城市开发策划 商业街的发展与规划,现代商业街不同于传统商业街,在商业街的建设上存在的误区及倾向，商业项目设计
Ⅰ、商业街的发展研究
一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力
1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机
近几年，住宅的开发与建设发展较快，整体市场趋于饱和，房地产商如何寻找新商机，追求更大的发展空间，--商业用房的开发正当时。
商业用房的开发经历了四个阶段：
（1）96年以前，以大百货的开发为中心，进行旧城改造；
（2）96年以后，5000m2以上大型超市逐渐出现；
（3）20世纪末，21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、新城的建设正兴起；
（4）目前的SHOPPING MALL建设热。
目前，全国已经建成及将要完成的购物中心有54个，约680万m2，平均每个约12.6万m2。新增项目约120个，1500万m2，支撑这样的大项目，每m2的保本销售额为6000~8000元/ m2，需要完成销售额1000~1200亿元，占全国社会零售总额的3%~5%。这样惊人的数据、这样快速的发展速度，将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。事实上，美国SHOPPING MALL平均约为1万m2，日本不足2万m2，英国均为1.48万m2，我国目前SHOPPING MALL的规模及发展速度，远超过西方发达国家，有过快的趋势。
2、商业街的建设，要把握好新的概念
（1）现代商业街不同于传统商业街
商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成的多层次、多结构的城市商业结构。
现代商业街，是多功能的整合，既有购物中心的功能，也有商业街的特点，是多业态、多功能的整合。
商业业态，即商业企业经营形式，国家规定有8种形式：包括百货、超市（5000m2以下）、大型超市（5000m2以上）、仓储商场、产销店、专门店（即销售著名品牌）、专业店（如国美）、便利店。
商业形态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一种是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（含现代商业街、购物广场、商品一条街等），三是最高形态，包括国际购物中心、厂家直销中心，它是商业用房开发的主要形态。
（2）现代商业街是城市的辐射、内聚的所在，是吸引客流的重要所在。
（3）现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域、服务项目、服务内容。
（4）现代商业街不是业态的概念，而是反映城市特色的商业形态，它更强调的是整合的概念。
（5）现代商业街不是商业企业的概念，而是城市的缩影，是城市的精华，是城市的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。
3、在商业街的建设上存在的误区及倾向
（1）现代商业街不是产业化，越大越好，而是与社会经济发展和消费者需要相适应，要因城、因市、因地开发，不能盲目扩大规模。据研究，一条商业街最为合适的规模为15~20万m2，长度800m左右。
（2）商业街不是形象工程，应以需求为导向，以企业行为为主体。政府有时为了追求政绩，而盲目上马商业项目，导致商业面积过剩，空置量增大。
（3）商业街不应该是政府行为，而是商业行为，要考虑投入、经济效益、可持续发展，建市容易，兴市难。
（4）商业街的开发不是单纯的商业用房的开发，而是塑造一个商业环境和生活方式，以地气提商气，以商气聚人气，以人气促地气。
（5）商业街的建设不是单一的房地产行为，而是将开发与经营有机结合。
