凤凰卫视专访戴欣明：深圳城市更新立法，对房价有何影响？-2021年深圳房地产走势如何？-深圳供给侧发力，加快居住用地和空间释放

戴欣明于近期，再次接受凤凰卫视《凤凰群英会》采访，2021年01月09日播出，栏目精彩内容一起看。

主持人：经过40年的高速发展，深圳在全国率先进入存量土地开发阶段，城市更新成为深圳土地供应主要来源。早在2009年，深圳出台《深圳市城市更新办法》，率先探讨城市更新市场化运作路径，有力的推进该项工作的进展。深圳的许多城市更新项目，也面临着老三样难题，那就是，拆不动，赔不起，玩不转。中国首部城市更新立法《深圳经济特区城市更新条例》在前不久，经深圳市人大常委会议表决通过，并拟于今年的3月1日实施，条例创设了钉子户解决机制，通过城市更新供应的住房将明显会增加，这又将会给深圳房地产带来什么样的影响呢？

本期特邀专家：

戴欣明  中国城市运营管理研究中心主任

宋丁  中国城市经济专家委员会副主任

解说：房价的涨跌永远是中国人关注的焦点，即便在非同寻常的2020年，也是如此。根据一份最新的全国房价排行榜显示，在316个城市中，深圳蝉联榜首。深圳2020年12月底，二手房均价同比大涨34.25%，达到87957元人民币，站稳8万元大关。

宋丁（中国城市经济专家委员会副主任）：深圳的房地产，其实如果是放开来看，当然房子本身是住了，我们中央说房住不炒，但是在深圳的地方，你很难说它纯粹是居住功能，它其实在深圳房地产的话，它相当程度它的投资属性，在全国是最强的。你看它现在二手房已经奔着8万去了均价。那么，现在北京上海才6万多，它就是这两年，迅速拉开距离和这两个国内的顶级一线城市的房价，二手房拉开了2万块的标准，这是什么概念，其实背后就是货币现象。

解说：有专业人士表示，造成深圳楼市火爆的原因之一，是疫情之后的全球货币政策普遍宽松，以及购买力的觉醒，货币超发，全球的投资者都意识到了深圳房子具有储备价值，成为了资产配置里的硬通货。

戴欣明（中国城市运营管理研究中心主任）：深圳作为一个移民城市，它的人员进来的速度太快,另外,很多的这种,已经成为新移民的,它们很多人是有房的。而深圳这种,人的购买结构和其它城市是不一样的,很多它就是城市当中的居民在购买,我们的房地产实际上是全国人民的房地产，甚至我前段时间讲，它有可能是全球的，它是一个投资的热土。包括我们现在深圳大湾区经济当中的一个核心城市，它对标美国的曼哈顿，世界的这种经济的桥头堡，所以它吸引的是全国的人民，全世界的人民在这里买房。

宋丁（中国城市经济专家委员会副主任）：去年的11月底统计，深圳的本外币存款也就是资金总量达到了九万九千亿。那么用了11个月的时间，深圳的资金总量增加到了一万六千亿。那么什么概念呢，平均每个月都有一千多亿的资金，从全国各地蜂拥过来，也包括一部分海外资金。那么这么多资金，拥到深圳来干什么，尤其像疫情这个情况下，那么，我们很多的钱放在银行是不安全，投别的情况也投不了，不可以做其它投资。那么我怎么办，那我就买房子，所以说现在大量的资金货币，进入到深圳来，最后进入到楼市。我认为到目前为止，我们并没有去有能力来改变这种状况，所以深圳在全国的楼市里面，它的房地产、楼市的投资属性是最强的，这个结论应该说是公认的。

解说：回顾前段时间深圳刚需2000万买房，一度冲至热搜榜话题的第一名，这背后反映的深层次问题，还是深圳住房供不应求，以及优质资产的极度短缺，深圳在住房上历来供地紧张。2015年至2019年，宅地供应量分别为六宗、六宗、三宗、十宗、十宗，2020年明显加码了，全年共三十一宗，供地不足，新房增量远远满足不了市场需求。

戴欣明（中国城市运营管理研究中心主任）：纯粹从政策角度来讲，抑制房地产市场的一个过快发展，我认为已经不是太现实了，因为很多政策最严的政策已经出台了。那么只有研究一个供给侧，如何进行改革，如何增大房地产市场的供应量，包括存量的这种调整，包括这种城市的旧改，如何让更多的房子释放出来。只有这样做，才能在中国市场实现这种供给侧改革，让更多的人能买到房，而不是排队买房。

