特色小镇、田园综合体:解决土地和规划融资问题的新思路-特色小镇:乡村振兴战略的重要平台-城市资本下乡,有哪些农村资源可以开发?-特色小镇战略定位咨询策划运营一体化服务













戴欣明工作室:最“接地气”的产业地产战略定位咨询及运营机构
特色产业投资运营增值方案提供商——战略定位策划+产业规划+资本+孵化

特色案例推荐

古城镇、特色小镇 创意街区规划策划
特色小镇、田园综合体:解决土地和规划融资问题的新思路-特色小镇:乡村振兴战略的重要平台-城市资本下乡,有哪些农村资源可以开发?-特色小镇战略定位咨询策划运营一体化服务
2018-10-26

特色小镇、田园综合体:解决土地和规划融资问题的新思路-特色小镇:乡村振兴战略的重要平台-城市资本下乡,有哪些农村资源可以开发?-特色小镇战略定位咨询策划运营一体化服务

一、特色小镇:乡村振兴战略的重要平台

  “十九大”提出一个重要战略叫做“乡村振兴”,乡村振兴和特色小镇有什么关系?特色小镇是未来乡村振兴战略的重要平台,因为现在国家正在制定乡村振兴战略的规划,国家发改委牵头,我们也算是参与方之一,大概有几点未来的乡村振兴战略和特色小镇是高度吻合的,特色小镇将可以分享乡村振兴战略的政策红利。

  第一,特色小镇挖掘农业的非传统功能。大家知道,我们以前农业就是解决大家的吃的问题,现在特色小镇非常重要的一点就是农业的非生产性功能挖掘出来进行扩大、进行产业化、进行特色化。居住功能也好、文化功能也好、生态功能也好,这是特色小镇、田园综合体重要发展领域,也是乡村战略产业方面重要一点。

  第二,三生融合,改变以往重经济、重GDP、重物质、轻文化、轻人文、轻以人为本这样一种发展态势,特别去年中央经济工作会议上提出,中国经济从高速增长转向高质量增长,什么是“高质量”?体现在城镇化、体现在乡村振兴、体现在小城镇方面,从重物质形态开始重文化、重生态、重人知、重生活,导向发生变化了。

  第三,特色小镇追求特色,包括产业、建筑、文化的特色,由于我们以往30多年小城镇的发展有一个非常不如人意的地方就是搞千镇一面,所以特色问题是特色小镇特别突出的,下一步乡村振兴方面这个方面也是重要着眼点。

  第四,特色小镇、田园综合体有一个最大的功能就是可以吸纳人才下乡。“十九大”提出乡村振兴战略,上一任领导提出新农村,我们提出有关农村振兴战略不止这两个,但是效果不尽如人意,为什么?其中一个最关键的因素,再好的政策、再多的资金没有人才根本不行。

  现在很有希望是随着特色小镇和田园综合体的兴起有两拨最重要的人才开始下乡:一是有文化、有资产、有情怀的企业家,包括在座的各位,光靠几个村干部振兴不了乡村,一定是这帮人;二是原来在农村的,我称之为“三高人群”,高质量的,现在考上大学回到农村的微乎其微,没有人回去,高体能,全部外出打工了,农村都是老弱病残、妇女队,不可能振兴乡村,高颜值,农村的靓女、帅小伙全部进城。

  特色小镇和田园综合体,我认为最大的功能,给这两批人提供了一个发展空间和新的平台,他们下到乡村,乡村振兴战略就有戏,要不然中央发多少文件都不管用。大家一定要关注特色小镇和田园综合体,这两部分人从城里引到乡村创业创新,这可能是乡村振兴战略最重要能否成功的关键。

二、四部委:《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见文件》最新政策要点之一

  三部委发文一年多,中国特色小镇雨后春笋、星火燎原,取得了重大进展,也存在巨大问题,从三部委到四部委,财政部退出了,增加了国土和环保。这个文件去年下发的,有几个突出的重点:

  第一,调整指导部门。很多地方还在搞第三批怎样指导,这个人基本上不懂政策,没有第三批,指导部门换了,原来三部委,现在纳入新型城镇化11个部委部级联席会议,主导部门国家发改委。

  第二,两个“严防”:一是严防政府债务风险,文件当中特别警惕百分之百债务地方搞特色小镇,因为它变成借债圈钱、增加投资的工具;二是严防房地产化,绝对不要把特色小镇搞成另外一场房地产运动。

  第三,四个“淡化”:淡化包罗万象、淡化行政审批、淡化数量要求。全国有四五千家,中央经济工作会议特别重要的信号就是从高速增长、数量规模转向高质量增长,要质量不要数量,这是大的变化,要淡化政府包揽。