4、要开发建设好现代商业街，要处理好新的关系
（1）处理好城与市的关系，城市的综合竞争力=生产力+流通力+文化力，城市的发展要与经济发展、提高人民生活以及与城市的整体发展相适应，市与城在，城因市兴，以城建市，以市兴城。
（2）处理好商与业的关系，有商才有业，有业才能聚商，商以业为目的和基础。
（3）处理好规模与功能集成、业态集成、经营要素的关系，要对居住区商业设置实施定量控制，根据不同居住规模，确定商业的配套标准。3~5万人的居住区商业面积不低于2.5万m2（上海标准）。业态设置分为必备性业态和指导性业态两种，必备性业态主要有超市、便利店、餐馆、理发、洗染等服务设施，指导性业态有专卖店、休闲娱乐等。
（4）处理好开发与经营的关系，商业街在前期建设时应考虑好经营的业态及分布，并按其不同要求进行规划设计。
（5）处理好规划与环境的关系。整体规划，局部设计，商业街的建设要以商业与艺术的完美结合为宗旨，力求打造业态丰富、环境优美的现代商业街。
（6）处理好选址与环境的关系。传统商圈是以步行距离为半径，但随着交通的发展，商圈概念正悄悄发生变化，现在的商圈可能是条形的、扇形的……，要根据商圈的辐射半径，适度控制商业街规模。
（7）处理好商品与服务的关系，硬件与软件设施的统一，商品和提供服务相统一，物质服务与精神服务相统一。
（8）处理好点与面的关系，即商业街与城市的网点布局关系。
（9）处理好主体与配套的关系。
（10）处理好主题店与专业店的关系。
二、商业街的规范性与科学性
1、商业街的形成
（1）商业街的形成与发展阶段
① 自发而成的集市，由各个点组成；
② 商铺林立的街坊；
③ 繁荣热闹的区域商业中心；
④ 大型商业街的形成，标志着商业街进入新时期；
⑤ 大型商场及超市的出现；
⑥ 城市的改造带来部分商业的没落，城市空洞化开始出现，商业衰败也开始出现；
⑦ 市场变革，老商业街回潮（98年开始），最为典型的是芝加哥，人们在住宅郊区化、轿车家庭化进程中，仍然怀念城市的繁荣。
（2）商业诞生的2条件
① 市场条件，市场的需要造就了商业的出现；
② 市政条件，是商业存在的硬件设施。
（3）商业街开发的4大原因
①政绩，政府为追求政绩，而大量兴建商业街；
②消费者，消费者的需求是商业街产生的基础；
③商家，商业街为商家带来若干好处，例如王府井商业街在改造前共47家，仅其中5家盈利，改造后，增至63家，且全部盈利；
④开发商，开发商从商业街的开发建设中获利。
（4）21世纪商业街的发展方向
①原有老商业街的改造；
②发展城市边缘地带的商业街。
2、商业街的功能
（1）商业街的功能
① 交易功能：商业街是商品交易的场所。
② 环境功能：两层含义，一是商业内部的环境，二是商业街作为城市环境的组成部分。
③ 享受功能：商业街已不仅仅是购物的场所，也是休闲、娱乐的场所。
④ 展示功能：商业街是城市的窗口，同时也是展示各类商品的理想场所。
（2）商业街的主体购成
① 商家，包括国际知名企业集团、国内文化品牌、厂家直销企业、作坊、生产中心展示区（如义乌小商品市场）、销售中心的经销商等等。
② 顾客，包括主流顾客、支流顾客、辅助客流（旅行者、观光者）、随机客流等等。
③ 行业的构成：即各业态的比例。
3、商业街的特色
（1）区域性，例如北京王府井大街，为国际精品一条街；西单商业街，则为平民商业街，前门商业街，则为民族商业街；
（2）历时性，商业街往往是文化的积淀，是民俗的延续，是生活方式的反映。
（3）品质性，商业街内在所蕴含的丰富的历史文化，以及其外在的表现形式，都体现其优质性。（主要体现在①、商业街的结构与布局上，强调其严谨性，尤其要注意商业街首要的功能应体现其商业性，文化广场应放在商业街最不影响交易的一角。②、商业街的风格与特征上，在商业街的建设上应重视整体风格的把握，景观与建筑的相与融合。）
（4）价值性：以人为本，以情为根，是体现商业街价值之根本所在。
4、商业街的产品
（1）打破传统模式，创造抽象产品