主持人：过去一年，住房市场经历了先降后升的V字形变化，房地产投资经历从骤降到稳步恢复性增长的过程，对经济增长的贡献较大。同时，受到疫情冲击的情况之下，房地产的销售又创了新高，这是去年的一个重要特点。值得注意的是，去年底深圳等部分城市新房市场火热，出现了万人摇号众筹打新。甚至是代持炒房的现象，引起了监管部门的高度关注。去年底的中央经济工作会议对今年的房地产政策走向定了调，重申坚持房住不炒定位，强调因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

解说：深圳相比较北京，在房地产方面最大的差距其实是供不应求。2020年，北京住宅用地成交603万平方米，深圳住宅用地成交面积158.9万平方米，土地不足是一方面，人口增量更是惊人，深圳虽然房价很高，但是年轻人依然趋之若鹜。这里有全国最大的城中村，不仅承载了年轻人的梦想，与此同时，深圳也吸纳了大量的投资客。

宋丁（中国城市经济专家委员会副主任）：我们去年的深圳的宅地的拍卖，是创了历史记录的，过去的五六年来，深圳最低的是，一年是3块宅地，最多是10块宅地，但是去年一年31块。为什么就看出已经到了节点上，必须解决了说宅地增加了，那么宅地增加的结果，那么未来的几年十四五期间的话，就会逐步的缓解供需的矛盾。所以说它就像去年出现的，润4，这种爆抢的这种代持现象，它就会逐步的减弱甚至消失。

解说：去年深圳的宅地供应已经明显加快，全年释放了31块，超过了十三五头四年的总和。更重要的是，深圳庆祝特区建立40周年的时候，国家推出深圳综改试点方案，提出综合授权清单，在土地管理制度上给予深圳大胆改革的发展空间。去年底，深圳市人大审议通过《深圳经济特区城市更新条例》。将明显加快深圳城市更新的速度，更多宅地将从旧改项目中释放出来。

宋丁（中国城市经济专家委员会副主任）：那么，这一次的城市更新条例做了一个从双百，到双95的更改之后的话，它释放的能量就非常大了。因为每这样一个旧改的项目中间，按照政府的配置，其中都有是20%，乃至30的比例，比如说人才住房，安居型商品房，当然也有一定的商品住房，以及公寓这些居住面积，在未来几年的逐步的扩大式的，把这个量是放到市场上，我觉得对深圳的楼市就会产生一个很大的供需的平衡的这么一个改善。

解说：双百签约一直是城市更新项目推进中实施拆迁的基本原则，即，必须百分之百业主，百分之百的面积同意并签署拆迁补偿安置协议。在利益诉求多元化的背景下，要取得全部业主同意十分的困难，深圳经济特区城市更新条例打破了双百标准，对旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%，并且经区人民政府调解，未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律，行政法规及本条例相关规定，对未签约部分房屋实施征收。

戴欣明（中国城市运营管理研究中心主任）：深圳这么多年来，城市旧改就出现一个问题，就是关于双百。就说百分之百的人认可，百分之百的面积签约，做到这种情况，基本上深圳市旧改就很难，有的旧改就大概十几年也搞不下去。那么，现在最近出台一个政策，基本上认定为95%的前提下，就是95%的面积能达到拆迁，这样的状态就可以拆迁。如果是这样的话，就会解决像深圳其它城市的一个旧改的这样的一个供应量的问题。

解说：土地市场是房地产市场的风向标和晴雨表，房地产开发用地交易规模的变化，预示着未来1至3年，房企在当地市场的供应模式。不同板块和宗地性质交易情况的更迭，预示着板块市场和细分市场的市场容量，土地价格的起伏，更是对销售终端的房价有着重要的影响。

戴欣明（中国城市运营管理研究中心主任）：那么，未来深圳的房地产市场是随着深圳市的发展，它这种经济的体量等等，包括它对标的世界的前沿的城市，所以说它的整个的经济注定了它市场的需求，住房的这种要求是其它城市所不可能比拟的，所以说它的价格本身已经不是限制购买房子的一个唯一的途径，只要深圳未来的房地产市场在经济的作用下，当经济越好的时候，深圳的房地产市场会突飞猛进的。

主持人：深圳想模仿新加坡模式，大规模建筑商品房和公租房，将来让60%的居民都住在官方建造的商品房或者是公租房里，而且要将人均住房面积上升到30平米，成为住有宜居。业内人士称，这证明着深圳的房产将会面临很大的变化，假如深圳实现了引入这一形式，其它城市也可能会模仿。但是也有学者表示，深圳走新加坡模式不是一朝一夕能够走成的，不管怎样，深圳楼市政策的一系列调整，将会影响全年楼市的表现，鉴于目前深圳楼市情绪，保持调整政策的态势是必须的，也是唯一的选择。