特色小镇的开发中出现不良现象,特色小镇的发展定位模糊,原因何在?-特色小镇无特色或生造伪特色-房地产企业深度介入特色小镇的发展-个别地产商有打着“特色小镇”旗号拿地的冲动













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特色小镇的开发中出现不良现象,特色小镇的发展定位模糊,原因何在?-特色小镇无特色或生造伪特色-房地产企业深度介入特色小镇的发展-个别地产商有打着“特色小镇”旗号拿地的冲动
2019-03-15

特色小镇的开发中出现不良现象特色小镇的发展定位模糊原因何在?-特色小镇无特色或生造伪特色-房地产企业深度介入特色小镇的发展-个别地产商有打着“特色小镇”旗号拿地的冲动

  目前,在特色小镇的开发中也出现了一些不良现象,根本原因是特色小镇的发展定位模糊。特色小镇的健康发展必须遵循“产城融合”的原则,既要通过产业发展提供支撑力量,又要兼顾城市的基本公共服务功能。

  截至2017年底,特色小镇的数目已经升至2000多个,其中既有属住建部、国家林业局等部门批准的小镇,也有各省政府自行批准的省级特色小镇,还有大量由企业主导操作的小镇

  部分地方政府建设特色小镇不是发展产业,而是作为融资平台;

  部分地方政府建设特色小镇的思路存在目的不纯的心态;

  中央层面还没有明确的特色小镇国家标准和评价体系;

  个别地产商有打着“特色小镇”旗号拿地的冲动。

部分特色小镇乱象频出

  截至2017年底,特色小镇的数目已经升至2000多个,其中既有属住建部、国家林业局等部门批准的小镇,也有各省政府自行批准的省级特色小镇,还有大量由企业主导操作的小镇。短时间内的小镇数量如此急剧增长,反映出部分地区的小镇建设已经呈现出“运动化”的苗头。  

  应当看到,这种粗放式的推广已经产生了一些问题,可能会带来后续大量特色小镇建设的烂尾现象,浪费各种不必要的生产要素。总结起来,可以归纳为以下两个方面:

1、特色小镇无特色或生造伪特色。

  特色小镇的开发是对城镇化的补充,但绝不是简单的城市建设。在建的小镇中存在两种错误倾向。

  一是毫无特色,将开发特色小镇等同于纯粹的建设城镇各类基础设施。

  二是生搬硬造各种伪特色小镇。

  例如西部某县,2017年,该县和某企业签约,投资40亿元(相当于全县1/6的年GDP)打造中国第一座电竞小镇。事实上,该县属于贫困县,离最近的机场约150公里,没有任何设计游戏软件的企业,也无大专院校人力储备,当地资源禀赋与电竞游戏毫无关联。

2、房地产企业深度介入特色小镇的发展。

  公开资料显示,目前已经有众多知名房地产企业纷纷与小镇签约,签约数目高达数百个。这将使得特色小镇趋向于“房地产化”。房地产企业做特色小镇,可能在小镇的硬件基础设施建设上有既往经验的支撑,但未必能够透彻地理解和把握住当地小镇的“特色内涵”。

  而且特色小镇的健康存续需要持重长久的运营能力,对运营者在生态环境和社会发展层面提出了更高的认知要求。部分房地产企业未必具有平衡企业逐利和生态健康两者关系的能力,更何况长期运营的耐心。

  一些房地产企业如此青睐特色小镇的原因在于特殊的土地获得方式。特色小镇的土地获取不需要经过“招拍挂”,这大大减少了地产商获得土地的成本,因此不排除个别房地产企业把签约特色小镇当成了新增土地储备的新途径。一旦这种地产开发特色小镇的趋势形成,会造成地价上涨、租金哄抬,最终会把特色小镇里的真正特色产业排挤出去。

四方面原因不容忽视

  分析这些乱象的产生,大致有以下几方面原因。

1、部分地方政府建设特色小镇不是发展产业,而是作为融资平台。

  部分地方政府看中了特色小镇的融资效用,通过建设特色小镇扩大当地的固定资产规模,造成本地GDP高速增长的繁荣表象,作为地方政绩考核的砝码。

2、部分地方政府建设特色小镇的思路存在目的不纯的心态。

  国家管理部门最初的设想是针对那些已经自然形成一定产业规模的小镇,通过政府部门后期的适当引导和规划,建成处于“良性运营循环”中的特色小镇。但是,现在部分地方政府把程序“颠倒过来”,想先建设小镇、后引入产业。这种“筑巢引凤”的做法固然有一定的合理性,但也有极大的不确定性。因为“筑巢”行为示范性极强但门槛并不高,各地纷纷“筑巢”,如此多的小镇又怎么可能都能吸引来“凤凰”(优质健康的产业)。那些最终“空巢”的小镇在繁华过后,只能落得“一地鸡毛”。

3、中央层面还没有明确的特色小镇国家标准和评价体系。

  面临大量的申报,各省只能按照自己的理解各行其是。虽然20183月,国家发改委印发的《国家发展改革委关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》提出,要对已公布的两批403个全国特色小城镇、96个全国运动休闲特色小镇,开展定期测评和优胜劣汰,但缺乏可操作、可执行的具体监管规则,尤其是没有建立退出机制。这样就有可能导致申报一拥而上、泥沙俱下。

4、个别地产商有打着“特色小镇”旗号拿地的冲动。

  目前,在京沪等一线城市,土地供应量被严格控制。在三四线城市,既有的库存尚未完全去除。而中国的城镇化仍在进行,这些地方对住宅有刚需。同时,地方政府为了发展特色小镇,在土地保障、财政支持和优化融资层面都有一定的优惠。个别地产商可能借机以相对低廉的价格获得土地,以建设特色小镇之名行开发房地产之实。