目前的商业街出现了3种形态：城中街（如天津南市食品街）、店中街（如东安市场"老北京一条街"）、广场街（如福州台江路商业街、新加坡乌节路商业街等）
（2）保存旧地风貌，改善内部以适应环境
① 适应现代营销，做到零库存。
② 硬件为软件服务
（3）取消社区符号，创造公众体验
① 心理上突出共识理念
③形式上描述象征生活事务，景观、雕塑的生活场景化。
（4）幻化室内场景，营造特色风格：主要是在室内装饰装修上做到色彩夸张，形态抽象。
（5）组织视觉走廊，珍惜自然景观：注意城市景观与自然的结合，并可人工再造自然景观。
（6）提供"第三空间"软化城市界面：缓和建筑与城市的界面，提供一个情绪转化的场所。
（7）诗化高新技术，改善购物环境：要利用高新技改善购物环境。
（8）塑造商业街的形象：以体现地方风貌为主。
Ⅱ、商业街功能定位的理念选择
一、市场导向理念
1、商业街规划与建设中的操作误区
（1）引资为上：一个或几个大的投资商的抉择决定了一条商业街的功能；
（2）租售为先：开发商将便于租售、尽快收回投资列为首要任务，重形式上的包装与炒作，轻经营上的谋划与设计；
（3）转租获利：首批购租物业者投资行为比例过大，在其转租获利后，实际经营者规模小且功能多元分散，商业街的功能特色无法得以确立。
2、市场导向首先是消费导向
（1）商业服务业的功能定位首先取决于消费力的支撑；
（2）商业服务业的功能定位同时取决于其辐射能力。
3、市场导向其次是经营导向
（1）商业服务业经营者居于市场中心，最了解市场情况；
（2）只有商业服务业经营者获得经营利润，商业街才可能可持续发展。
4、市场导向的实现需要规划者和开发建设者进行功能控制，必须树立"经营商业街"的意识。
二、错位经营理念
正如人们都十分清楚的一条商业发展规律：一家商业企业，为避免与其强劲的竞争对手两败俱伤，在经营过程中时常采取错位经营之术。一条商业街与其它商业街的错位，主要表现为以下几个方面：
1、整体经营理念的区别。经营理念是CIS系统的核心，在同一条街上，不同的企业，可以有不同的经营理念，但为了构造统一的街区形象识别，则需要在整体上有一个统一的与其它商业街不同的理念。这一经营理念城逐步融入到每个企业、每个经营管理人员的日常业务活动和行为中，需表现在商业街的视觉载体上。
2、目标市场的定位不同。企业选取不同的目标市场定位，会使企业采有不同的产品策略、价格策略和营销策略，并采取不同的经营方式和服务方式为自己特定的目标顾客服务。商业街同样有总体的目标市场定位，不同的目标市场定位会决定其商圈范围的大小、客流量及客流构成、功能构成与结构、业种业态的选择、投资和经营主体的确定等等。
3、功能构成不同。以功能构成划分，商业街可分为主题型、综合型和混合型等不同类型。主题型商业街功能相对单一，主题突出，功能特色鲜明，易于与其它商业街形成错位（例如重庆八一路好吃街）；综合型商业街强调"复合配套"，要求购物、餐饮、休闲、娱乐等功能齐全，难以从功能与其它同类型商业街形成错位；混合型商业街强调突出其"有限主题"，并建设完善为之服务的配套设施，局部的强势既是其市场形象形成的前提，又是其核心竞争力的基础。
4、商业建筑及装修的形式与风格不同。例如位于北京世纪金源大酒店负一层的商业街，以其地道的欧式建筑而独树一帜，风格鲜明。
5、交通组织的不同。科学合理的交通组织不但使商家的经营因此获益，直接影响顾客在实现消费时的切身感受，同时又是商业街空间结构的功能分区的标识。例如，苏州周庄镇商业街利用其水乡的特点，通过游船实现人流交通。
6、商业环境与商业氛围不同。商业街商业环境的营造，由多种因素构成：建筑物、卫生、街景、夜景、绿化、灯光照明、广告及悬挂物、雕塑、城市小品等，均是商业街环境的组成部分，这些构成要素形成商业街的环境特色；同时，商业街的环境必须体现其整体统一性，这样才能从总体上有别于其它商业街。
三、生态平衡理念
任何一条商业街，在规划及建设发展中，将"生态商业"的理念植入其中，均可对其特色的形成产生重要影响。
生态商业有三层基本含义：