三、四部委文件最新政策要点之二

  第一,相关土地政策基本上特色小镇或者有限的新增建设用地,基本上用存量土地,存量土地再开发。

  第二,合理控制特色小镇的用地范围,这个已经非常清晰的规定了,3平方公里左右,建设用地面积控制在1平方公里左右,搞旅游、体育、农业类特色小镇可适当放宽,如果进入这个框架基本上按照这个框架来。

  第三,划定生态红线,现在生态要求日益加强,有两点:不要挖山填水,也不要引入高污染、高能耗企业。

四、特色小镇问题与新政策导向

  第一,特色小镇两年多快速发展存在的问题,这些问题非常特出。

  第二,如何解决?下一步对策规划司负责人讲的非常清楚,国家发改委牵头统一规范严格控制建设数量,包括各个部委搞的,取消一次性命名,统一实施宽进严定动态淘汰的达标制度,这是开完人代会要实施的。过去的政策已经停止了,这是最新的政策,希望大家高度关注。

城市资本下乡,有哪些农村资源可以开发?

一、内生型和外生型两种不同的特色小镇

  全国特色小镇当中我分成两大类:内生型、外生型。一是内生型特色小镇,从产业培育、地方、文化、传统、人力来源以及产生的财富分配都来自当地和村庄内部。当地资源开发、当地老百姓分享收益,比如说袁家村就是内生特色小镇。二是外生型特色小镇,资本、文化、产业、人才都是外来的,市场也在外面,可以成为城市经济增长点,但是不可能成为乡村振兴的牵引力,最典型的就是一个大的企业和当地政府签了合同搞特色小镇,农民迁走,圈一块地,资源来源于外面、人才来源于外面,市场也是城市人,和本地没有产生内循环,它是外循环,这样叫做外生型特色小镇。

  政策支持的重点在哪里?不能什么都要,要的政策支持重点关键是当地农民能够参与进来、能够分享特色小镇的好处,当地乡村能够被辐射、被带动,这是乡村振兴支持的重点。外生无非是一个项目,但是和农村发展关系不是特别大。

  外生型从政府拿地要政策,随着地方政府博弈能力的提高,地方政府现在博弈能力非常高,很多打着假投资、真拿地的概念企业到处都是,地方政府也很聪明,就知道你想干这个事儿,成本迅速上升。0地价都是过去的故事,高地价不一定能够达到。

  随着农村土地改革的推荐,外来资源与村集体合作开发建设特色小镇,既可以获得政策支持,也可以大幅度降低拿地成本,这应该是未来发展的重点。我认为外来资本和内生模式结合起来,这是未来最重要、最明智的选择,根据我们的了解,外生型特色小镇基本上是大公司、大央企干的,一般中小企业拿不下来土地,博弈能力不一定那么高,最好和当地内生型资源结合起来共同开发。

二、两种不同获得方式的土地

中国土地获得也分两种方式:

  第一,通过政府获得:国有产权土地。通过政府获得的土地有法律、有产权,属于国有。一是国有建设用地搞房地产也好、搞商业开发也好,这都是一个大类,必须招拍挂;二是工业用地政府征过来以后和你合作;三是公共设施用地,这用于公共服务领域,问题在于目前公共设施用地搞医院养老等等,原来是正常公共服务,但是现在全面开放给民营资本,进来以后做这方面我的建议是不要看划拨不要钱,这对于长远发展没有好处。

  第二,从农民手中获得的土地叫做集体产权的土地,要走内生和外生结合的道路,利用内生的优势获得土地的方式主要是这种。

三、农村可用资源的分量(政策性分类)

  农村搞田园综合体、搞特色小镇开发什么资源?有几类,有很多专家学者也有很多分类,但是不要按照专家学者分类操作,因为不具有政策含义,没有政策含义可以分析,但是不可操作,大家要政策性分类,这个特别重要,政策性分类农村资源基本上分成三大类:第一类,资产性资产;第二类,经营性资产;第三类,非经营性资产。这三类资产在不同区域分布不一样,第一类资产在东部基本上没有了,比如说四荒地在东部很少,中西部非常多。第二类经营性资产,在广东非常多,有一个村经济资产好几十个亿,但是在中西部基本上没有。但是中西部基本没有是没有厂房、企业倒闭了,但是土地还在,经营性资产占用的土地还在,这是机会。第三类非经营性资产,这一类中西部严重欠缺,东南沿海地区、发达地区比较多。

四、政策:农村集体产权制度改革的方向

  政策导向这三类资产是不一样的:

  第一,资源性资产,包括土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂通过所有权、承包权、经营权三权分置的办法,确保资本化、市场化交易流转、可贷款抵押。

  第二,非经营性资产,将来可以进入搞运营,但是不可能拿到自己手中,可以做PPP模式。

  第三,经营性资产,如何股份化以后,当地一定要股份化,外来资本可以和他们合作,共同开发这些经营性资产。

五、目标:农村集体产权制度的改革,为城市资本下乡、城乡融合发展创造条件

  现在基本上制度框架是差不多了,可能随着今年年底(2018年)农村改革基本成效会转化成推向全国。

承包地如何转让和买卖?