坚持“产城融合”

1、建设特色小镇要加强行业主管部门的指导。

  “产城融合”是特色小镇的重要发展原则,如何发展独特、合适的特色产业,如何避免无特色产业或“同质化”产业小镇的泛滥,都需要行业管理部门的指导和把关。走高质量发展的新型工业化道路,拉动城镇经济增长、扩大吸纳就业、完善社会保障体系,推进科技含量高、经济效益好的行业发展,是推动特色小镇建设的关键。

2、特色小镇要加强产业配套。

  合适的产业是支撑特色小镇健康发展的根本力量,但是仅强调产业存在是不够的。改革开放后,我国农村地区的乡镇企业蓬勃发展,形成了许多专业镇。但是专业镇考虑的基本出发点是产业发展,只关注生产问题,解决了部分人口的就业需求,却忽视了进驻企业的经营者和职工的生活需求,如消费、教育、医疗等。有“产”无“城”难以稳定吸纳人口,随着城市化进程的推开,不少专业镇也逐渐没落。

  因此,特色小镇一定要吸取专业镇的教训,牢牢定位“产城融合”,除了有产业本身,还必须要加强产业配套,建立便捷的交通系统和相应的医疗教育设施,肩负起服务于特色产业从业者各种生活需求的城镇职能。

3、建立特色小镇要严格对开发者的资质审核。

  建设特色小镇要坚持市场导向为主,而房地产企业是目前最有市场实力的群体。这也是不少地方默认甚至欢迎房地产企业深度参与的根源。但地方政府和房地产企业都要清醒认识到,开发特色小镇存在商业模式的客观转换。

  比如,房地产企业介入特色小镇的“盈利点”不再是单纯的不动产基建,而是后期的小镇运营维护,盈利的周期因此变长了。据媒体报道,在江苏,每个特色小镇建设大约需要新增投资30亿至50亿元,其对开发商的资金压力可想而知。开发商需要全面检视自身的融资能力、开发节奏和回款能力。当地政府则要从严审查开发商的经济实力,减小后期单纯因为开发商资金链断裂导致小镇开发停滞的几率。

4、建立特色小镇的淘汰退出机制。

  作为特色小镇的主要发源地,2017年浙江省率先实行小镇的淘汰机制。淘汰的对象主要包括在产业引进、扶持和招商等方面缺乏竞争力和没有特色产业的小镇。在淘汰退出的阶段划分上,可以分为警告、降格和淘汰等不同类型。淘汰退出机制是保持特色小镇竞争力的有效手段,应当与特色小镇的建设一同铺展。

5、慎重以PPP模式建设特色小镇。

  PPP是政府公共部门和私人资本合作的一种形式,主要优势在于增加基础设施项目的投资资金来源。但是,PPP主要适用于未来能产生稳定收益的特定类型基础设施与公共服务。而不少特色小镇则是对传统业态的创新,未来是否盈利具有不确定性。政府在特色小镇的建设中主要仍应扮演“引导者”而非“参与者”。

  由于特色小镇是一项新事物,当前各地在认识上还存在一些误区。

误区一:特色小镇=特色镇 

  特色小镇不是行政区划单元上的“镇”,也不同于产业园区、风景区的“区”,而是位于城市周边、相对独立于市区,具有明确产业功能、文化功能、旅游功能和社区功能的重要功能平台。

  特色镇是一个行政区域的概念,以某种主体功能为特色,或有产业特色,或有交通功能特色,或有人文自然风光特色等的全域范围,由居民社区和村庄构成,按照政府组织架构体系来管理的行政区域。

误区二:特色小镇=新城建设 

  发展特色小镇不是建新城,不能用建新城的思路和模式来规划建设特色小镇。

  首先特色小镇规模不大,不是追求规模效应,扩张效应,而是追求集聚效应,紧凑效应;其次特色小镇不是土地财政的载体,而是创新创业的空间,是新产业、新动能的引擎;再次,特色小镇追求的是提升全要素生产率,提高发展质量和效益;最后特色小镇要走产城融合的发展道路。

误区三:特色小镇=园区建设 

  特色小镇不是产业园区建设,特色小镇离不开特色产业,但又不是单纯的以工业制造业为主的园区开发。特色小镇的产业特色体现在三个方面:

  一是以工业4.0为引领,以2.5产业或战略性新兴产业、第三产业为主,重点在于研发设计;

  二是以传统产业转型升级为主,从加工制造向设计、品牌、展示转变,重点在于营销服务;

  三是以休闲度假旅游为主,满足市民短期、重复、特色需求,重点在于休闲服务。

  另外特色小镇的社区功能是其与园区开发的重要区别。

误区四:特色小镇=景区开发 

  以旅游功能为主导的特色小镇可以发展成为景区,有些历史人文古镇,自然风光优美的小镇也兼具特色小镇的文旅功能。从这个角度而言,特色小镇和景区开发有共同之处,但又不同于传统景区开发模式。

  特色小镇在旅游客源市场上,更强调满足周边大城市中高收入人群特定需求;在旅游活动上,更强调体验和参与;在旅游发展目标上,更强调目的地和集散地;在旅游功能开发上,更突出互融互动。

误区五:特色小镇=美丽乡村 

  特色小镇离不开乡村本底,但与乡村有着本质的不同,体现在一是形态不一样,二是功能不一样。

  特色小镇集聚了大量资本、技术、人才等各类高端要素,是既有乡村本地特征又融入高新技术和特色人才的区域经济发展单元,需要探索利益主体多元、公众参与的现代社会治理体系。

  美丽乡村更多的是强调乡村发展的一、二、三产业融合作为产业支撑,依靠本村村民的自治管理,管理和保护好乡村生态环境等。来源:特色小镇研究院

 

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