人文文化特征，具有“中国风”特征，即中国风格，是建立在中国传统文化的基础上，蕴含大量中国地域元素并适应全球流行趋势的艺术品味形式或生活体验方式，以及商业创新形式。这就是趋势，跟不上这个趋势就会顺之则昌，逆之则亡。往往专业人士会用灵魂、智慧、思想、主义来诠释，甚至各种学术术语，比如：战略、管理、运营、系统、营销，咨询、策划等，以及只有专业人士才能听懂的词汇定义城市或商业地产，但这些交织在一起形成的“味道”却是消费者最先感知的。就像一幅画，你感觉很好，但是他也是某个流派，某种思想，某种主义下的作品表现，还有画作背后的故事。当无数的城市与商业地产策划人在谈论那些技术上的细节，比如招商管理，商业的项目管理，开发的项目管理时，却忽略了那些最能够和消费者沟通的最重要的东西，最能让商业有生命力的东西——“味道”！

一个城市，一个商业地产项目的战略定位的成功与失败最终归结于“味道”给消费者的感受，不同的“味道”吸引不同的人，有什么样的“味道”就能聚集什么样的消费者。有的人喜欢深圳，可能因为她是经济特区，有经济的“味道”；有的人喜欢杭州，可能因为有西湖，有人文的“味道”；有人喜欢上海，可能因为有上海滩，有时尚的“味道”；有人喜欢北京，可能因为北京是皇城，有贵族文化的“味道”；有人喜欢香港，可能因为她是国际化大都市，有全球化的“味道”。

为什么人们愿意去上海的田子坊、老城隍庙、新天地，北京王府井、琉璃厂，广州的上下九，成都的宽窄巷子，南京的夫子庙，山西的平遥古城等无数的地方，那都是因为有种独特的“味道”吸引着人们。

或许，有些项目是非常成功的，好像也没有谁刻意去营造所谓的味道，其实她们本来就已经存在那些独一无二的“味道”，某个老街，某个古城，某个现代的城市综合体，它们的“老、古、新”本身就是味道。

戴欣明

2015年2月4日　立春写于深圳市

往期回顾链接：

战略定位在于构建“生态系统”-摸准“新黄金十年”的消费脉搏-超常规战略定位策划思维模式-戴欣明专著《人文商业地产策划》47

体验式商业迎战互联网商业-消费复杂，催生味道体验《人文商业地产策划》48

实体店销售模式被迫变革-关注新技术带来的市场变化-什么是“破坏式创新”？戴欣明城市与产业地产战略定位策划专著《发现味道- 人文商业地产策划》49

在“社交风潮”作用下，实体店卷土重来-实体店购物消费体验无可替代-戴欣明城市与产业地产战略定位策划专著《发现味道-人文商业地产策划》50

商业生态变化，精品化“商业味道”涌现-消费复杂，催生味道体验-超常规战略定位策划思维模式-《人文商业地产策划》51

关注中低端消费的高产出，把握商机-中低端消费不是中低档消费，必须照顾消费者的面子-实用性和品质、品味同等重要52

“面子式”消费主导一切-从国人的思维模式看“面子”，也与经济发展的阶段有关-“面子”是中国人文的商业消费体现-《人文商业地产策划》53