1、环境保护及商业街的绿化美化。从总体上看，商业街的建设不但要达到有关环保法规规定的基本要求，而且要采取特殊措施，通过独特的绿化美化手段和对光、气、水、声音等的特殊处理，形成商业街的环境特色。
2、绿色经营与绿色消费。从经营的产品上看，绿色经营要求其产品应当低污染、无公害；从经营过程看，绿色经营要求在不对公共环境造成破坏的前提下，重视再生资源的回收与利用。而绿色消费不单指消费者尽量购买绿色产品，不应包括商业街应引导顾客在消费过程中应有较强的环保意识。
3、商业街内部要保持其"生态平衡"。商业街内部也存在相生相克、配套协调、自然平衡的规律性，这表现在商业服务业的总体量是否与整体的市场容量相适应、商业街的整体规划是否适应商业经营发展的规律性等方面，同时，不同行业间、不同业种业态间、不同顾客群体间、不同的商业服务业经营企业间都存在着相互支持、依托和配套的规律性，在进行商业规划时，若将众多相克的商家聚在一起，或将一种非主力业态或商业能量较低的企业置于商业街的"黄金漩涡点上"，其后果可想而知，例如将书店与迪吧放在一起，将电影院放在商业街入口处等。
因此，进行商业街的整体规划，研究商业发展之规律，形成平衡的局域市场的"生态"环境，并将本商业街置于更大范围的市场去考量，看其与其它商业街是否能够形成相生相辅的格局，将成为商业街长期发展的重要影响因素。
Ⅲ、商业项目设计
一、SHOPPING MALL的开发设计
1、SHOPPING MALL不同于住宅设计
（1）传销而非直销，SHOPPING MALL设计类似于传销，更多地是靠设计师的口碑，而住宅设计则直接针对消费者，满足消费者的需要，类似于直销。
（2）业态定位，业态定位应先行于商业设计，这与住宅开发有些类似：策划先行。
（3）应有专业顾问机构，目前大多商业地产开发商走入误区，将开发、建设、招商、销售全部纳入自己的业务范围；但是，在商业地产运营过程中，涉及到多专业、多行业，每一个环节都需要专业能手，所有，专业顾问机构也就应运而生。
（4）招商须有特殊的渠道和合适的方式，例如大连万达与沃尔玛等大商家结成战略联盟，为SHOPPING MALL的成功打下了坚实的基础。
（5）招商未定，设计不宜先行。
2、大型商业设计应按主力店要求设计。
3、重视大型中庭的设计，中庭不能有进迷宫的感觉，应给人以安全感，良好的中庭设计可以体现空间舒适感，增强消费者逛街的乐趣。
4、SHOPPING MALL是多种业态的大融合。
5、交通组织最复杂
（1）员工、货物、顾客的交通应予以区别；
（2）应考虑如何让人向上走，例如通过扶梯、室外电梯的运用；
（3）怎么将人流向深处引，可能通过巧妙的入口设计、特色景观、主力店等方式。
6、光效、广告媒体、特效工程的综合运用。
二、商业街的规划设计
1、商业街的高速发展
（1）与住宅销售互相支撑；
（2）商业街的发展标志着一个城市的经济发展水平。
2、空间的限定和功能的划分
（1）建设商业街，空间应有个性，仅做街道和建筑远远不够，空间感觉应是人站在中间，知道自己所在位置，路程有多远，要让消费者充满安全感，感觉自己所处的环境充满人情味。
（2）空间与功能互相配合。购物和非购物的完美结合。
3、商业街的尺度把握
一个商业街的心度，应该以人的步行为尺度，而不是以机动车为尺度。以人为尺度建设商业街要考虑两个方面：一是人走的愿望。比如10米宽的马路人们愿意过，20米宽的就不愿意过了，宽到一定程度后，人就感觉疲劳不愿意走；再有就是人的惰性。一个两层的商场，一层销售可能很好，二层就不尽如人意。
4、商业街的细部处理，例如通过灯饰、广告牌、地面砖、店铺外装修……等细节来体现商业街的独特个性；商业街的魅力在于繁杂的多样性的共生。
5、要打破建筑与景观的界限，人们来不来逛街，还取决于一些非建筑元素，如茶座、广告牌、铺地面砖、栏杆、电话亭等，应该把景观园林和建筑设计结合起来做。建筑设计不应该简单地满足一个商业项目的流量、规模、流程这此技术指标，人的心理指标也要满足，非建筑语言的运用，要注重室外、半室外空间的合理运用，装饰材料的软化更能体现充满人情味的购物空间。