  搞特色小镇也好、搞田园综合体离不开承包地,如何流转?如何保证长期投资?如何转让?

一、承包地:实施三权分置

  大家记住三权分置,什么概念?承包地分成三个权利:土地所有权、承包权、经营权,这三个权利分开,这是中国农村土地改革最大的制度创新。分开以后,这里名堂就多了。

二、案例:重庆梁平县

  给大家举一个案例,看看企业家如何拿到经营权。

  重庆梁平县蟠龙镇义和村,一个小老板想搞冷水渔场,但是15亩地20户农户承包的,最后办法是农户把农保地退给集体,程序虽然有点多此一举,但是程序一个不可以少。每户1万块钱,一亩地3万块钱,除了3万块钱,4500块钱交给村集体,为什么?因为农民是承包者,产权是集体,所以都要给,根据现有法律承包这个地块50年,小老板最后把户口村本县迁过来,成为本集体经济组织的成员。

三、案例、改革的效果

  以上是三权分置非常成功的典型案例,农户拿到了3万元,撂荒地变废为宝,集体经济组织获得了4500块钱的管理收益,这个小老板转过来户口获得土地的承包权和经营权。

  建议是什么?拿到这两个权就可以投资了,法律上没有问题了,但是我的建议是,你不一定要获得这个土地承包权,意思就是不一样把户口转过来,因为只有转过来户口才能够获得这个权益,我不需要这个承包权,我就拿到经营权就可以了,也是50年,我建议你们将来签合同也好,获得经营权就可以了,现在关于城里是不是能够入户农村政策是不允许的,因为这个小老板也是一个农村的,无非就是旁边镇的,这个是可以的,你不一定可以。

四、关注:利用基本农田有哪些限制

  拿到承包地有很多政策,农村承包地有三大方面:一是基本农田;二是一般农田;三是山林水塘。这里相关政策是高度不一样的,基本农田有“五不准”,我建议你基本农田不要做文章,应该干什么就干什么,因为基本农田有国家补贴,种粮食、重植物、种经济作物,这都没有问题,但是不要改变用途,不要改变地块和改变空间。

  城乡建设用地增减挂钩指标也有新的政策,不允许挪动基本农田的空间。

五、关注:有关农用地的一些政策限制

  其中可以做文章的叫一般性农田,可以搞农村的三产融合,这是空间很大的。所以,你拿地的时候不要都拿基本农田,也不要都拿一般农田,可以搭配。搭配一些一般性的农田有几个要素:可以做农业观光、三产融合等等,但是这里有一个核心要素就是,如果你建立一个房子、搞旅游设施、搞文创,一定要按照建设用地管理,这里差别在哪里?如果还是农地不仅不交税,还可以得到国家补贴,但是改成这样的话,你不仅得不到补贴,还可以按照建设用地交税。所以,你可以在一般农田上进行其他设施,但是也不能离开农字,和“农”相关的都可以,但是管理方式发生变化了。

六、利用改革弹性空间把小把戏不可持续,如何走正途拿地才有保障

  用设施农用地的名义,就是温室大棚、暖房进行餐饮、住宿的建设,这个不要做。建设临时生产用房的名义修建一个水泥柱、搞一个木屋、钢架房,没有占地,这个也不是很保险。搞一些房车、搞一些移动性的东西,这些政策没有明确,但是都是搞擦边球的办法。北京昌平塑料大棚,搞来搞去开生态餐厅,后来搞成小别墅了,大棚里搞小别墅,叫做阳光房,开始租、开始卖,这个风险非常大,因为改变用了了,建议大家不要这么做。

  企业与政府在拿地问题上在进行巨大博弈,我到所有地方都想拿地,但是政府不想随意出手。来源:特色小镇研究院

 

 

推荐阅读

  • 动能智库 • 戴欣明工作室

    扫描二维码下载 公众微信订阅号
    中国最具人文特色的战略思想智库

  • 动能智库 • 戴欣明工作室

    扫描二维码下载 手机网站,在移动中关注
    中国最具人文特色的战略思想智库

  • 《发现味道》微信公众订阅号

    扫描二维码下载,在移动中关注
    差别化味道是策划出来的,视为“发现味道”

收藏本站

■ 前期商务联系

   深圳市总部办公室:0755-8242 1868  

   手机:186 8879 6913  王小姐


■ 专家前期交流:

   方明老师   手机:135 0283 7103


■ 电子邮箱:dxmgzs@163.com