三、如何操作商业地产设计
1、处理好开发者、使用者（商家）、消费者的关系；
2、明确业态与操作方式；
3、根据市场定位明确主题；
4、以专业的态度进行沟通和融合；
5、重视专业顾问机构；
6、认识建筑师背景的差异。
Ⅳ、商铺的投资与评估
商业地产公司开发商用物业，首要的是若何收回投资，若配合实现利润最大化，而这有面对着众多的大大小小的投资者，在我司的开发模式下，投资者的地位尤为重要。投资者投资行为直接关系到项目的收益能力。
一、商铺热销的原因
1、市场环境因素：社会经济和城市建设的发展，商业的作用显著增强，商品住宅区大量兴起，也促进了周边商圈的发展；
2、投资因素：目前个人投资渠道较少，股市、债券等投资回报不理想，国内外连锁机构竞相圈地，抢占市场，也加大了商铺的需求量。
二、投资商铺的优势
1、稳定性：相对于股市、债券等，其稳定性是其他很多投资渠道所不能比拟的，而大多数投资者认为，投资商铺可以获得稳定的收益；
2、能长期升值：从投资者的角度，认为物业是会长期升值的；
3、具有高回报率：住宅回报率一般只有6％～8％，而商铺的回报率可达8％～12％，甚至15％，对投资者具有诱惑力；
4、具有投资潜力：
三、商铺投资者的类型
1、专业的商铺投资商：拥有较为雄厚的经济实力，做大型商铺投资，购买商铺的产权或经营权，出租给各个经营商；
2、小型商铺投资商：拥有一定的闲散资金，适宜个人。
四、商铺的主要类型
1、新建住宅底商：目前已成过时趋势；
2、已经形成规模的大型商业街区：
3、大型人流集散地：
五、商铺投资的类型：购买和租赁，购买又分初始购买和二手购买，租赁又分直接租赁和转租。
六、商铺选择的六大要素：人气，位置和交通，铺型设计，物业管理，商业承载量，升值潜力。
七、商铺价值的市场分析
1、是否处于核心商圈：核心商圈的力量是巨大的，是否处于核心商圈，其价值的相差可达数倍；
2、市政规划如何：市政规划可让一个项目或区域的商业价值大起大落，对商业的巨大影响不可不引起重视，比如城市交通建设，市政工程建设，城市规划；
3、掌握租金水平及未来走势：这对大多数投资者来说较难，但他对投资收益的判断至关重要；
4、选择成熟地段：地段的重要性是多数投资者所关注的；
5、注重长线收益：投资决策时切忌只顾现实利益，投资是一个长期行为；
八、商铺投资收益率的计算
1、租金回报率分析法
公式：（税后月租金－每月物业管理费）×１２/购买房屋总价
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择"绩优地产"的简捷方法。
弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
2、租金回报率法
公式：（税后月租金－按揭月供款）×１２/（首期房款＋期房时间内的按揭款）
优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊病：未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
3、ＩＲＲ法（内部收益率法）
公式：ＩＲＲ＝累计总收益/累计总投入
优点：考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。ＩＲＲ收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而ＩＲＲ则是按复利计算。
弊病：通过计算ＩＲＲ判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对ＩＲＲ的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。
九、投资商铺的风险因素及防范
1、政策风险：产业政策、税收政策、信贷政策等，把握房地产政策周期是防范商铺投资政策风险的重要举措，把握政策调控的时滞及其原因是风险防范所必须的；
2、行业风险：行业周期风险、商业行业的风险、房地产行业的运行风险和泡沫风险等，密切关注相关信息，规避风险；
3、操作风险的防范：注意区域内商铺的总量和增量，把握投资时机，注意物业管理，考察商铺所在商业区的种类和规模，密切关注环境特征与自身特性。
十、投资商业地产重要的是前期策划，强调的是理性投资，应持谨慎性原则。
我们在开发商业地产时，可以有针对性地策划，有一些项目可以针对专业的商铺投资商，专业的商铺投资商拥有较为雄厚的经济实力，可以购买商铺的产权或经营权，出租给各个经营商，若其整体取得经营权，则我方可以此优质资产融资，达到预期目标；有一些项目可以针对小型商铺投资商，就应策划适宜的投资模式，给投资者一个较为理想的预期，以达到双赢或多赢。
开发商业地产，应有以投资者为主的思想，通过市场分析，评估商铺的价值，按投资者的需求选择适宜的地块，有针对地做好商铺的策划，体现商铺价值的最大化。
Ⅵ、案例分析
一、东方新天地
东新天地由和记黄浦开发，为地铁上盖工程，位于北京市王府井大街入口处，宽50米，长1000米，营业面积为上下两层（负一层、一层），共分为5部分：缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地。各部分各有一个主入口，有一个主力店--晨曦百货，精品店以服饰（包括珠宝、饰品等）为主，配以餐饮（大食代、元绿回转寿司等品牌店）、娱乐（电影院、东方甜心儿童主题乐园等）等。
店铺标准开间8.1米，进深有长有短，走道呈弧形，5个组成部分通过负一层不同特色的中庭自然分隔开来；负一层通过大面积的两层通透，弱化了非平街层的感觉，且它与地铁站相连；同时，商业仅一层、负一层两层，将商业体量控制在了合适的范围内，商业价值得以充分提升；垂直交通主要是通过扶梯来完成；车库位于负三层。
另外，该项目的高差处理也特别有意思，位于王府井大街的入口与另一端入口有约4~5米的高差，通过每个入口处平缓的坡度消化1米高差，使两端入口处于一个平面上。
二、宁波天一广场
宁波天一广场地处宁波最繁华的商业街--中山东路及药行街交汇处，由宁波城建投资控股有限公司投资14亿元精心打造。广场总占地面积19.3万m2，总建筑面积22万m2，其中中心广场面积3.5万m2，水体面积6000 m2，绿化率32%。广场由美国摩尔达设计师事务所设计。
1、定位：是宁波乃至浙江有史以来规模最大的商业旧城改造项目。
2、融资方式：政府项目，企业运作
3、4大商业体系：服装、餐饮、娱乐、精品，10大业态，250余家商户
（1）精品区：国际购物中心1.2万m2；
（2）女装区：3万m2；
（3）男装区：1.6万m2；
（4）超市：乐购超市2.2万m2；
（5）综合区：共2.2万m2，包括银泰太平洋百货、苏宁电器、永乐电器。
（6）餐饮区：包括象山石浦海鲜饭店8000 m2，水街风情餐饮街1.5万m2，还有KFC、麦当劳等20余家品牌餐饮店；
（7）新彩虹娱乐总汇7000 m2；
（8）丽池休闲浴场8000 m2；
（9）天一数码港8000 m2；
（10）童梦楼青少年儿童世界1.08万m2（包括6000 m2儿童百货，800 m2儿童乐园，3000 m2儿童书店，1000 m2儿童餐饮）。
4、景观定位
（1）城市客厅
（2）时尚、科洁、现代
（3）材质有玻璃、不锈钢、花岗岩
（4）景观：亲水、绿色、开阔
--引入激光水幕电影
--休闲水街
--亚洲规模最大、档次最高的音乐喷泉，有2000只喷嘴，喷高最高达40米。
--在中山东路主入口上，种植着6棵来自澳大利亚的"加拿列海枣树"。
5、管理模式：企业管理为主体，政府执法为保障
6、服务理念：一站式、一门式服务，统一在客户服务中心
7、经验教训
（1）广大市民的惯性消费心理，某些高档商店门可罗雀，一系列的促销活动有所改善。
（2）基础设施不够完善，厕所、自动扶梯指向不明，结构过于迂回，商铺均好性差，通过三次制作指示、导向牌后，情况得到改善。
（3）筛选经营户需要一个较长期的过程，事实上，经营户的素质对项目的成败非常重要。
